Contratto di locazione non corrispondente agli immobili

Sono titolare di contratto di locazione per anni quattro, firmato nel 2001 per la conduzione di un appartamento a piano rialzato in bifamiliare e un primo piano superiore con altro inquilino proprietario. Scaduti i quattro anni il contratto è sempre stato rinnovato tacitamente sino ad oggi.

Nel 2016 il locatore è deceduto e il contratto è stato preso in gestione dalla moglie anche lei firmataria. La locatrice, ultranovantenne, ma perfettamente capace di intendere e di volere ha i propri figli che le vorrebbero imporre le proprie decisioni anche al riguardo del sottoscritto inquilino, senza nessuna procura/delega. Uno dei figli, abitante al piano superiore al mio, si è impossessato della mia quota di garage in locazione: un garage in discesa interrato e lungo per due sole autovetture. A nulla valse le mie proteste.

In un controllo catastale è emerso che l’immobile ha due intestatari a metà: ½ alla locatrice ½ al figlio in nuda proprietà con usufrutto alla locatrice. Particolare che non avevo mai ritenuto accertare è che l’appartamento non è della metratura locata di 100 mq, circa, ma di soli 79 mq.

Riguardo al contratto, sebbene indicato e richiesti, non sono mai stati corrisposti gli interessi sulle tre mensilità in deposito dal 2001.

Dieci anni dopo la firma del contratto l’appartamento ha avuto delle problematiche per una esplosione di umidità tale da diventare invivibile; ma il locatore non volle intervenire.

Non essendo nelle condizioni di cambiare con altra locazione alcuni lavori primari sono stati fatti dal sottoscritto pagandoli con parte delle tre mensilità in deposito, con accordo firmato con il locatore. In seguito però la situazione è peggiorata tanto che mi sono rivolto alla locale ASL per un sopralluogo che ha certificato l’appartamento insalubre. Sebbene con proteste il locatore fece poi lavori di risanamento.

Per meglio accertare la situazione contrattuale è emerso da una perizia (pronta per essere ufficializzata) che l’immobile locato non corrisponde a quanto indicato nel contratto: metrature, locali, e infine la non disponibilità del garage (cui ho eseguito foto delle auto parcheggiate).

Ora datosi che il contratto scade il 10/2021, un figlio della locatrice, senza nessuna procura/delega, afferma che alla scadenza il contratto è estinto. La locazione in atto, senza raccomandata sei mesi prima della scadenza da uno delle due parti (locatore/locatario), non si rinnova in automatico come gli anni precedenti? Inoltre, all’eventuale rilascio dell’immobile è possibile richiedere la restituzione della differenza sulle locazioni versate (euro 515,46 a 450,00) ossia la differenza di euro 740 annui per gli anni consentiti retroattivi?

Dopo il decesso del locatore, avvenuto nel 2016, l’immobile è adesso, per successione, in comproprietà fra il coniuge superstite ed i figli del de cuius. Questi ultimi, in quanto comproprietari, non hanno bisogno di delega o procura della genitrice per decidere sul rinnovo del contratto.

Dal momento con cui sono stati effettuati i primi lavori utilizzando, previo accordo, le tre mensilità in deposito, gli interessi maturati non sono più dovuti e quelli relativi agli anni precedenti potrebbero essere prescritti.

Il contratto di locazione è stato sottoscritto da locatore e conduttore. Quest’ultimo poteva eccepire allora l’eventuale non corrispondenza fra i dati riportati nell’atto e l’effettiva metratura dell’immobile locato e chiedere, eventualmente, la riduzione del canone (che in ogni caso va sempre concordata fra le parti e non ridotta con riferimento alla metratura effettiva).

Anche l’intervenuta indisponibilità del garage andava (può esserlo ancora fino al rilascio) notificata all’occupante con diffida via raccomandata AR: il che le avrebbe dato, in caso di persistente inadempimento, la possibilità di citarlo in tribunale per risarcimento danni. Le foto servono a poco.

Il certificato di inabitabilità della ASL le conferisce il diritto di chiedere ai locatori il risarcimento danni per i mesi in cui è stato costretto a vivere in una unità abitativa insalubre (ma, lo ricordiamo sempre, il danno patito deve essere accertato, documentato e quantificato), fino alla data di esecuzione dei lavori di risanamento.

La normativa vigente in tema di locazione abitativa stabilisce che il diniego del rinnovo del contratto di locazione deve essere formalmente (via raccomandata AR) notificato al conduttore, con preavviso di almeno sei mesi. Il locatore potrà disdire il rinnovo del contratto entro aprile 2021.

22 Giugno 2020 · Marzia Ciunfrini

Facendo seguito alla spiegazione, si chiede un ultimo quesito in proposito: il contratto di locazione è stato firmato in calce sia dal locatore deceduto che coniuge in vita. Al decesso di uno dei locatori, la situazione contrattuale non resta invariata ovvero chi subentra agli immobili, anche con successione, al rispetto contrattuale sino alla scadenza? In quanto detti figli hanno avanzato pretesa che il canone fosse pagato a loro, appunto senza procura/delega alla riscossione. Pertanto, allo stato attuale il pagamento è versato con bonifico alla locatrice.

Chi subentra nel possesso della cosa locata per successione o per acquisizione del bene, deve rispettare, naturalmente, le clausole contrattuali in essere, ma può, previo accordo interno con gli altri eventuali comproprietari, nella fattispecie, invocare la disdetta entro sei mesi dalla data di scadenza dello stesso. Il che significa proprio rispettare il contratto.

Anche per quel che riguarda la riscossione del canone di locazione, se la richiesta scritta di pagare il canone di locazione ai comproprietari figli è stata firmata anche dalla vedova superstite, nulla osta all’adempimento: altrimenti fa bene a continuare ad effettuare il bonifico sul conto corrente indicatole al momento della stipula.

22 Giugno 2020 · Piero Ciottoli

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