Contratto preliminare di compravendita immobiliare e successive vicende che hanno ostacolato la definizione del contratto definitivo

Con il contratto preliminare di compravendita immobiliare il proprietario dell’immobile (promittente venditore) si impegna a vendere alla controparte che sottoscrive (il promissario acquirente): quest’ultimo, da parte sua si obbliga a comprare, al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo. Con il contratto preliminare di compravendita immobiliare entrambi le parti firmatarie si impegnano a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, perfezionato il quale si realizza il trasferimento della proprietà. Ora, se nel contratto preliminare erano stati fissati i termini temporali entro i quali stipulare il contratto definitivo ed il promittente venditore non è stato in grado di adempiere (a causa del contenzioso instauratosi sull’asserito diritto di prelazione a favore di terzi), il promissario acquirente può chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno patito per inadempimento del promittente venditore oppure chiedere il doppio della caparra confirmatoria eventualmente versata al momento della sottoscrizione del preliminare (o della proposta d’acquisto).

Altrimenti, a norma dell’articolo 2934 del codice civile, l’inattività delle parti, protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipula del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l’estinzione del diritto medesimo per prescrizione (Cassazione sentenza 14463/2011).

Nè può essere fatta valere, da parte del promittente venditore, la sospensione del decorso della prescrizione del diritto di stipula del contratto definitivo durante il periodo in cui è arrivato a soluzione giudiziale il contenzioso intervenuto con il terzo soggetto che asseriva di vantare prelazione sull’immobile oggetto di compravendita.

Pertanto, il diritto del promittente venditore di far valere la stipula obbligata del contratto preliminare sottoscritto nell’ottobre 2010,si prescrive nel prossimo ottobre 2020.

Qualora il termine di prescrizione (come sembra essere nella fattispecie) non sia ancora spirato, e il promissario acquirente si rifiuti di adempiere, il promittente venditore può avviare un’azione giudiziale finalizzata ad ottenere l’adempimento coattivo, ex articolo 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre).

L’alternativa per il promittente venditore, sempre prima che sia spirato il termine di prescrizione, è agire in giudizio per chiedere al giudice la risoluzione del contratto ed il risarcimento danni per inadempimento del promissario acquirente, ex articolo 1453 del codice civile secondo il quale, nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

Ancora, il promittente venditore si può accontentare di trattenere la caparra confirmatoria eventualmente ricevuta in sede di preliminare dal promissario acquirente, senza avviare azioni giudiziali.

Tuttavia, va considerato anche, per chiudere il cerchio, che, ai sensi dell’articolo 1459 del codice civile, nei contratti preliminari a esecuzione differita, come quello di cui si discute, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione (il promissario acquirente) può domandare la risoluzione del compromesso sottoscritto.

In questa ipotesi, il promittente venditore potrebbe avviare azione di risarcimento danni nei confronti del terzo che ha mandato all’aria l’operazione di trasferimento della proprietà con il promissario acquirente, vantando un diritto di prelazione successivamente riconosciuto come infondato dal giudice adito.

13 Giugno 2020 · Annapaola Ferri