Ho venduto qualche anno fa un appartamento e l’acquirente si è accollato il mutuo ed io risulto accollato con formula cumulativa. Alla banca mi hanno detto che per ottenere la liberatoria mi devo accordare con l’acquirente affinché fornisca un nuovo garante. Volevo gentilmente sapere quale sarà la mia situazione in caso che l’acquirente decidesse di vendere l’appartamento a terzi. Dovrò fare da garante per sempre oppure potrò liberarmi? Grazie per la risposta
I responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario, sia il subentrante liberante. Le banche possono non aderire all’accollo liberatorio, nell’ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito.
Nell’accollo del mutuo assistito da ipoteca, infatti, le banche creditrici devono dare il loro assenso e normalmente non liberano il mutuatario originario (anche se si può richiederlo).
Per comprendere il meccanismo va ricordato che quando il creditore eroga un prestito al debitore, il debitore può successivamente accollare (nel senso di trasferire) gli obblighi assunti ad un terzo. Se si verifica una simile circostanza, l’operazione di trasferimento del debito assume la denominazione di accollo, il debitore viene indicato come accollato ed il terzo definito soggetto accollante.
Il creditore, può aderire o meno all’accollo. La mancata adesione all’accollo da parte del creditore ha come conseguenza la rilevanza esclusivamente interna (ai rapporti tra accollato ed accollante) dell’accollo. L’accollo si definisce, in questo caso, anche interno. Il debitore conviene con il terzo l’assunzione (in senso puramente economico) del debito da parte di quest’ultimo, senza tuttavia modificare l’originaria obbligazione, sicché il terzo assolve il proprio obbligo di tenere indenne il debitore adempiendo direttamente in veste di terzo o apprestando in anticipo al debitore i mezzi occorrenti, ovvero rimborsando le somme pagate al debitore che ha adempiuto.
Se, invece, il creditore aderisce all’accollo, questo viene allora definito come esterno. L’accollo esterno può essere cumulativo, qualora vi sia stata adesione all’accollo da parte della banca, senza efficacia liberatoria nei confronti dell’originario debitore. In tale evenienza la posizione dell’accollato si trasforma da debitore principale in garante, mentre il terzo accollante assume il ruolo di debitore principale.
Quando, aderendo all’accollo, il creditore libera l’accollato, l’accollo si dice liberatorio, il che implica che l’accollante assume come proprio il debito altrui ed adempia, eseguendo la prestazione, un debito proprio. L’accollato viene completamente sollevato dai suoi obblighi verso il creditore, sia in qualità di garante che come debitore principale.
Dunque l’accollo può essere interno o esterno. L’accollo esterno, a sua volta, si distingue in liberatorio o cumulativo.
Nel caso particolare di accollo di un finanziamento assistito da garanzia reale ipotecaria (quale è il mutuo ipotecario) non v’è sostanziale differenza fra accollo interno ed accollo esterno cumulativo. Infatti, sussiste comunque a carico del creditore l’onere di escutere prioritariamente il bene ipotecato, divenuto di proprietà del terzo acquirente/accollante; con la conseguenza che, anche in caso di mancata adesione all’accollo da parte della banca (accollo interno) quest’ultima non potrà in nessun caso aggredire direttamente il patrimonio del debitore originario, se non dopo avere inutilmente (in tutto o in parte) fatto valere le proprie ragioni sul bene specificamente vincolato alla soddisfazione del suo credito.
In questo senso, dunque, la posizione dell’accollato finisce per essere in tutto e per tutto analoga a quella che si determina quando il creditore abbia aderito all’accollo (accollo esterno) sia pure non liberando il debitore originario (accollo esterno cumulativo).
Insomma, lei sarà responsabile (come garante) verso la banca del mancato pagamento delle rate da parte degli accollanti (eventualmente succedutisi nel tempo) fino alla completa estinzione del mutuo: tuttavia il rischio che corre l’accollato (lei, intestataria originaria del contratto di mutuo) rispetto a quello degli accollanti (i soggetti che subentrano nel contratto di mutuo) è bilanciato, nel senso che se l’ultimo accollante non dovesse adempiere agli obblighi derivanti dal contratto di mutuo, si vedrà espropriato dell’immobile ipotecato (l’ipoteca è vincolata al bene e non al primo mutuatario), mentre l’accollato dovrà, al massimo, rispondere dell’eventuale debito residuo, qualora il ricavato della vendita all’asta dell’immobile dovesse essere minore del capitale residuo da rimborsare, gravato dalle spese della procedura di pignoramento ed espropriazione e dagli interessi di mora.
8 Gennaio 2019 · Ludmilla Karadzic
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