Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie – Tips and tricks
Forse, non tutti sanno che:
- E' possibile fruire della detrazione per i lavori di ristrutturazione di un immobile accatastato come ufficio che, a seguito di ristrutturazione, viene trasformato in una o più unità di civile abitazione con conseguente variazione della categoria catastale. Allo scopo è sufficiente che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio d'uso del fabbricato, da ufficio ad abitazione.
- E’ detraibile anche la spesa di ristrutturazione edilizia sostenuta dal familiare convivente, che non risulta intestatario della fattura e/o dei bonifici, in base al principio per cui è riconosciuto il beneficio a chi ha effettivamente sostenuto la spesa. È però necessario che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa sostenuta dal familiare convivente non intestatario.
- Per le spese sostenute dal 26 Giugno 2012, il tetto massimo di spesa è di 96 mila euro per ogni singola unità immobiliare.
- Per lavori su parti comuni di un condominio, la spesa massima detraibile da parte dei singoli condomini ammonta a 96 mila euro. Pertanto, ogni condomino potrà detrarre fino a 48 mila euro.
- Per i lavori di ristrutturazione edilizia non sono previsti dei limiti minimi di spesa per fruire della detrazione.
- Si ha diritto alla detrazione fiscali anche per i lavori di ristrutturazione edilizia eseguiti sull'immobile per il cui acquisto è stato perfezionato un contratto preliminare, nel periodo compreso tra la data del compromesso e la data di stipula dell'atto. A condizione, tuttavia, che il compromesso sia registrato e che l'importo dei lavori risulti a carico dell'acquirente.
- Si ha diritto alla detrazione per ristrutturazione edilizia anche se si concede in locazione l’immobile.
- Se la normativa non prevede che debbano essere richieste abilitazioni per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione edilizia, né che debba essere fatta alcuna comunicazione al Comune in cui è situato l’immobile, per poter fruire della detrazione fiscale è necessario redigere una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà in cui deve essere indicata la data di inizio dei lavori e deve essere attestato che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.
- Per i lavori sulle parti comuni condominiali è necessario che il condominio sia munito di codice fiscale. Se non vi un un amministratore, il pagamento potrà essere effettuato da uno dei condomini che dovrà indicare nei bonifici il proprio codice fiscale oltre a quello del condominio. Il pagamento potrà essere eseguito dal conto corrente bancario (o postale) del condomino a tal fine delegato dagli altri o da un conto appositamente istituito.
- Non è obbligatorio suddividere le spese sostenute per la ristrutturazione edilizia di un immobile in base alle quote di proprietà: ad esempio, due coniugi, uno con quota del 40% e l'altro del 60%, possono ripartire le spese al 50%. Tuttavia, quando la partecipazione alle spese è diversa dalle quote di proprietà, è necessario annotare in fattura la percentuale di ripartizione delle spese.
- La detrazione delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia spetta sull'intero importo della fattura pagata, comprensivo di Iva.
- Anche il coniuge convivente, senza quota di proprietà, può fruire delle detrazioni fiscali e non è rilevante il regime patrimoniale del matrimonio. Tuttavia, poiché la partecipazione alle spese è diversa dalle quote di proprietà, è necessario annotare in fattura la percentuale di ripartizione delle spese.
- Per gli interventi che consentono di ottenere la detrazione fiscale del 50% è prevista anche la possibilità di eseguire i lavori in proprio (lavori in economia) ottenendo quindi la detrazione sulle spese sostenute per l'acquisto dei materiali utilizzati nella ristrutturazione.
- Per fruire della detrazione fiscale per ristrutturazione di un immobile concesso in comodato d'uso, il comodatario (ovvero il beneficiario del comodato) deve produrre e conservare la dichiarazione di consenso all'esecuzione dei lavori rilasciata dal proprietario. Questo, qualora comodatario e proprietario non risultino conviventi.
- Le prestazioni professionali erogate da geometri, periti ed ingegneri, richieste dal tipo di intervento di ristrutturazione che si intende eseguire, sono escluse dalla applicazione dell’aliquota ridotta del 10%. Esse, pertanto, sono soggette all'aliquota ordinaria del 22%. Le spese sostenute per tali prestazioni consentono, tuttavia, di beneficiare della detrazione fiscale per ristrutturazione edilizia.
- Possono essere detratte anche le spese per la tinteggiatura di un appartamento, sebbene tale intervento sia in sé qualificabile come manutenzione ordinaria. A condizione, però, che la tinteggiatura sia strettamente connessa alle altre opere di manutenzione straordinaria per cui spetta l’agevolazione.
- E' possibile fruire della detrazione fiscale del 50% per la realizzazione dell’antifurto nella propria abitazione. Tale intervento rientra infatti tra quelli volti a prevenire il compimento di atti illeciti da parte di terzi, per i quali sono appunto previste le detrazioni fiscali.
- Si ha diritto alla detrazione del 50% per la costruzione del box auto anche per un’abitazione non “prima casa” a condizione che sussista un vincolo pertinenziale tra l’abitazione e il box.
- Non è possibile fruire della detrazione fiscale per l'acquisto di pannelli fotovoltaici da installare successivamente in un'abitazione in fase di costruzione. Per espressa previsione normativa, infatti, la detrazione del 50% relativa a interventi di recupero del patrimonio edilizio, tra cui sono compresi l'acquisto e l'installazione di pannelli fotovoltaici, compete per immobili già censiti in catasto, o per i quali sia stato richiesto l'accatastamento.
- Non si perde il diritto alla detrazione fiscale se nella causale del bonifico per il pagamento dei lavori di ristrutturazione, viene riportato erroneamente il riferimento normativo all'agevolazione per la riqualificazione energetica degli edifici (legge n. 296/2006) in luogo di quello previsto per le ristrutturazioni edilizie (articolo 16 bis del Dpr 917/1986). A condizione che l'indicazione errata abbia comunque comportato l'applicazione della ritenuta d'acconto dell'8% da parte della Banca (da cui è esente, invece, l'importo erogato per i lavori di riqualificazione energetica).
Di seguito la guida dell'Agenzia delle Entrate aggiornata a settembre 2017.
