Il contratto di sale and lease back – Quando è lecito e quando è finalizzato ad aggirare il divieto di patto commissorio
Con il contratto di sale and lease back (vendita con leasing e patto di riscatto) un'impresa commerciale o industriale (oppure un lavoratore autonomo) vende un bene immobile di sua proprietà ad una società che ne paga il corrispettivo, diventandone proprietaria, e contestualmente cede il bene così acquisito in locazione finanziaria (leasing) alla stessa parte venditrice, che versa periodicamente dei canoni, con facoltà di riacquistare la proprietà del bene venduto, esercitando un diritto di opzione per un predeterminato prezzo (riscatto) al termine della durata contrattuale.
La normativa vigente si pone l'obiettivo di impedire al creditore (società finanziaria) l'esercizio di una qualsivoglia pressione morale e/o psicologica sul debitore (impresa commerciale o industriale, lavoratore autonomo) nonché la possibilità, per tale creditore, di divenire proprietario del bene oggetto del contratto di sale and lease back attraverso un meccanismo che lo sottrarrebbe alla regola della par condicio creditorum.
Inoltre, il contratto di sale and lease back viola le disposizioni del Codice civile, in tema di divieto di patto commissorio, se, in caso di inadempimento, non è prevista, per la parte venditrice, alcuna possibilità di recuperare l'eventuale eccedenza di valore del bene alienato rispetto all'ammontare del debito accumulato con il mancato pagamento dei canoni di leasing.
In pratica, l'operazione contrattuale di vendita con leasing e patto di riscatto può definirsi fraudolenta nel caso in cui si accertino le seguenti note caratteristiche: la presenza (preesistente o contestuale) di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice ed utilizzatrice; una situazione di difficoltà economica del venditore; la sproporzione tra il valore del bene alienato e l'importo versato dalla società finanziaria.
Concludendo, il contratto di sale and lease back e’ lecito se diretto a finanziare l’impresa mentre e’ nullo se finalizzato ad aggirare, con intento fraudolento, il divieto di patto commissorio previsto dall'articolo 2744 del Codice civile.
Queste, in sintesi, le considerazioni di diritto sviluppate dai giudici della Corte di cassazione nella sentenza 16646/2017.