Il locatore può pretendere dal conduttore anche il pagamento degli oneri condominiali mensili?


Vi ho già scritto due volte sull’argomento ed ora credo sia giunto il momento di passare alle vie di fatto, purtroppo per me: si tratta di un appartamento con contratto di locazione di 3 anni dal 01 07 2020 al 30 06 2023,eventualmente rinnovabile ma non ci penso proprio. Locato ad un affittuario di origini extracomunitarie, e non lo dico per stigmatizzare ma perché nella mia citta il 70% dei casi di sfratto proviene da detti cittadini.

Sin dall’inizio ho sempre avuto ritardi di pagamento, mancanze di pagamenti, pagamenti ‘accorciati in importo’.
Sin dall’inizio il personaggio ha adibito il mio appartamento a ritrovo per traffico di droga con denunce e perquisizioni domiciliari nel mio appartamento, ritrovo per sniffatori e anche dulcis in fondo, episodi di prostituzione.

Decine di interventi delle forze dell’ordine per schiamazzi ed affini.

Possiedo anche una notevole mole di comunicazioni verso di lui e richieste di pagarmi affitto, proposte di lasciare l’appartamento dietro mio compenso e molte molte altre comunicazioni scritte o telefoniche di lamentela , da parte di amministratore e Condomini infuriati che si rivolgevano a me avendo paura di confrontarsi sempre con il personaggio in questione.
Da ieri l’ultima:
Preciso che il contratto d’affitto a cedolare secca da lui firmato è di euro 600 totali, con 390 di affitto e 210 di spese condominiali ed è stato compilato e scritto dalla mia commercialista di fiducia da anni.

Ora, io ho sempre affittato l’appartamento a quella cifra, ma da ieri e dopo un anno e rotti dei suoi casini mi dice che vuole tutte le ricevute delle spese condominiali e che dato che io non voglio dargliele ( non le ho ) mi paga solo 390 euro d’affitto . Capito ?
Ovvio che debba essersi rivolto a qualche organizzazione sindacale, le quali notoriamente pendono sempre dalla parte dei ‘capitalisti proprietari’, quelli che come me campano ancora perche’ hanno un affitto modesto da riscuotere.
Tenete anche presente che sul contratto è scritto che anche dopo una rata d’affitto non pagata posso dargli lo sfratto, e da lui avanzo un affitto di settembre 2020, l’affitto del mese di maggio 2021 che sinora non mi è ancora arrivato e che lui dice di voler pagare in misura ridotta di euro 390 come da contratto suo personalizzato, e altri duecento euro circa di affitti pagati incompleti sempre dell’anno scorso.

Ora io ho deciso di andare chiaramente da un avvocato.

Ma volevo anche sentire il vostro parere, se in ogni caso mi conviene portare avanti questa pratica di sfratto nonostante tutte le proroghe varie ed anche perche’ orami sono stufo della situazione dopo tutto l’aiuto che gli ho dato, ed anche se davvero lui puo’ denunciarmi su questa storie di ripartizione tra spese ed affitto anche se il contratto praticamente è stato buttato giu’ dalla mia commercialista, e se puo’ davvero pagare solo parte del totale.

Cosa mi consigliate? Vi ringrazio tantissimo

La procedura standard prevede che una volta registrato il contratto di locazione, il conduttore (o il locatore) è tenuto a comunicare all’amministratore di condominio l’intervenuta occupazione dell’immobile locato.

I canoni di locazione (naturalmente riferiti esclusivamente alle spese di manutenzione ordinaria) dovranno essere richiesti direttamente all’inquilino e da questi versati direttamente al condominio, senza alcuna mediazione da parte del locatore.

E’ vero: in caso di inadempimento da parte del conduttore nel versamento dei canoni condominiali, l’amministrazione condominiale deve rivalersi sul proprietario dell’immobile (Tribunale di Bari, sentenza 1355/2016). Per far fronte a questa evenienza il locatore avrebbe dovuto, magari, pretendere una fideiussione bancaria a prima richiesta all’atto della sottoscrizione del contratto di locazione, ma nulla lo autorizza a pretendere dall’inquilino il versamento congiunto del canone di locazione e di quello condominiale.

Anzi, se l’inquilino versa il canone con bonifico bancario o postale, oppure è in possesso di ricevute che attestino il versamento dell’importo cumulativo (canone mensile di locazione più canone condominiale), il locatore potrebbe passare dei guai con l’Agenzie delle Entrate dal momento che l’importo cumulativo versato potrebbe, senza problemi, essere identificato con il canone di locazione (indipendentemente dalle causali utilizzate), il che integrerebbe una elusione del reddito da fabbricato per il proprietario dell’immobile ed un sicuro accertamento fiscale a suo carico.

Il suggerimento è quello di comunicare le generalità dell’inquilino all’amministratore di condominio ed accettare il versamento del solo canone di locazione: qualora il conduttore non adempisse agli obblighi verso il condominio e l’amministratore procedesse (come dovrebbe) con decreto ingiuntivo nei confronti del locatore, quest’ultimo avrebbe un ulteriore motivo per avviare la procedura di sfratto per morosità.

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20 Maggio 2021 · Piero Ciottoli



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