Mutuo cointestato - Cosa succede se uno dei due cointestatari non paga?

Con mia cugina abbiamo comprato un immobile con due unità abitative ben divise (una intestata a lei e una a me) con due numeri civici distinti.

Solo che il mutuo è cointestato su tutto l'immobile. Non ha già pagato due rate in 2 anni e ho pagato io. Sembra che la licenziano o si licenza. Non ha messo un soldo per la casa, ma ormai li prendo persi. Non vorrei rimetterci del tutto. La banca prendeva metà mutuo dal mio conto e metà del suo.

Io tutto non riesco a pagarlo. È meglio un accollo o estinguere? ? Mi dispiacerebbe vendere la mia parte. La banca, non può prendere la sua?

Come lei riferisce il mutuo è unico: dunque non ha senso parlare di accollo e/o estinzione di un mutuo di cui si è cointestatari.

Così, se a fine mese la rata (unica) non viene pagata i cointestatari entrano solidalmente in uno stato di morosità. Infatti, è irrilevante che l'importo venga prelevato metà da un conto corrente e metà dall'altro conto corrente: si tratta solo di una agevolazione concessa dalla banca per semplificare il pagamento della rata.

Ci troviamo di fronte, cioè, ad una obbligazione solidale, ovvero (nel caso specifico) di due debitori coobbligati entrambi per il rimborso dell'intero capitale residuo, in modo che ciascuno dei due può essere costretto all'adempimento per la totalità del debito.

La banca può invocare come causa di risoluzione del contratto di mutuo il ritardato pagamento delle rate quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

A meno che, il contratto di mutuo non sia stato stipulato a partire da maggio 2016, dopo l'entrata in vigore del decreto legislativo 72/216 che ha introdotto nel Testo Unico Bancario (TUB) l'articolo Articolo 120-quinquiesdecies, e contenga la clausola espressa che, in caso di inadempimento, la restituzione o il trasferimento del bene immobile ipotecati o dei proventi della vendita del medesimo bene avrebbe comportato l'estinzione dell'intero debito a carico del mutuatario, anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l'ammontare dei proventi della vendita sarebbe stato inferiore al debito residuo. Nel qual caso, costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili.

Esaurita questa breve panoramica sul numero di rate non pagate (o pagate in ritardo) che conferiscono alla banca la facoltà di comunicare al mutuatario (o ai mutuatari) la Decadenza del Beneficio del Termine (DBT) ovvero il diritto di richiedere il debito residuo del mutuo in una soluzione unica, si pone il problema del pignoramento e dell'espropriazione dell'intero immobile su cui grava l'unica ipoteca.

Un tentativo che può fare è quello di chiedere alla banca il frazionamento del mutuo: tuttavia, difficilmente la banca accetterà di frazionarlo se uno degli cointestatari è privo di reddito e, in ogni caso, nell'ipotesi di frazionamento dovrà essere consapevole che otterrà, quasi certamente, un peggioramento delle condizioni contrattuali e dovrà comunque farsi carico, per l'intero, delle spese notarili e di quelle necessarie all'operazione di frazionamento. Naturalmente presupponiamo che, essendo dotate di civici diversi, le due unità abitative siano accatastate separatamente.

L'alternativa, sempre che la comproprietaria dell'immobile sia d'accordo, è la vendita dell'appartamento che occupa sua cugina: ma, anche con per tale opzione il presupposto è il frazionamento del mutuo.

21 ottobre 2017 · Piero Ciottoli

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