Ipoteca – Aspetti generali
La cessione del credito è un negozio giuridico bilaterale attraverso il quale il creditore cedente aliena ad un terzo il proprio diritto di credito.
Cosa è l'ipoteca: effetti dell'ipoteca, ipoteche di grado superiore e perdita di efficacia dell'ipoteca
Come sappiamo, le ipoteche sono diritti reali di garanzia con i quali si costituiscono vincoli giuridici che vengono posti sui beni del debitore a garanzia del soddisfacimento di un credito.
Sono diritti reali perché sono iscritti sul bene; sono diritti di garanzia perché garantiscono la soddisfazione del credito.
L'ipoteca crea un vincolo sul bene senza impedire al proprietario l'utilizzo e la disposizione del bene stesso
L'ipoteca, una volta iscritta, segue il bene fino all'estinzione del credito garantito, anche in presenza di successivi trasferimenti di proprietà.
Effetto dell'iscrizione ipotecaria è il diritto per il creditore di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, il singolo bene vincolato a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dail'espropriazione.
Su un medesimo bene si possono iscrivere più ipoteche, a garanzia di crediti diversi. Ogni successiva ipoteca è, in ordine di tempo, contrassegnata da un numero che prende il nome di grado corrispondente alla data di iscrizione dell'ipoteca (ipoteca di primo grado, di secondo grado e così via). Se il bene ipotecato verrà sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita si soddisferà anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c'è un residuo, quello di secondo grado e così via.
L'iscrizione conserva il suo effetto per cinque anni, trascorsi i quali l'ipoteca perde efficacia, salvo che ad istanza del creditore l'iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza. Il creditore può anche rinnovare l'ipoteca successivamente alla scadenza, ma in tal caso non viene conservato il grado: la nuova iscrizione ha grado successivo a quello delle altre ipoteche eventualmente iscritte sullo stesso bene.
L'ipoteca può avere ad oggetto beni del debitore o di un terzo: in questo caso però è necessario il consenso di quest'ultimo con la sottoscrizione dell'atto costitutivo di ipoteca.
Ipoteca legale, ipoteca volontaria o convenzionale, ipoteca giudiziale
Si distinguono ì seguenti tipi di ipoteca:
- Ipoteca legale;
- Ipoteca volontaria o convenzionale;
- Ipoteca giudiziale.
L'ipoteca legale è prevista per legge a favore del venditore di un bene a garanzia del prezzo che sia stata pattuito, ma non corrisposta alJ'atto della stipula del contratto di compravendita.
L'ipoteca volontaria (o convenzionale) è lo strumento a garanzia di un credito, non necessariamente derivante dall'acquisto del bene, attraverso il quale, in base ad un accordo tra le parti (creditore e debitore) il debitore accetta che il creditore iscriva ipoteca a garanzia del rapporto creditizio.
Ogni sentenza, che porta condanna al pagamento dì una somma o all'adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente è titolo per iscrivere ipoteca (giudiziale) sui beni del debitore.
Anche il decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo, l'ordinanza di pagamento emessa in corso di causa, il verbale di mediazione omologato con decreto del Presidente del Tribunale, il lodo arbitrale reso esecutivo, il decreto di efficacia esecutiva del verbale di conciliazione nonché le sentenze straniere dichiarate esecutive dall'autorità giudiziaria italiana, costituiscono titolo per l'iscrizione di ipoteca giudiziale.
Naturalmente, è possibile l'iscrizione di ipoteca giudiziale per crediti di lavoro così come la sentenza che pronuncia lo scioglimento, la cessazione degli effetti civili del matrimonio, la separazione o il decreto di omologazione della separazione consensuale, con la previsione dell'obbligo di corrispondere un assegno periodico in favore dell'altro coniuge o dei figli, sono titoli idonei all'iscrizione di ipoteca giudiziale.
L'atto di protesto o l'atto di precetto non sono, invece, titoli idonei per l'iscrizione dì ipoteca giudiziale.
Anche l'ipoteca giudiziale deve essere richiesta entro un anno dalla data dell'atto che vi dà luogo. Se ii provvedimento risulta scaduto, possono essere riaperti i termini, con il rilascio dì una copia del provvedimento da parte della cancelleria, qualora il creditore abbia ancora interesse ad iscrivere l'ipoteca non essendo stato soddisfatto il suo credito.
La riduzione dell'ipoteca può avvenire quando il valore de! bene ipotecato è notevolmente maggiore rispetto ali'ammontare del credito garantito. Come titolo per la riduzione di ipoteca è necessario produrre un atto di assenso del creditore alla riduzione di ipoteca nella forma della scrittura privata autenticata dal notaio o un atto pubblico.
Estinzione riduzione e postergazione di ipoteca
L'ipoteca si estingue: con la cancellazione dell'iscrizione; con la mancata rinnovazione dell'iscrizione; con l'estinguersi dell'obbligazione; con la distruzione del bene ipotecato; con la rinunzia del creditore; con lo spirare del termine a cui l'ipoteca è stata limitata.
Come precisato dalla Corte di Cassazione (sentenza del 22 aprile 1999, n. 3987) la legittimazione a chiedere la cancellazione giudiziale dell'ipoteca va riconosciuta a tutti coloro che vi abbiano un legittimo interesse e quindi non soltanto al debitore originario (anche se non proprietario) od al terzo acquirente del bene ipotecato, ma in generale, a tutti coloro che potrebbero subire un pregiudizio da! permanere dei vincolo ipotecario (nella specie ii primo acquirente che, avendo rivenduto il bene, resta potenzialmente esposto, nel perdurare dell'iscrizione, ad eventuali contestazioni dei successivi intestatari).
La riduzione dell'ipoteca può avvenire quando il valore del bene ipotecato è notevolmente maggiore rispetto ali'ammontare del credito garantito. Come titolo per la riduzione di ipoteca è necessario produrre un atto di assenso del creditore alla riduzione di ipoteca nella forma della scrittura privata autenticata dal notaio o un atto pubblico.
Attraverso la postergazione di grado il creditore ipotecario acconsente ad essere soddisfatto solo dopo l'integrale soddisfazione di un altro creditore (ad esempio un'ipoteca di secondo grado può diventare di primo grado e quest'ultima di secondo).
La portergazione di grado dell'ipoteca consiste nelio scambio di grado tra due ipoteche consecutive. Se, invece, lo scambio di grado non riguarda due ipoteche consecutive, per poter effettuare la postergazione è necessario il consenso de! terzo creditore interessato, cioè del creditore che ha iscritto l'ipoteca di grado intermedio tra le due ipoteche che devono essere oggetto di portergazione.
Cessione del credito ipotecario e surrogazione di ipoteca
La cessione del credito è un negozio giuridico bilaterale attraverso il quale il creditore cedente aliena ad un terzo il proprio diritto di credito. L'alienazione può avvenire a titolo oneroso o gratuito (l'acquirente si indica come cessionario) anche senza il consenso del debitore, In ogni caso la cessione ha effetto nei confronti del debitore ceduto solo se gli è stata notificata oppure se questi l'ha accettata. Infatti, se il debitore ceduto paga quanto dovuto al cedente anziché al cessionario è comunque liberato dall'obbligazione, a meno che il cessionario non provi che il ceduto era a conoscenza dell'avvenuta cessione.
La cessione del credito ipotecario si deve annotare in margine all'iscrizione di ipoteca e la trasmissione o il vincolo dell'ipoteca non ha effetto finché l'annotazione non è stata eseguita. Quindi il cessionario ha l'onere di far annotare al PRA la cessione allo scopo di renderla apponibile ai terzi.
Una volta annotata la cessione, l'iscrizione di ipoteca non può essere cancellata senza il consenso del cessionario.
Con la surrogazione un terzo, attraverso il pagamento del debito, subentra nei diritti del creditore verso il debitore.
Si distinguono tre diversi tipi di surrogazione:
- Surrogazione per volontà del creditore: il creditore, ricevendo il pagamento da un terzo, può surrogarlo nei propri diritti, purché la surrogazione sia fatta in modo espresso e contemporaneamente al pagamento.
- Surrogazione per volontà del debitore: il debitore, prendendo a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuate nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.
- Surrogazione legale che opera dì diritto nei seguenti casi:
- a vantaggio di chi, essendo creditore, ancorché chirografario, paga un altro creditore che ha diritto di essergli preferito in ragione dei suoi privilegi I del suo pegno o delle sue ipoteche;
- a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse di soddisfarlo (è il caso, ad esempio, del pagamento effettuato dal fideiussore;
- a vantaggio dell' erede con beneficio d'inventario, che paga con danaro proprio i debiti ereditari.
Anche la surrogazione si deve annotare in margine all'iscrizione di ipoteca e la trasmissione o il vincolo delì'ipoteca non ha effetto finché l'annotazione non è stata eseguita.
