Condomino moroso che acquista l’immobile all’asta

La palazzina dove abito era di proprietà di una Srl fallita nel 2018: diversi condomini locatari hanno smesso di pagare affitto e spese condominiali dal momento in cui la società è entrata in crisi, peggiorando di fatto la delicata situazione della stessa e mettendo in difficoltà il condominio, che oggi si trova con debiti ammontanti a circa 100 mila euro, in parte insinuati al passivo del fallimento e in parte in attesa di liquidazione da parte del curatore fallimentare.

Lo stesso curatore fallimentare non si è mai preoccupato di richiedere agli inquilini inadempienti nè l’affitto e nemmeno la quota delle spese di loro competenza. Nei mesi scorsi è stata fatta l’asta per la vendita degli appartamenti. Due degli inquilini morosi hanno partecipato alla stessa aggiudicandosi gli appartamenti a prezzo base dell’asta.

Oggi l’amministratore del condominio asserisce che terminata la procedura fallimentare, il debito residuo relativo alla gestione degli anni scorsi, rimarrà in capo al condominio e verrà diviso tra tutti, quindi ciò che i condomini furbetti non hanno pagato in passato, lo subiremo tutti noi.

La mia domanda è la seguente: un condomino debitore, poteva partecipare all’asta immobiliare del suo creditore senza alcuna restrizione o obbligo di saldare il proprio debito? Adesso che so sono ripristinati gli equilibri, è possibile agire contro queste persone ed obbligarle ad ottemperare? E se si come? Eventuali debiti che resteranno dopo la ripartizione dell’attivo, che fine faranno? Ringrazio sentitamente

L’articolo 579 del codice di procedura civile dice che chiunque, eccetto il debitore sottoposto ad azione esecutiva, è ammesso a presentare offerte per la vendita all’asta del bene.

Nel caso esaminato, dunque, i debitori (gli inquilini) del debitore sottoposto ad azione esecutiva (la società a responsabilità limitata) erano pienamente legittimati ad acquisire gli appartamenti messi all’asta.

Recentemente, in tema di inquilini morosi nel corrispondere la quota condominiale di propria competenza, la giurisprudenza di merito (Tribunale di Bari, sentenza 1355/2016) ha affermato che in caso di mancato pagamento delle spese condominiali da parte del soggetto che abita l’appartamento a seguito della stipula di un contratto di locazione, l’amministratore di condominio potrà rivolgersi (esclusivamente) al proprietario-locatore, che è il soggetto tenuto a tale adempimento, e non nei confronti del locatario. Di conseguenza, l’amministratore, per recuperare il credito del condominio, potrebbe chiedere al Tribunale l’emissione di un decreto ingiuntivo solo nei confronti del proprietario, e non invece del locatario dell’appartamento in questione.

Il decreto ingiuntivo, come è noto, è costituito da un provvedimento del giudice, con il quale lo stesso intima al debitore di pagare quanto dovuto nel termine perentorio di 40 giorni, decorsi i quali il creditore potrà procedere ad esecuzione forzata, per esempio, attraverso il pignoramento o l’iscrizione ipotecaria sui beni immobili del debitore. Nello stesso termine di 40 giorni, poi, il debitore avrà la possibilità di presentare “opposizione al decreto ingiuntivo”, attraverso un atto di citazione in cui egli dia atto di aver adempiuto i propri debiti o che sussistano legittime ragioni per cui tale adempimento non sia stato effettuato.

In pratica, anche se il proprietario ha proceduto a dare in locazione l’appartamento, ciò non esclude la sua responsabilità nei confronti del condominio per il pagamento delle spese condominiali. Ora, essendo fallito il proprietario degli appartamenti concessi in locazione a condomini che non hanno onorato gli obblighi a cui erano tenuti verso il condominio, la conseguenza è che i crediti vantati dal condominio non possono essere più recuperati.

Sulla base di queste indicazioni, forse, l’amministratore asserisce che “terminata la procedura fallimentare, il debito residuo relativo alla gestione degli anni scorsi, rimarrà in capo al condominio e verrà diviso tra tutti”.

Tuttavia, non vanno nemmeno sottaciute le gravi le responsabilità dell’amministratore di condominio, il quale avrebbe potuto tempestivamente chiamare in giudizio la srl non ancora fallita e debitrice delle quote condominiali non versate iscrivendo, in tempi rapidi, ipoteca legale sugli appartamenti: il curatore fallimentare, avrebbe dovuto, in tal caso, tener conto dei crediti privilegiati del condominio nella procedura di liquidazione della società.

Va ricordato, infatti, che, ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, avrebbe potuto ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nei confronti della srl proprietaria degli appartamenti locati ad inquilini morosi nei confronti del condominio.

Non abbiamo elementi per valutare le condizioni reali in base alle quali il curatore fallimentare non abbia agito nei confronti degli inquilini morosi nemmeno per recuperare gli affitti non versati dai conduttori: vale la pena di ribadire, tuttavia, che, allo stato delle cose egli avrebbe potuto pretendere dagli inquilini inadempienti esclusivamente i canoni di locazione non versati (non le quote condominiali che fanno capo al condominio, soggetto diverso dal debitore sottoposto ad azione esecutiva e per il quale il curatore fallimentare della proprietà non era legittimato ad agire): probabilmente l’amministrazione della srl non aveva avuto modo e tempo di iscrivere i canoni di locazione non riscossi nelle scritture contabili societarie e/o di inviare le comunicazioni di diffida ad adempiere ai singoli inquilini morosi, identificandoli compiutamente.

7 Marzo 2021 · Marzia Ciunfrini

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