Secondo quanto dispone l’articolo 35 del Regio Decreto 1736/1933, il traente (colui che è titolare del conto corrente associato, detiene il carnet ed ha sottoscritto il modulo di assegno consegnato al locatore, ha tutto il diritto di ordinare alla banca di non pagare la somma portata dall’assegno indicato.
In particolare, l’ordine scritto del traente, ex articolo 35 del Regio Decreto 1736/1933, può, e deve essere eseguito se è spirato il termine di presentazione dell’assegno.
Il problema è che l’assegno non è datato: quindi il locatore potrà scrivere la data che vuole, incassando l’importo facciale prima della scadenza del termine di presentazione. Ma, anche se fosse stato possibile ordinare alla banca di non pagare l’assegno, si correrebbe il rischio di vedersi notificato un precetto basato sull’assegno rimasto non pagato e successivo pignoramento dei beni di chi ha staccato l’assegno.
Comunque, la somma versata a titolo di garanzia non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttiva di interessi legali da corrispondersi all’inquilino alla fine di ogni anno.
La somma di denaro così versata in deposito svolge per tutto il tempo di durata del rapporto, una funzione di garanzia per l’adempimento di tutti gli obblighi contrattualmente assunti (leggasi pagamento del canone di locazione nonché, se previsto, di quello condominiale), in modo tale che, in caso di inadempimento, la parte a favore della quale è stato versato il denaro in deposito, potrà soddisfare la perdita economica per tale ragione subìta, chiedendo, ma sempre a seguito di una domanda giudiziale l’attribuzione della somma ricevuta in deposito.
In assenza di inadempimento nel versamento dei canoni di locazione e dei canoni condominiali, il deposito cauzionale va immediatamente restituito al conduttore che ha riconsegnato l’immobile e, qualora il proprietario pretenda un risarcimento per i danni arrecati all’immobile, non potrà automaticamente e d’iniziativa propria decidere di trattenere l’intera somma ricevuta in deposito o comunque una parte di essa, poiché in via generale la sussistenza di un ipotetico danno e l’entità del conseguente risarcimento non possono mai unilateralmente essere stabiliti dal danneggiato, senza contraddittorio e senza la presentazione di una domanda giudiziale di accertamento circa il pregiudizio lamentato.
Per questo motivo, qualora non si raggiungesse un accordo fra conduttore e locatore sull’entità del danno arrecato dal conduttore e patito dal locatore, e quest’ultimo presentasse l’assegno al pagamento, potrebbe essere passibile di una denuncia-querela per appropriazione indebita presentata dal conduttore.
In estrema sintesi il locatore può:
– raggiungere un accordo con il conduttore sull’importo necessario a risarcire il danno eventualmente arrecato all’unità abitativa locata, incassare l’assegno e regolare il residuo in dare/avere con il conduttore;
– non raggiungere un accordo con il conduttore, trattenere l’assegno, presentare una domanda giudiziale di risarcimento danni, attendere l’esito della sentenza, e, in caso di esito favorevole incassare l’assegno regolando il residuo in dare/avere con il conduttore. Qualora il giudice non riconoscesse il danno, il locatore dovrà riconsegnare l’assegno al conduttore.
Per concludere, il locatore andrà avvertito che, qualora senza accordo condiviso con il conduttore sull’esistenza del danno e sulla sua entità (nonché in assenza di morosità relative ai canoni di locazione e condominiali), presentasse l’assegno all’incasso, egli subirebbe una denuncia querela per appropriazione indebita, appropriandosi di somme che avrebbero dovuto coprire eventuali morosità del conduttore e non un danno, rimasto non quantificato, non riconosciuto dal conduttore e non accertato giudizialmente.
Inoltre, il locatore non ha il diritto di pretendere la restituzione del bene locato in perfetto stato, e, quindi, il conduttore non è tenuto a ripristinare lo stato locativo dell’immobile nelle condizioni in cui l’ha ricevuto, perché il ripristino tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentito dalla legge, di non sopportare l’onere economico delle spese del deterioramento della cosa determinato da un uso normale della stessa, che è già compensato con il canone di locazione. Questo, in sintesi, il contenuto del dispositivo della sentenza 7350/2023 pronunciata dai giudici del Tribunale di Milano.
In pratica, i giudici milanesi hanno valorizzato quanto disposto dall’articolo 1590 del Codice Civile secondo il quale, è vero che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, ma salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto: l’articolo 1590, comma 3 del Codice Civile, infatti, precisa che il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
9 Novembre 2023 · Annapaola Ferri
