Richiesta mutuo con debito esattoriale – Potrebbero esserci problemi?

Devo richiedere un preventivo alla banca per l’erogazione del mutuo prima casa senza alcun problema di pagamenti rateali, assegni, eccetera: l’unica cosa è la presenza di alcune cartelle esattoriali risalenti ad un’attività artigianale chiusa 20 anni fa. Le cartelle sarebbero prescritte, ma l’ADER non intende annullarle in autotutela (ma non si muove in alcun modo per esigerle e questo non mi permette di invocare la prescrizione giudizialmente). Volevo sapere se la banca accede anche a quella base dati e se possono rifiutare la proposta per la presenza di tali debiti.

Per inciso, può agire giudizialmente per invocare l’intervenuta prescrizione delle cartelle esattoriali anche impugnando l’estratto di ruolo, cioè l’elenco delle cartelle esattoriali a suo nome visualizzabile sul sito di Agenzia delle Entrate Riscossione (ADER). Sempre, naturalmente, se è sicuro che nel tempo non siano state perfezionate le notifiche, anche per compiuta giacenza, di atti interruttivi dei termini di prescrizione. Certezza che si acquisisce solo con accesso agli atti presso una qualunque sede territoriale di ADER.

Premesso che la banca può unilateralmente rifiutare l’erogazione del credito in base ad una propria personale valutazione del credit score (merito creditizio) del richiedente, si può aggiungere che, anche in presenza di un debito esattoriale rilevante del mutuatario, non dovrebbero sussistere problemi particolari per la concessione del mutuo – qualora, naturalmente, siano rispettati gli altri requisiti richiesti – in ragione della circostanza che la casa in cui il mutuatario risiede non può essere espropriata dal creditore esattoriale e che, comunque, la banca erogatrice del prestito è tutelata dal vincolo ipotecario di primo grado iscritto sul bene acquistato (per cui l’ipoteca esattoriale di grado successivo non potrebbe danneggiare la banca in una eventuale azione esecutiva di espropriazione immobiliare, dalla banca stessa promossa.

5 Febbraio 2020 · Paolo Rastelli

Avete scritto che “la banca erogatrice del prestito è tutelata dal vincolo ipotecario di primo grado iscritto sul bene acquistato (per cui una ipoteca esattoriale di grado successivo non potrebbe danneggiare la banca in una eventuale azione esecutiva di espropriazione immobiliare, dalla banca stessa promossa”. Questo non è esatto in quando l’ipoteca dell’Agenzia delle entrate ha priorità assoluta su tutte le altre.

L’articolo 2852 del codice civile dispone che l’ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione: il successivo 2853 specifica che il numero d’ordine delle iscrizioni determina il loro grado.

Certo, se si guarda ai conflitti che possono instaurasi nel riparto di assegnazione del ricavato dell’espropriazione fra creditore ipotecario e creditore privilegiato, allora è necessario riferirsi all’articolo 2748 del codice civile, in base al quale i creditori che hanno privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari se la legge non dispone diversamente.

Ora, non tutti i crediti vantati dalla Pubblica Amministrazione per i quali agisce l’Agenzia delle Entrate Riscossione (ADER) sono assistiti da privilegio speciale.

L’articolo 2772 del codice civile indica i crediti assistiti da privilegio: si tratta dei crediti dello Stato per ogni tributo indiretto – ovvero quelli che colpiscono i trasferimenti di ricchezza come l’imposta di registro e i consumi come l’IVA – nonché quelli derivanti dall’applicazione dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili (INVIM).

Pertanto la questione è piuttosto articolata e non si può sintetizzare nell’asserire semplicemente che l’ipoteca dell’Agenzia delle Entrate ha priorità assoluta su tutte le altre.

Ringraziandola per l’intervento, la invitiamo, tuttavia, per il futuro, a segnalare anche le fonti giuridico normative sulle quali fondano le sue affermazioni.

6 Febbraio 2020 · Piero Ciottoli

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