DOMANDA
Devo fare dei lavori di messa in sicurezza del mio appartamento dove ho la residenza. Nell’appartamento ho una inquilina con camera in affitto transitorio: i lavori interesseranno solo le parti comuni e non la sua stanza, né il suo bagno. Tuttavia costei si oppone dicendo che le arrecherò fastidio in quanto lavora anche in smart working. Posso fare questi lavori?
RISPOSTA
L’articolo 1576 del codice civile stabilisce, fra l’altro, che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Ebbene, ne consegue che, qualora il conduttore non sia disponibile a consentire, all’impresa incaricata dal locatore, ad accedere al proprio appartamento per l’esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione si deve verificare se questi lavori sono da considerare necessari, e in tal caso, se possono essere differiti a un momento successivo. Solo nella prima ipotesi, quando cioè la mancata esecuzione delle opere potrebbe comportare un pregiudizio alla proprietà del locatore o alla sicurezza dello stesso inquilino (si pensi a un impianto elettrico non a norma) quest’ultimo è tenuto a sopportare la presenza dei tecnici e degli operai.
In caso contrario, l’inquilino potrà impedire l’accesso a terzi estranei all’interno dell’unità abitativa in cui egli vive e i lavori potranno essere eseguiti al termine del contratto di locazione.
La normativa vigente e la prassi mantengono la distinzione tra riparazioni ordinarie e straordinarie, includendo fra le seconde, necessarie e non differibili nel tempo, la riparazione dei muri maestri, e delle volte, la sostituzione delle travi, il rifacimento dei tetti e dei solai, la riparazione delle sponde, degli argini, dei muri di sostegno e di cinta, nonché tutte le utilità concesse al conduttore, per cui l’obbligo delle riparazioni straordinarie ed obbligatorie deve ritenersi esteso alle cantine, ai granai, alle stalle, agli impianti dell’elettricità, dell’acqua, del gas, all’ascensore.
La Corte di cassazione, con la recente ordinanza 13016/2024, ha chiarito che l’obbligo indifferibile di esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria non può essere invocato per rimuovere guasti aventi causa in fenomeni non transitori (quali quelli che, ad esempio, possono affliggere l’immobile per presenza di umidità e formazione di condensa).
21 Settembre 2024 - Giorgio Martini
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