Acquisizione di un immobile per donazione – Problematiche tributarie e voltura delle utenze domestiche


Dal punto di vista fiscale sarebbe importante capire se il donatario potrà fruire delle agevolazioni prima casa che valgono per successioni e per donazioni





Vivo in una casa in comodato d’uso gratuito con moglie e figlio, utenze luce e gas a me intestate con relativa residenza: sto per avere in donazione una casa con le utenze (luce , gas , acqua e tari) intestate a mia nonna.

La casa è abitabile ma ho intenzione di ristrutturarla.

In pratica vorrei trasferire la residenza in questa casa che mi sarà donata, mantenere le utenze a nome di mia nonna, ristrutturare casa e nel frattempo continuare a vivere nella casa in comodato d’uso gratuito fino a quando non mi trasferirò definitivamente nella nuova casa.
E’ possibile?
Le utenze nella casa in comodato d’uso diventerebbero di seconda casa?

Quale delle due diventerebbe la seconda casa?
Aiutatemi a capire tutto.

Il beneficiario di una donazione è tenuto al pagamento di un’imposta e l’imposta è commisurata al grado di parentela esistente fra soggetto donante (la nonna) e soggetto donatario (il nipote che ci scrive): nel caso specifico l’imposta da corrispondere (imposta di donazione) è pari al 4% da calcolare sul valore totale dell’immobile eccedente un milione di euro (essendo donante e donatario parenti in linea retta), ma, purtroppo, è dovuta anche un’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile e un’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile.
Ore bisognerebbe capire se, in occasione della stipula del contratto di comodato d’uso registrato fra nonna e nipote, quest’ultimo abbia fruito dei benefici prima casa: in tale ipotesi il donatario non potrà fruire dei benefici prima casa anche per l’immobile ricevuto in dono.

Qualora il donatario non avesse mai fruito delle agevolazioni prima casa, le imposte della donazione si ridurrebbero in modo drastico: in particolare, l’imposta di donazione non sarebbe dovuta (a meno che l’immobile donato non fosse a di pregio con valore maggiore di un milione di euro), mente resterebbero da pagare le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Nell’ipotesi sottesa in cui il donatario avesse diritto alle agevolazioni fiscali, queste si applicano a condizione che:

– il donatario deve avere la residenza nel Comune in cui è ubicata la casa ricevuta in donazione o deve impegnarsi a trasferirla entro 18 mesi dalla donazione;

– il donatario non deve rivendere il bene acquisito in donazione entro i cinque anni.

Questo per quel che attiene l’acquisizione in proprietà dell’immobile concesso in donazione: praticamente, se la casa in cui il donatario vive in comodato d’uso e quella ottenuta in proprietà per donazione sono situate nel medesimo territorio comunale, il donatario può eseguire i lavori di ristrutturazione nella casa donata senza trasferirvi la residenza e continuare a vivere nella casa in cui ha il comodato d’uso, senza perdere le agevolazioni fiscali di cui ha, eventualmente, fruito.
Per quel che concerne le utenze (acqua luce e gas), dopo la donazione della casa, la nonna non avrebbe alcun titolo per mantenerne l’intestazione e dopo eventuali, ma sempre possibili, verifiche le utenze per la casa donata intestate alla nonna verrebbero classificate per uso domestico non residente.

La stessa cosa accadrebbe se le utenze nella casa donata venissero intestate al donatario. Infatti, per le utenze di acqua, luce e gas, sono previste due classificazioni: uso domestico residente per le utenze ubicate nella casa in cui l’intestatario ha la residenza; uso domestico non residente per le utenze in cui l’intestatario vive senza avere la residenza.

In ogni caso per procedere all’intestazione delle utenze bisogna essere intestatario di un regolare contratto di locazione, di un atto proprietà, di nuda proprietà, oppure detentore del diritto di abitazione, d uso, di comodato d’uso, eccetera.

2 Aprile 2024 · Giorgio Valli


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