Espropriazione della casa e diritto di abitazione

Il codice civile stabilisce che il diritto di abitazione non può essere ceduto, concesso in locazione, né ipotecato e, dunque, non può essere oggetto di sequestro o di pignoramento: in pratica, il creditore di chi detiene il diritto di abitazione non può sottoporre ad espropriazione forzata il diritto di abitazione stesso di cui è titolare il proprio debitore.

Il diritto di abitazione grava sulla proprietà dell'immobile ed è opponibile ai successivi acquirenti o creditori del proprietario che abbiano trascritto il proprio titolo successivamente alla trascrizione del diritto di abitazione.

Tuttavia, il creditore del proprietario di un'immobile su cui gravi un diritto di abitazione (a lui opponibile o meno) può sempre procedere coattivamente, pignorando la proprietà del bene.

Se il diritto di abitazione risulta trascritto in epoca anteriore al pignoramento dell'immobile ed il creditore del proprietario procede all'espropriazione, la proprietà del bene pignorato viene trasferita come gravata dal diritto di abitazione e il titolare del diritto di abitazione resta terzo rispetto al procedimento di vendita forzata, nel senso che gli atti espropriativi non possono pregiudicarne il diritto.

Se, tuttavia, il diritto di abitazione risulta trascritto prima del pignoramento ma dopo l'iscrizione di ipoteca, il creditore ipotecario può ancora far espropriare la casa come libera da vincoli, nel senso che il diritto di abitazione non è opponibile al creditore ipotecario anteriore e all'assegnatario della vendita coattiva dell'immobile. Qualora l'ipoteca sia stata invece trascritta dopo la costituzione del diritto di abitazione, l'immobile potrà essere espropriato, ma risulterà gravato dal vincolo del diritto di abitazione.

Quando non è opponibile al creditore procedente nei confronti del proprietario del bene, il diritto di abitazione si estingue con la vendita coattiva, ma il titolare del diritto di abitazione deve essere chiamato a partecipare all'espropriazione in qualità di creditore iscritto ex articolo 498 del codice di procedura civile: in pratica, il diritto di abitazione si trasforma in un diritto di credito nei confronti del proprietario dell'immobile sottoposto ad esecuzione.

Al detentore del diritto di abitazione concesso dal proprietario dell'immobile sottoposto ad esecuzione, all'esito del processo esecutivo, in corrispondenza del valore dei diritti estinti, spetterà una parte del ricavato della vendita coattiva: val la pena ricordare che per il valore del diritto di abitazione (usufrutto e uso) è correlato all'aspettativa di vita del detentore e che per la sua quantificazione esistono apposite tabelle statistiche di calcolo.

30 Agosto 2017 · Piero Ciottoli


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