Donazione di cespite parzialmente abusivo – Riflessi sulla collazione ereditaria e su una eventuale azione di riduzione delle donazioni effettuate in vita dal de cuius

A seguito di donazione di alcuni immobili, dovendone vendere uno, mi sono accorto che la sua pianta non é conforme a quella depositata in catasto e nemmeno in Comune, perché parzialmente ampliata abusivamente e per cui il notaio si e’ rifiutato di effettuare il rogito. Per cui devo tenermelo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Domanda: ai fini di una eventuale richiesta di collazione questo cespite avrebbe valore pari a zero? Grazie

In sede di pura collazione va evidenziato che non è fondamentale conoscere il valore della donazione: qualora i legittimari non si accordassero sul valore del cespite abusivo in relazione agli altri immobili conferiti all’asse ereditario, la soluzione giudiziale potrebbe essere quella di attribuire la proprietà del cespite abusivo in quota agli enne eredi legittimari.

Più problematica appare, invece, la situazione quando si tratta di azione di riduzione promossa da uno degli eredi legittimi contro gli altri coeredi beneficiari di donazioni effettuate in vita dal de cuius, laddove è necessario valorizzare l’entità dell’eredità (al netto dei debiti, ma comprensiva delle donazioni effettuate in vita dal de cuius) per quantificare la quota disponibile al de cuius e, di riflesso, quella spettante a ciascuno degli eredi.

In tale contesto, se l’immobile è completamente e irrimediabilmente abusivo, le sezioni Unite della Corte di cassazione, con la sentenza 25021/2019 hanno stabilito che un immobile abusivo, seppure circoli per successione mortis causa, non potrà far parte dei beni da dividere, pena la nullità del negozio per violazione di norme imperative.

Quando, tuttavia, il cespite risulta parzialmente abusivo il suo valore sarà pari al valore che l’immobile acquisirà una volta regolarizzata la situazione sotto il profilo amministrativo anche attraverso l’eliminazione delle opere abusive finalizzate a rendere conforme l’immobile al permesso di costruire a suo tempo rilasciato dalle autorità competenti, al netto dei costi necessari per raggiungere l’obiettivo. E’ chiaro, nell’ipotesi formulata, che per la stima del valore dell’immobile sarà necessaria una perizia tecnica d’ufficio.

18 Marzo 2022 · Marzia Ciunfrini



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