Opponibilità al terzo del provvedimento di assegnazione della casa familiare in seguito a separazione personale o divorzio
Come è noto, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare (in quanto avente per definizione data certa) è opponibile al terzo acquirente in data successiva anche se non trascritto, per nove anni decorrenti dalla data dell’assegnazione, ovvero anche dopo i nove anni ove il titolo sia stato in precedenza trascritto.
Quindi, la disciplina della opponibilità dell’assegnazione nei confronti del terzo proprietario dell'immobile riguarda le sole ipotesi in cui detta titolarità sia stata acquisita successivamente alla vicenda attributiva dell’alloggio al coniuge separato o divorziato, e non quelle in cui l’acquisto della proprietà o di altro diritto reale sia anteriore, non potendo il provvedimento giudiziale incidere negativamente ed in modo diretto su una situazione preesistente facente capo ad un soggetto estraneo al giudizio nel quale è stata disposta l’assegnazione.
il diritto di godimento della casa familiare viene meno nel caso in cui l’assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare, o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio.
Perché l’assegnatario possa opporre al comodante, che chieda il rilascio dell’immobile, l’esistenza di un provvedimento di assegnazione della casa familiare, è necessario che tra le parti (cioè almeno con uno dei coniugi) sia stato in precedenza costituito un contratto di comodato che abbia contemplato la destinazione del bene quale casa familiare senza altri limiti o pattuizioni. L’accertamento della preesistenza di un titolo di godimento "utile", implica che grava sul coniuge separato con cui sia convivente la prole minorenne o non autosufficiente, che opponga alla richiesta di rilascio la esistenza di un comodato di casa familiare con scadenza non prefissata, l'onere di provare, anche mediante le inferenze probatorie desumibili da ogni utile fatto secondario allegato e dimostrato, che tale era la pattuizione attributiva del diritto personale di godimento o che dopo l’insorgere della nuova situazione familiare il comodato sia stato confermato e mantenuto per soddisfare gli accresciuti bisogni connessi all’uso familiare e non solo personale; postulando tale accertamento una specifica verifica della comune intenzione delle parti, compiuta attraverso una valutazione globale dell’intero contesto nel quale il contratto si è perfezionato, della natura dei rapporti tra le medesime, degli interessi perseguiti e di ogni altro elemento che possa far luce sulla effettiva intenzione di dare e ricevere il bene allo specifico fine della sua destinazione a casa familiare.
Le diverse connotazioni che possono assumere le fattispecie concrete in tema di assegnazione della casa coniugale e compressione del diritto di godimento del proprietario
Volendo riportare schematicamente, e senza carattere di esaustività, le diverse connotazioni che possono assumere le fattispecie concrete, possono formularsi le seguenti ipotesi:
a) Immobile in proprietà esclusiva del coniuge poi estromesso;
b) Immobile in comunione indivisa tra i coniugi;
c) Immobile di proprietà di un terzo e concesso in locazione o in comodato (per uso abitativo personale od altro uso specifico: c1-a termine; c2-precario; ovvero in funzione delle esigenze della famiglia costituita o costituenda: c3-con termine finale; c4-per relationem all’uso pattuito in funzione della famiglia) ad entrambi i coniugi o al solo coniuge poi estromesso
d) Immobile già di proprietà esclusiva di uno dei coniugi - utilizzato per le esigenze familiari - e da questi alienato a favore del terzo (analoga è la vicenda della costituzione o del trasferimento di altro diritto reale di godimento sull'immobile): d1-anteriormente al provvedimento di assegnazione; d2-successivamente al provvedimento di assegnazione;
e) Immobile già concesso in comodato per le esigenze abitative della famiglia ad uno dei coniugi, poi estromesso, e quindi alienato dal proprietario-comodante ad un terzo (analoga è la vicenda della costituzione o del trasferimento di altro diritto reale di godimento sull'immobile): e1-anteriormente al provvedimento di assegnazione; e2-successivamente al provvedimento di assegnazione;
Immobile in proprietà esclusiva del coniuge poi estromesso e immobile in comunione indivisa tra i coniugi
Fermo il consolidato principio secondo cui l’assegnazione della casa coniugale non può costituire una misura assistenziale in favore di uno dei coniugi, ma è funzionale esclusivamente alla conservazione dell’habitat familiare a tutela dei figli minori e dei figli maggiorenni non ancora autosufficienti senza loro colpa, e postula la convivenza con essi del coniuge assegnatario, si osserva che, quanto alle ipotesi delle lettere a) e b) il bilanciamento degli interessi contrapposti va attuato alla stregua del dovere di solidarietà che informa il rapporto coniugale e quello more uxorio con prole naturale, e che perdura anche nella fase patologica del rapporto, trovando attuazione negli obblighi di assistenza materiale del coniuge (od ex coniuge) bisognoso (rapporto matrimoniale) e nei doveri di educazione, istruzione e nell'obbligo di mantenimento dei figli e più in generale nei doveri di assistenza derivanti dalla responsabilità genitoriale (rapporto matrimoniale e rapporto more uxorio). Nellambito del dovere di solidarietà familiare trova pertanto adeguata giustificazione la compressione – temporanea - della facoltà di godimento dell'immobile destinato a casa familiare, che il provvedimento di assegnazione determina nei confronti del coniuge - proprietario escluso.
Immobile di proprietà di un terzo e concesso in locazione o in comodato (per uso abitativo personale od altro uso specifico
L'ipotesi di cui alla lettera c) implica una differente soluzione del conflitto di interessi tra il coniuge assegnatario ed il terzo, in relazione alla peculiare disciplina del rapporto giuridico preesistente instaurato tra il terzo ed almeno uno dei coniugi
Il preesistente rapporto locativo non pone problematiche particolari, essendo espressamente disciplinato dalla legge il subentro del coniuge assegnatario nel contratto di locazione e trovando applicazione nei confronti del successivo acquirente il principio codificato nell'articolo 1599 del codice civile secondo il quale il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione dell'immobile, applicabile per via di estensione analogica anche al regime di separazione personale ed alla cessazione della convivenza more uxorio in presenza di prole naturale. Unica peculiarità concerne la decorrenza del termine infranovennale - in caso di omessa trascrizione del provvedimento di assegnazione ex art. 2643 del codice civile - che prende inizio dalla data di deposito del provvedimento o di pubblicazione della sentenza (venendosi in tal modo a cumulare, nel caso di contratto locativo avente data certa, la opponibilità della locazione al terzo acquirente ex art. 1599 del codice civile, comma 3, con il periodo novennale che inizia a decorrere dal successivo provvedimento di assegnazione della casa familiare).
Nel caso delle ipotesi subordinate cl, c2 e c3, concernenti il rapporto di comodato immobiliare, la estensione di fatto, da parte del comodatario, del godimento dell’immobile anche ai componenti del proprio nucleo familiare formatosi successivamente nel corso della esecuzione del contratto - comporta una evenienza che, se già prevista e considerata dagli originari contraenti come integrativa del convenuto uso del bene, rende opponibile al comodante il sopravvenuto provvedimento di assegnazione; se invece non prevista e pattuita - o addirittura esclusa - dalle parti contrattuali, non consente di rendere opponibile al comodante il successivo provvedimento di assegnazione, salvo il caso in cui non sia desumibile - in base ad accertamento da condurre alla stregua delle risultanze fattuali - una non equivoca concorde volontà dei contraenti, susseguente alla estensione di fatto del godimento, di modificare l’originaria destinazione dell’uso abitativo dell'immobile, riservata al solo contraente-beneficiario, consentendo quindi l’uso del bene in funzione delle esigenze del neo costituito gruppo familiare: in tal caso, rientrandosi nella ipotesi precedente, il sopravvenuto provvedimento di assegnazione del bene sarà opponibile al comodante.
Immobile già di proprietà esclusiva di uno dei coniugi - utilizzato per le esigenze familiari - e da questi alienato a favore del terzo
Nell'ipotesi di cui alla lettera d), se il provvedimento di assegnazione precede la stipula dell'atto di alienazione in favore del terzo (d2), al terzo sarà opponibile il vincolo di destinazione del bene derivante da atto di data certa (per il periodo infranovennale, e se trascritto anteriormente all'atto di acquisto, anche oltre il novennio; se, invece, l'acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento da parte del terzo, precede l'adozione del provvedimento di assegnazione, occorrerà indagare se l'acquirente abbia inteso concludere con almeno uno dei coniugi un contratto attributivo di un nuovo titolo di godimento in funzione delle esigenze abitative della famiglia (dl); diversamente al terzo non sarà opponibile il provvedimento di assegnazione, in quanto avente data certa successiva a quella dell'atto di acquisto.
Immobile già concesso in comodato per le esigenze abitative della famiglia ad uno dei coniugi, poi estromesso, e quindi alienato dal proprietario-comodante ad un terzo
Nelle ipotesi di cui alla lettera e), se il provvedimento di assegnazione precede la stipula dell'atto di alienazione in favore del terzo (e2), al terzo sarà opponibile il vincolo di destinazione del bene derivante da atto di data certa (per il periodo infranovennale, e se trascritto anteriormente all'atto di acquisto, anche oltre il novennio; se, invece, l'acquisto della proprietà o di altro diritto reale di godimento da parte del terzo, precede l'adozione del provvedimento di assegnazione, occorrerà indagare se l'acquirente abbia manifestato la intenzione di subentrare nel preesistente rapporto di comodato, ad esempio stipulando nell'atto di acquisto la clausola cosiddetta di rispetto (el), ovvero abbia inteso concludere con almeno uno dei coniugi un contratto attributivo di un nuovo titolo di godimento in funzione delle esigenze abitative della famiglia (el); diversamente il comodato non sarà opponibile al terzo.
Conclusioni
Il bilanciamento tra gli opposti interessi di rilevanza costituzionale riferiti, rispettivamente, al coniuge assegnatario ed al terzo acquirente della proprietà, non consente di riconoscere una anticipazione della tutela dell’interesse familiare, fondata sulla mera preesistente relazione tra il nucleo familiare e l’immobile, rispetto alla data di acquisto della proprietà da parte del terzo, pervenendosi altrimenti ad una totale funzionalizzazione della proprietà alle esigenze della famiglia, con effetti sostanzialmente espropriativi del diritto sul bene.
Per tale ragione non è condivisibile il percorso argomentativo seguito nell’isolato precedente di questa Corte di cassazione (sentenza 17971/2015 che, nel decidere sulla opponibilità al terzo acquirente - che agiva per il rilascio dell’immobile in quanto detenuto "sine titulo" - del provvedimento di assegnazione della casa familiare, di proprietà esclusiva di uno dei conviventi more uxorio, in favore dell’altro convivente collocatario della prole naturale, ha ritenuto di estendere al terzo il vincolo giudiziale di destinazione pur se cronologicamente successivo all'acquisto della proprietà, sul presupposto: del negozio familiare, fondato sulla convivenza coniugale o more uxorio, attributivo al coniuge/convivente, non altrimenti titolare di diritti reali o di godimento sull’immobile, di un autonomo diritto personale di godimento configurabile come detenzione qualificata; della preesistente destinazione ad uso familiare impressa al bene immobile; della conoscenza di fatto, da parte del terzo acquirente, di tale utilizzo dell'immobile.
L'opponibilità del titolo di godimento ai terzi acquirenti è condizionata dalla perdurante efficacia del provvedimento di assegnazione della casa coniugale, il venir meno del quale legittima il terzo acquirente dell’immobile a proporre un’ordinaria azione di accertamento al fine di conseguire la declaratoria di inefficacia del titolo e la condanna degli occupanti al pagamento della relativa indennità di occupazione illegittima, con decorrenza dalla data di deposito della sentenza di accertamento.
Quando, in difetto originario o sopravvenuto di condizioni quali l'esistenza di prole minorenne o maggiorenne che versa nelle particolari situazioni indicate e che risulti effettivamente convivente con l’assegnatario; la stabile abitazione dell’immobile da parte dell’assegnatario;
la sussistenza di un preesistente titolo idoneo al godimento dell’immobile; il Giudice non può disporre o deve revocare il provvedimento di assegnazione dell'immobile del terzo.
Questa dettagliata panoramica di possibili situazioni, in tema di opponibilità al terzo del provvedimento di assegnazione della casa familiare in seguito a separazione personale o divorzio, ci è stata offerta dalla Corte di cassazione con l'ordinanza 9990/2019.