Ho diritto alla surrogazione legale - Devo necessariamente fare l'annotazione a margine dell'ipoteca e se si entro quanto tempo?

Ho diritto alla surrogazione legale in quanto fideiussore che ha pagato il debito: vorrei sapere se devo necessariamente fare l'annotazione a margine dell'ipoteca e se si entro quanto tempo.

L'articolo 1949 del codice civile dispone che il fideiussore che ha pagato il debito è surrogato nei diritti che il creditore aveva contro il debitore. Se sul bene del debitore era stata iscritta ipoteca a favore del creditore, a garanzia del debito pagato dal fideiussore, il creditore deve comunicare al conservatore (il termine tassativo di 30 giorni previsto dal decreto legislativo 7/2007 articolo 13 comma 8 nonies, è stato successivamente abrogato) che l'estinzione dell'obbligazione garantita ad opera del fideiussore, comporta il subentro ex lege di quest'ultimo nella garanzia ipotecaria.

Ora, il subentro del fideiussore surrogato nell'ipoteca gravante sul bene del debitore costituisce, naturalmente una garanzia per il fideiussore stesso: sebbene tale subentro, ai sensi dell'articolo 1949 del codice civile, opera di diritto e non su richiesta dell'interessato, il fideiussore surrogato farebbe bene ad attivarsi per verificare se il creditore adempia, al più presto, all'obbligo a cui è tenuto, effettuando la comunicazione di nota di variazione al conservatore dei pubblici registri immobiliari.

E, soprattutto il fideiussore surrogato deve vigilare sull'eventualità che il creditore provveda alla cancellazione dell'ipoteca ex articolo 2878 del codice civile, comma 3 (l'ipoteca si estingue con l'estinguersi dell'obbligazione) evento che talvolta si verifica quando il debito è rappresentato da un mutuo ipotecario o da finanziamenti non fondiari garantiti da ipoteca concessi da banche o intermediari.

Infatti, l'articolo 40 bis, comma 1, del Testo Unico Bancario (TUB) dispone che l'ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni si estingue automaticamente alla data di estinzione dell'obbligazione garantita.

L'estinzione non si verifica se il creditore, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all'Agenzia del territorio e al debitore, entro il termine di 30 giorni dalla data di estinzione dell'obbligazione, che l'ipoteca permane (a nome del fideiussore surrogato, ndr). In tal caso l'Agenzia, entro il giorno successivo al ricevimento della dichiarazione, procede all'annotazione in margine all'iscrizione dell'ipoteca.

Vale la pena di consultare, a proposito, la decisione 4267/2012 dell'Arbitro Bancario Finanziario.

30 marzo 2018 · Annapaola Ferri

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