DOMANDA
A causa di condizioni economiche non favorevoli, ed al fine di risparmiare un bel po’, ho accettato di prendere in affitto un appartamento, senza che io o il proprietario registrassimo il contratto, praticamente, in nero: ora, però, più volte mi è stato aumentato il canone, con preavviso minimo, ed io non ce la faccio più. Se denuncio il contratto di affitto in nero, vengo sanzionato anche io? Cosa rischio?
RISPOSTA
Non dichiarare il contratto di affitto, ossia non effettuare la registrazione all’Agenzia delle Entrate, ha conseguenze negative sia per il padrone di casa che per l’inquilino: rischi che coinvolgono tanto l’aspetto fiscale quanto quello civilistico.
In particolare, il fisco può chiedere il pagamento dell’imposta di registro, con sanzioni e interessi, sia al padrone di casa che all’affittuario.
Dall’altro lato il contratto di affitto in nero si considera inesistente e tutte le prestazioni eseguite, come il pagamento del canone di locazione, vanno restituite.
Sostanzialmente:
l’affittuario è responsabile in solido, verso il fisco, insieme al padrone di casa, per l’imposta di registro non pagata; in caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta;
nel caso in cui l’affitto sia stato registrato, ma il padrone di casa esiga, a titolo di canone, degli importi superiori rispetto a quelli indicati nel contratto, l’inquilino che non paghi tali maggiorazioni non può essere sfrattato né può subire la notifica di un decreto ingiuntivo. Se, invece, le paga, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile può agire contro il padrone di casa per farsi restituire tali somme;
l’affittuario non può scaricare dalle tasse le spese sostenute per l’immobile, non avendo prova del contratto di affitto;
l’affittuario che paga i canoni di locazione dell’affitto non registrato può sempre chiederli indietro, anche alla scadenza del contratto, atteso che si tratta di contratto nullo.
Con la sentenza n. 50/2014 è stata dichiarata incostituzionale la legge sulla cedolare secca che introduceva la possibilità, per gli inquilini senza regolare contratto di affitto, di ottenere una riduzione dell’80% del canone dovuto denunciando il proprietario di casa. Grazie alla norma gli inquilini potevano registrare di propria iniziativa il contratto di locazione.
Questa legge non è più valida, tuttavia il regime con cedolare secca sugli affitti esiste ancora e permette comunque una riduzione nelle imposte da pagare per la registrazione di un contratto di locazione.
Comunque, gli inquilini che non risultano titolari di un regolare contratto di locazione possono denunciare sia l’affitto in nero che, in caso di contratti regolarmente registrati, l’eventuale il pagamento di un canone di affitto più alto rispetto a quello indicato nel contratto.
L’inquilino che intende denunciare un affitto in nero deve innanzitutto possedere una documentazione che attesti l’effettiva presenza di un accordo di locazione dell’immobile. Ovvero:
Documento che attesti il proprio domicilio (come per esempio le bollette Enel).
Fotocopia di un documento che dimostri l’effettivo pagamento del canone d’affitto (assegni, bonifici bancari etc. ).
Una volta reperiti questi documenti è possibile procedere con la denuncia alle Autorità competenti.
I vantaggi dell’inquilino che decide di denunciare alle Autorità competenti (come le Forze della Guardia di Finanza) sono di ottenere un contratto di locazione a condizioni più vantaggiose (o comunque conformi a quelle previste per i contratti quadriennali, ai sensi dell’ex art. 2 comma 1 legge 431/1998) e la restituzione delle somme versate in esubero rispetto al canone di affitto dichiarato.
Pertanto, detto questo, va chiarito che il contratto di affitto deve essere registrato entro 30 giorni dalla data della firma.
Il mancato rispetto di tale termine espone a due rischi:
sotto l’aspetto tributario, il fisco può esigere dal proprietario lui (ma anche dall’inquilino) il pagamento dell’imposta di registro con tutte le maggiorazioni conseguenti al ritardo o all’evasione. Tale problema, però, può essere risolto con una registrazione tardiva: se essa interviene, infatti, entro un anno si può usufruire del ravvedimento operoso che comporta una riduzione delle sanzioni. In particolare, sempre a patto che l’agenzia delle entrate non abbia già avviato accessi, ispezioni o verifiche, il padrone di casa che registra il contratto non oltre 90 giorni ottiene una sanzione ridotta del 12% dell’imposta di registro dovuta. Invece, dal 91° giorno oltre la scadenza ma entro l’anno, la sanzione ridotta ammonta al 15%. Se si supera l’anno la sanzione è pari al 120% dell’imposta di registro dovuta;
sotto l’aspetto civilistico, invece, il contratto si considera nullo. A differenza delle conseguenze fiscali, la nullità del contratto non può essere sanata neanche con una registrazione tardiva. Al padrone di casa non resta che provvedere a registrare un nuovo contratto, con la consapevolezza che, per il periodo pregresso, il rapporto con l’inquilino resta come se non fosse mai esistito. Ciò implica che, se questi non paga, non gli si può notificare un decreto ingiuntivo né sfrattarlo (sempre limitatamente al periodo per il quale il contratto non è stato registrato).
2 Ottobre 2020 - Andrea Ricciardi
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