Frequently Asked Questions on topic Preliminare di compravendita di immobile gravato da ipoteca

Q: Frequently Asked Questions on topic Preliminare di compravendita di immobile gravato da ipoteca

Nel quesito non si indica se l’ipoteca era estesa all’intero edificio: infatti, l’ipoteca poterebbe, ex articolo 2865 del codice civile, essere stata costituita sulla quota di uno solo dei partecipanti alla proprietà dell’immobile, nel qual caso produrrebbe effetti esclusivamente sulla porzione dell’immobile che ad uno solo dei tre comproprietari verrebbe assegnata nella divisione. Peraltro, se considerare l’obbligazione solidale o mano dipende anche dalla struttura e dalle clausole inserite nel contenuto del preliminare di compravendita, dal momento che il pagamento del credito garantito da ipoteca potrebbe essere soddisfatto da uno solo dei comproprietari, mentre gli altri due potrebbero adempiere semplicemente vendendo le quote di proprietà in loro possesso. In altre parole, solo il notaio che ha redatto il preliminare di compravendita potrebbe definire la natura dell’obbligazione sottesa al mancato perfezionamento del trasferimento di proprietà: nell’ipotesi in cui fosse stato stipulato un contratto preliminare di compravendita dell’immobile in cui tutti e tre i comproprietari, ciascuno titolare di 1-3 della proprietà e del debito garantito da ipoteca gravante sull’intero bene, si fossero impegnati ad estinguere l’ipoteca prima stessa della stipula della vendita definitiva, considerando questo adempimento come condizione necessaria per rendere valido l’acquisto immobiliare, allora il promissario acquirente potrà citare in giudizio – allo scopo di vedersi riconosciuta la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della parte venditrice, e la restituzione del doppio della caparra versata – uno solo dei promittenti venditori potendosi l’obbligazione considerarsi solidale.

Question

Veniva stipulato un contratto preliminare di compravendita in cui davo, in qualità di acquirente, dei soldi a titolo di acconto a tre comproprietari che si impegnavano a togliere l’ipoteca dall’immobile oggetto di vendita. L’ipoteca non veniva tolta ed ora devo richiedegli indietro i soldi dati come acconto.
Posso chiederli ad uno solamente dei comproprietari o devo pretendere per ciascuno la loro quota? è solidale la loro obbligazione?

Marzia Ciunfrini · Accepted Answer

Nel quesito non si indica se l&#8217;ipoteca era estesa all&#8217;intero edificio: infatti, l&#8217;ipoteca poterebbe, ex articolo 2865 del codice civile, essere stata costituita sulla quota di uno solo dei partecipanti alla proprietà dell&#8217;immobile, nel qual caso produrrebbe effetti esclusivamente sulla porzione dell&#8217;immobile che ad uno solo dei tre comproprietari verrebbe assegnata nella divisione. Peraltro, se considerare l&#8217;obbligazione solidale o mano dipende anche dalla struttura e dalle clausole inserite nel contenuto del preliminare di compravendita, dal momento che il pagamento del credito garantito da ipoteca potrebbe essere soddisfatto da uno solo dei comproprietari, mentre gli altri due potrebbero adempiere semplicemente vendendo le quote di proprietà in loro possesso. In altre parole, solo il notaio che ha redatto il preliminare di compravendita potrebbe definire la natura dell&#8217;obbligazione sottesa al mancato perfezionamento del trasferimento di proprietà: nell&#8217;ipotesi in cui fosse stato stipulato un contratto preliminare di compravendita dell&#8217;immobile in cui tutti e tre i comproprietari, ciascuno titolare di 1-3 della proprietà e del debito garantito da ipoteca gravante sull&#8217;intero bene, si fossero impegnati ad estinguere l’ipoteca prima stessa della stipula della vendita definitiva, considerando questo adempimento come condizione necessaria per rendere valido l’acquisto immobiliare, allora il promissario acquirente potrà citare in giudizio &#8211; allo scopo di vedersi riconosciuta la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della parte venditrice, e la restituzione del doppio della caparra versata &#8211; uno solo dei promittenti venditori potendosi l&#8217;obbligazione considerarsi solidale.

Restituzione caparra per preliminare di compravendita oggetto di risoluzione contrattuale per inadempimento dei comproprietari venditori

Se l'ipoteca grava sull'intero immobile, la risoluzione del preliminare per inadempimento dei comproprietari di pari quota origina obbligazione solidale

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