Come da titolo il mio quesito verte su un mutuo prima casa che ho stipulato ormai 11 anni fa, durata totale 20 anni: il tipo di mutuo è attualmente (dopo avere ritrattato le condizioni qualche anno fa) a tasso variabile indice “Euribor 3 mesi lett.365 M.M.P. ARR.TA 0,100” + spread 1,5%; tipo di ammortamento “rata costante alla francese”.
La cosa che tecnicamente non comprendo è come mai ad ogni rata, pur non aumentando il tasso di interesse, mi ritrovo a dover pagare quasi costantemente 1 euro in più rispetto alla precedente (posso capirlo nei mesi in cui il tasso aumenta leggermente), inoltre a distanza di qualche rata anche la quota di interessi è relativamente più alta rispetto in precedenza. Di fatto mi ritrovo ora a pagare 538€ circa, confronto ai 515 circa che pagavo a metà 2018 in occasione della ritrattazione del tasso di spread che ho ottenuto. Il piano di ammortamento indica che mantenendo questi tassi per i prossimi 9 anni pagherò l’ultima rata circa 736 euro.
In banca non hanno saputo o voluto spiegarmi bene questo meccanismo, vi sono grato in anticipo per quello che fate.
Molto probabilmente, con la rinegoziazione perfezionata nel 2018 il mutuo è stato trasformato da tasso variabile a rata costante in tasso variabile e rata variabile: infatti un mutuo a tasso variabile a rata costante non può avere durata predeterminata (nella fattispecie ventennale) ed il piano di ammortamento di cui lei riferisce ipotizza un’ultima rata, che, in assenza di variabilità del tasso di interesse EURIBOR (in aumento o riduzione) sarebbe di importo pari a 736 euro.
Un mutuo a tasso variabile e rata variabile comporta una durata variabile dell’ammortamento (su questo non ci piove). Inoltre, a differenza di quanto lei afferma nel quesito, il tasso Euribor a tre mesi è passato dallo 0,329% del gennaio 2018 allo 0,379% del gennaio 2020. Può sembrare una variazione minima, che, tuttavia, si riflette sull’importo della rata (che, evidentemente, come abbiamo spiegato, non può essere costante). Tenendo anche conto degli arrotondamenti (ed i riporti) contabili unitamente alla considerazione che l’impatto della fluttuazione temporale del tasso di interesse EURIBOR a tre mesi si trasferisce sull’importo della rata solo dopo qualche mese dall’evento verificatosi sul mercato interbancario, lo scenario che si determina è sicuramente compatibile con la dinamica di cui lei non sa darsi spiegazione.
Qui potrà simulare con maggiore verosimiglianza – dato il capitale residuo, lo spread (1.5%) e la tipologia di tasso applicati (EURIBOR a tre mesi) nonché la durata residua del mutuo (9 anni) e la fluttuazione ipotizzata per l’Euribor nei prossimi anni – l’andamento della rata nel tempo e confrontarla con quella ipotizzata nel 2018.
1 Ottobre 2020 · Piero Ciottoli
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