DOMANDA
Con il decesso di mio padre noi figli eredi (due) abbiamo presentato la richiesta di successione all’AdE con pagamento imposte tramite il modello “COMUNICAZIONE DI ACQUISIZIONE DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE E DI VOLTURE CATASTALI”: l’incombenza della presentazione, per precisare, è stata del coerede, in quanto la sottoscritta abita fuori regione dal Comune degli immobili. In seguito, nell’attesa di decidere la destinazione di questi terreni, un confinante ha proposto di acquisirli direttamente senza prima che siano intestati sia al sottoscritto che al coerede. Poiché per motivi personali non potrei presenziare all’atto notarile ho chiesto al notaio di produrre una procura speciale a favore del coerede. Alla presentazione della richiesta il notaio non ha voluto produrre la procura poiché, testualmente, venderei dei terreni che non ho intestati ovvero non ne ho la proprietà. Ho riferito questo al coerede che ha avvisato il confinante. Però il confinante ha affermato che, secondo il suo notaio, è fattibile e senza nessuna problematiche anzi mi ha invitata mi a presentarmi dal notaio così da non produrre la procura. Ora, il mio quesito è questo: se un notaio non redige una procura perché i terreni non sono intestati a noi venditori, come potrà farlo il notaio dell’acquirente che dovrà rogitarli? Mi sembra molto illogico o forse è la mia ignoranza in materia? E’ possibile suggerirmi la strada più sicura per vendere secondo giuste norme di legge? Ringrazio
RISPOSTA
La dichiarazione di successione è l’atto mediante il quale vengono trasferiti i rapporti giuridici (attivi e passivi) dal defunto agli eredi. Si tratta di un adempimento obbligatorio che gli eredi devono presentare, entro 12 mesi dal decesso del contribuente ed è finalizzata, essenzialmente, a versare allo Stato l’imposta di successione (se dovuta) nonché le imposte ipotecaria e catastale.
La voltura catastale è anch’essa un adempimento di natura fiscale: la funzione del Catasto è quella di attribuire agli immobili un valore ai fini del pagamento delle imposte (IMU e IRPEF), attraverso il meccanismo della rendita catastale.
La trascrizione nei pubblici registri immobiliari, invece, è la formalità attraverso la quale si dà pubblicità all’atto di successione (testamentaria o legittima) e di divisione ereditaria che trasferisce, intestandoli ai coeredi, diritti reali di godimento su un bene immobile. Per farla breve, il notaio, quando deve perfezionare un atto di compravendita immobiliare è tenuto a verificare che il promittente venditore sia effettivamente il proprietario dell’immobile, proprio consultando i Pubblici Registri Immobiliari gestiti dall’Agenzia delle Entrate.
Senza la trascrizione degli atti di successione e di divisione ereditaria, non si capisce come possa avere senso una procura speciale, conferita, da un coerede mandante all’altro coerede procuratore, finalizzata a vendere un immobile che risulta ancora essere detenuto, in piena proprietà, dal defunto: in altre parole, prima della divisione ereditaria e della successiva trascrizione degli atti notarili nei Pubblici Registri Immobiliari, il mandante della procura non risulta essere formalmente proprietario dell’immobile da alienare e quindi non può conferire procura a vendere a chicchessia.
Questo è quanto: con il secondo notaio c’è stato, probabilmente, un equivoco.
26 Luglio 2023 - Piero Ciottoli
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