Vizi della cosa locata


Due mesi fa ho preso in affitto un appartamento a Roma all’interno di un complesso residenziale (con presenza di condominio e supercondominio): all’interno di ogni abitazione è presente un’unità di trattamento dell’aria (UTA) centralizzata, da cui dovrebbe uscire aria fresca in estate e calda in inverno.

Purtroppo, nella mia scala il sistema NON funziona, e quindi mi trovo con una temperatura dell’aria di 13° contro i 21° delle scale in cui l’UTA funziona correttamente.

Il proprietario di casa ha detto che per scaldarmi posso accendere i riscaldamenti (NON centralizzati, quindi funzionanti), ma quelli sarebbero a mie spese

Lo stesso proprietario (che dice di non essere responsabile del guasto) ha segnalato più volte il problema all’amministratore, ma dopo oltre 1 mese (nella mia scala) non è stato ancora risolto.

Al momento della firma del contratto di locazione NON era stato fatto presente questo problema, visto che il proprietario dice di esserne entrato a conoscenza solo su mia segnalazione

Vorrei sapere a chi spetta la risoluzione di questo guasto, e se nel frattempo posso fare qualcosa per evitare di pagare il riscaldamento autonomo che, se tutto funzionasse correttamente, non userei

Ringrazio in anticipo per l’attenzione e spero possiate aiutarmi

Cordiali saluti

L’articolo 1578 del codice civile stabilisce che se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito , il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Ora, è difficile che il locatore non fosse a conoscenza del vizio al momento della consegna, considerando che il problema riguarda più appartamenti serviti da una stessa scala; pertanto la questione si sposta su un aspetto cruciale: l’esame del contratto di locazione. Qualora il contratto di locazione menzionasse l’esistenza dell’impianto di distribuzione centralizzato di Trattamento dell’aria, la cosa da fare è inviare immediatamente una raccomandata AR al locatore in cui si eccepisce il vizio della cosa locata e si chiede la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo (ad esempio, una riduzione correlata alla valutazione della spesa per la fornitura di gas necessaria a riscaldare l’ambiente nella stagione invernale e per la fornitura di energia elettrica necessaria a raffreddare l’unità abitativa in estate).

Il risarcimento potrebbe essere quantificato nella spesa necessaria a dotare l’appartamento di un sistema di condizionamento del clima nel corso della stagione estiva.

Non eccepire formalmente il vizio, equivale ad aver accettare il vizio, ad esempio, a fronte di uno sconto sul canone di locazione, sempre. lo ricordiamo, qualora nel contratto di locazione si facesse esplicito riferimento all’esistenza di un impianto di trattamento dell’aria centralizzato estate/inverno. In tale ipotesi, la comunicazione al conduttore sarebbe comunque necessaria per avviare, eventualmente, un’azione giudiziale di risarcimento danni nei confronto del locatore

28 Gennaio 2022 · Piero Ciottoli



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