Agevolazioni prima casa abitazione principale e problematiche fiscali
Agevolazioni prima casa - il concetto di abitazione principale
Le agevolazioni prima casa prevedono sconti fiscali e tariffe ridotte per utenze domestiche. Ma se non si posseggono i requisiti si corre qualche rischio.
Agevolazioni prima casa
Le agevolazioni prima casa si conseguono già all'acquisto dell'immobile non di lusso che sarà poi adibito ad abitazione principale, ove per abitazione principale deve intendersi quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Al momento le agevolazioni prima casa per l'acquisto di un immobile prevedono:
- imposta di registro fissata al 3%;
- imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 336 euro (oppure all'Iva nella misura del 4%).
Però per poter accedere alle agevolazioni prima casa per l'acquisto di un immobile bisogna avere determinati requisiti.
Requisiti per poter fruire delle agevolazioni prima casa
Innanzitutto, l’immobile deve essere acquistato nello stesso comune dove l’acquirente stabilisce la propria residenza, oppure nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa. Per fruire delle agevolazioni prima casa, l’acquirente è tenuto a specificare la propria residenza all'atto dell'acquisto dell'immobile in questione.
Le agevolazioni prima casa per l'acquisto dell'immobile comportano altre due condizioni fondamentali:
- al momento dell'acquisto, l’acquirente deve dichiarare di essere il solo titolare dei diritti di proprietà (oppure in comunione con il coniuge);
- l’acquirente deve dichiarare di non fruire già delle agevolazioni prima casa sull'acquisto di un altro immobile, anche se in comproprietà con un coniuge.
Le agevolazioni prima casa si applicano anche all'acquisto di pertinenze come il box auto, purché la pertinenza in questione sia ubicata in prossimità della prima casa e sia utilizzato unicamente “a servizio” dell'abitazione principale. Per una definizione più puntuale della nozione di “pertinenza”, si faccia riferimento all'articolo 817 del codice civile.
Inoltre nel calcolo dell'imponibile da assoggettare al calcolo dell'Irpef è deducibile sia la rendita catastale della prima casa che la rendita catastale delle eventuali pertinenze annesse (e questo sempre nell'ipotesi che vi siano le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa).
Gli escamotage adottati per rientrare nelle agevolazioni prima casa
Proprio per godere di tali vantaggi, molti cittadini, spesso mal consigliati, sono indotti a crearne artificialmente le condizioni.
Uno degli escamotage spesso utilizzati dai soggetti coniugati è quello della modificazione del regime patrimoniale familiare, mediante l’adozione del regime di “separazione dei beni” e la separazione del luogo di residenza di ciascuno di essi.
In tal modo, entrambi i coniugi vantano dal punto di vista formale il diritto di di poter godere delle connesse agevolazioni prima casa, anche se, di fatto, vivono entrambi nel medesimo immobile: ciò molto spesso accade con riferimento alle “case al mare” dove l’abitazione vera e propria della famiglia è intestata a un coniuge mentre il secondo immobile è intestato all'altro.
Il rischio di procedimenti tributari dopo aver fruito delle agevolazioni prima casa
Questa prassi, tuttavia, pur formalmente corretta, espone il cittadino al rischio di procedimenti tributari che potrebbe costringerlo a pagare non solo l’imposta illegittimamente risparmiata ma anche i conseguenti interessi e sanzioni.
È quanto accaduto, ad esempio, a un contribuente di Bolzano il quale si è visto rifiutare la qualificazione di “abitazione principale” all'immobile di sua proprietà, immobile diverso da quello in cui dimoravano i figli e la moglie non legalmente separata.
Ebbene, la Corte di Cassazione (sent. numero 14389/2010) ha avallato il diniego dell'applicazione dell'aliquota ICI ridotta opposto al contribuente dal Comune in cui il suo immobile era locato.