Cessione di ramo di azienda e cessione del contratto di affitto
La legge consente la cessione del contratto d'affitto con il ramo d'azienda, ma vieta la stipula di un contratto di subaffitto fra cedente e cessionario
Un conduttore di un immobile commerciale dopo pochi mesi dalla conclusione del contratto di locazione ha ceduto il ramo di azienda al altra società che ora lavora all’interno del locato affittato, facendosi pagare un canone doppio rispetto a quello che chiedevamo noi locatori: Per di più non ha mai comunicato tale cessione a noi locatori. Può fare tutto questo?
Se è stato ceduto il ramo d’azienda, può essere legittimamente ceduto anche il contratto di affitto del locale dove vengono svolte le attività condotte dal ramo d’azienda ceduto: tuttavia, se il contratto di affitto non viene ceduto ma viene stipulato, fra chi cede il ramo di azienda e chi lo acquisisce, un (nuovo) contratto di affitto del locale commerciale a condizioni economiche e contrattuali diverse dal contratto di affitto originario, ci troviamo di fronte ad un subaffitto. Secondo l’articolo 1624 del codice civile, l’affittuario (il soggetto cedente) non può subaffittare il locale senza il consenso del locatore (il proprietario dell’immobile o chi ha titolo per disporne l’affitto): la violazione della norma codicistica legittima la risoluzione del contratto originario fra il proprietario del locale locato e la società cedente, riverberando, naturalmente, gli effetti della nullità sul contratto di subaffitto stipulato fra cedente e cessionario del ramo d’azienda.
La norma ha, fra l’altro, lo scopo di eliminare l’eventuale intermediario speculatore fra il locatore e l’effettivo affittuario.
Quello che si può fare, allora, è chiedere al giudice di annullare il contratto di affitto e quello di subaffitto per inadempimento conseguente alla violazione dell’articolo 1624 del codice civile, stipulando, successivamente, un nuovo contratto con il soggetto cessionario alle medesime condizioni previste dal contratto di subaffitto.
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11 Ottobre 2023 · Marzia Ciunfrini