Sono conduttore di un appartamento con un regolare contratto firmato anni addietro: circa un anno fa è deceduto il locatore firmatario e a lui sono subentrati due eredi: uno abitante nel mio stesso stabile (figlio del locatore) l’altro in altro stabile. Nel contratto è indicato che oltre all’appartamento da me in condizione ho il diritto di condivisione del garage interrato (mt. 8,00 Lunghezza e 4,00 larghezza) proprio con il figlio del locatore, ora locatore per 1/2. Questo, quasi subito al subentro quale locatore, ha occupato interamente il garage con le sue due autovetture di grande lunghezza (oltre i 5,00 una e oltre 4,00 l’altra) privandomi dello spazio di diritto contrattuale. A nulla sono valse le mie rimostranze anzi all’occorrenza asserisce dietro mio consenso. Poiché ormai siamo vicini ad un contenzioso volevo porre la seguente domanda: con la documentazione occorrente vorrei presentare anche una sorta di stima del garage nel senso che essendo stato privato del mio spazio chiedere una riduzione del canone e per fare questo avrei esigenza di conoscere che percentuale poter calare sull’intero canone (es. pago 500 – 10/15 % = 50/75 euro) ovvero se riconsegna la quota spazio garage chiedere il rimborso per il tempo da lui occupato.
Ringrazio
Nella situazione descritta è evidente che il conduttore abbia diritto ad una riduzione del canone di locazione: ma l’entità di tale riduzione non può essere determinata unilateralmente: sarà il giudice su domanda del conduttore (assistito da un avvocato) e con il supporto di un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) a stabilire di quanto ridurre il canone di locazione.
Di solito si calcola la rendita catastale ai fini IMU dell’immobile comprensivo della pertinenza prima della sottrazione dello spazio utile e la si raffronta al canone di locazione concordato, stabilendo il medesimo rapporto fra la rendita catastale ai fini IMU dell’immobile senza pertinenza. Nella fattispecie, la rendita catastale della pertinenza ai fini IMU prima della sottrazione sarà semplicemente pari al 50% della rendita catastale ai fini IMU dell’intera pertinenza.
Ad esempio detta 100 la rendita catastale ai fini IMU dell’immobile comprensiva della pertinenza prima della sottrazione e 90 la rendita catastale ai fini IMU dell’immobile senza pertinenza, il canone di locazione dovrà essere ridotto del 10%.
28 Aprile 2022 · Marzia Ciunfrini
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