Contratti di affitto » Tutti i rischi e le conseguenze di una locazione non registrata (in nero)
Contratti di affitto » Tutti i rischi e le conseguenze di una locazione non registrata (in nero)
Parliamo di contratti di locazione: quali sono i rischi e le conseguenze a cui vanno incontro, sia locatore che locatario, nel caso di un affitto non registrato?
Il contratto di locazione va registrato?
Molti si pongono la domanda su cosa avvenga in caso di mancata registrazione di un contratto di locazione (o affitto immobiliare), dal punto di vista civilistico e fiscale evidenziando le sanzioni a cui sarete soggetti ed eventuali ulteriori rischi a carico del proprietario e dell’inquilino.
Senza dubbio l’introduzione dell’opzione sulla cedolare secca ha dato dei risultati interessanti in merito agli affitti in nero.
Tuttavia i risultati realizzati non sono stati in linea con quelli attesi.
In grandi linee, comunque, l’affittuario non può essere sfrattato se non paga il canone oppure può chiedere la restituzione dei soldi pagati durante l’uso della casa.
L’inquilino è però corresponsabile verso il fisco.
Comunque, non dichiarare il contratto di affitto, ossia non effettuare la registrazione all’Agenzia delle Entrate, ha conseguenze negative sia per il padrone di casa che per l’inquilino: rischi che coinvolgono tanto l’aspetto fiscale quanto quello civilistico.
In particolare, il fisco può chiedere il pagamento dell’imposta di registro, con sanzioni e interessi, sia al padrone di casa che all’affittuario.
Dall’altro lato il contratto di affitto in nero si considera inesistente e tutte le prestazioni eseguite, come il pagamento del canone di locazione, vanno restituite.
Ma procediamo con ordine e approfondiamo tutte le possibili conseguenze e gli effetti di un affitto non dichiarato.
Cosa rischia il locatore che non registra il contratto di affitto
Ecco quali sono i principali effetti di un affitto in nero per il padrone di casa (o, più precisamente detto, locatore).
Ecco uno schema sintetico:
- il contratto è nullo e, quindi, il padrone di casa è tenuto a restituire tutti i canoni di affitto percepiti durante l’esecuzione del contratto;
- se l’inquilino non paga i canoni di affitto indicati nel contratto non registrato o concordati a voce non può essere sfrattato con la procedura d’urgenza, ma è necessario un giudizio ordinario, più lungo e costoso;
- se l’inquilino non paga i canoni di affitto indicati nel contratto non registrato o concordati a voce, il padrone di casa non può richiedere, nei suoi confronti, un decreto ingiuntivo;
- se l’inquilino subisce dei danni fisici conseguenti agli impianti o alla manutenzione dell’appartamento (si pensi a fughe di gas o scoppio caldaia), il padrone di casa ne risponde penalmente, anche se il contratto è nullo;
- da un punto di vista fiscale, entro massimo un anno dalla firma del contratto è possibile pagare l’imposta di registro con il ravvedimento operoso, che riduce le sanzioni. Il contratto, però, sotto un profilo civilistico, resta nullo;
- in caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta.
Le conseguenze per il conduttore in caso di affitto non registrato
Vi spieghiamo quali sono i principali effetti di un affitto in nero per l’affittuario (ossia l’inquilino o, più propriamente, il conduttore).
Sostanzialmente:
- l’affittuario è responsabile in solido, verso il fisco, insieme al padrone di casa, per l’imposta di registro non pagata; in caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta;
- nel caso in cui l’affitto sia stato registrato, ma il padrone di casa esiga, a titolo di canone, degli importi superiori rispetto a quelli indicati nel contratto, l’inquilino che non paghi tali maggiorazioni non può essere sfrattato né può subire la notifica di un decreto ingiuntivo. Se, invece, le paga, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile può agire contro il padrone di casa per farsi restituire tali somme;
- l’affittuario non può scaricare dalle tasse le spese sostenute per l’immobile, non avendo prova del contratto di affitto;
- l’affittuario che paga i canoni di locazione dell’affitto non registrato può sempre chiederli indietro, anche alla scadenza del contratto, atteso che si tratta di contratto nullo.
La registrazione del contratto di affitto
Chi come e quando ha l'onere, o il diritto, di occuparsi della registrazione di un contratto di affitto e quali sono i rischi della mancata operazione.
Il contratto di affitto deve essere registrato dal padrone di casa entro 30 giorni dalla data della firma.
Il mancato rispetto di tale termine lo espone a due rischi:
- sotto l’aspetto tributario, il fisco può esigere da lui (ma anche dall’inquilino) il pagamento dell’imposta di registro con tutte le maggiorazioni conseguenti al ritardo o all’evasione. Tale problema, però, può essere risolto con una registrazione tardiva: se essa interviene, infatti, entro un anno si può usufruire del ravvedimento operoso che comporta una riduzione delle sanzioni. In particolare, sempre a patto che l’agenzia delle entrate non abbia già avviato accessi, ispezioni o verifiche, il padrone di casa che registra il contratto non oltre 90 giorni ottiene una sanzione ridotta del 12% dell’imposta di registro dovuta. Invece, dal 91° giorno oltre la scadenza ma entro l’anno, la sanzione ridotta ammonta al 15%. Se si supera l’anno la sanzione è pari al 120% dell’imposta di registro dovuta;
- sotto l’aspetto civilistico, invece, il contratto si considera nullo. A differenza delle conseguenze fiscali, la nullità del contratto non può essere sanata neanche con una registrazione tardiva. Al padrone di casa non resta che provvedere a registrare un nuovo contratto, con la consapevolezza che, per il periodo pregresso, il rapporto con l’inquilino resta come se non fosse mai esistito. Ciò implica che, se questi non paga, non gli si può notificare un decreto ingiuntivo né sfrattarlo (sempre limitatamente al periodo per il quale il contratto non è stato registrato).
Come abbiamo detto, il padrone di casa ha 30 giorni di tempo per registrare il contratto dalla sua firma. Nei successivi 60 giorni egli deve inoltre:
- darne comunicazione all’inquilino, esibendogli la relativa documentazione;
- se l’immobile è in un condominio, darne comunicazione all’amministratore per consentirgli di aggiornare l’anagrafe dei conti correnti.
Chi deve pagare la registrazione dell’affitto
Le spese di registrazione dell’affitto sono al 50% a carico dell’inquilino e al 50% a carico del padrone di casa. Le parti possono accordarsi per attribuire tutte le spese a carico del padrone di casa, ma non il contrario.
Contratto di affitto redatto ma non correttamente registrato
Ecco quali sono le conseguenze di un contratto di affitto redatto tra le parti, ma non correttamente registrato.
Il contratto di affitto, per considerarsi valido, non deve essere semplicemente redatto per iscritto, ma va anche registrato.
Un contratto di affitto scritto ma non registrato si considera ugualmente nullo e “in nero”.
Quando il locatore richiede un affitto superiore a quello nel contratto
Il padrone di casa non può esigere, dall’inquilino, un canone di affitto superiore a quello indicato nel contratto di affitto regolarmente registrato.
Se lo fa si espone ai seguenti rischi:
- l’inquilino, anche se in un primo momento ha acconsentito a pagare il surplus, dopo potrebbe rifiutarsi di farlo e non potrebbe comunque essere sfrattato, né gli si può notificare un decreto ingiuntivo
- l’inquilino, se paga il surplus, ha sei mesi di tempo per agire, nei confronti del padrone di casa, per farsi restituire tali somme.
Quando il locatore non registra l'affitto
Secondo una recente sentenza della Cassazione, poiché l’affitto non dichiarato al fisco è sempre nullo, le prestazioni eseguite in esecuzione di esso vanno restituite: così il padrone di casa è tenuto a ridare all’inquilino, a richiesta di quest’ultimo, tutti i canoni di affitto pagati durante il corso del rapporto contrattuale.
Al limite potrebbe agire poi nei suoi confronti con una azione di illecito arricchimento, ma di certo per ottenere un importo inferiore rispetto a quello preteso a titolo di affitto.
Omessa registrazione dell’affitto
In caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta.
Tuttavia, se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione dal 60% al 120% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di € 200.
In caso di omessa registrazione nel termine di 30 giorni da parte del locatore, il conduttore può chiedere al giudice di determinare le condizioni economiche del contratto.
Per i soggetti che hanno versato, nel periodo 2011-2015 il mini canone determinato in base alla rendita catastale in forza della predetta norma dichiarata incostituzionale, il canone è determinato sul triplo della rendita.
Alle predette sanzioni sono tenuti sia l’affittuario che il padrone di casa.
Al fine di evitare che vengano registrati contratti di locazione per un importo inferiore a quello realmente pattuito, è previsto che gli uffici non possono procedere ad accertamenti nei confronti di quei contribuenti che, ai fini della determinazione dell’imposta di registro relativa ai contratti di locazione, dichiarano un canone almeno pari al 10 per cento del valore catastale dell’immobile.
Il valore catastale dell’immobile si determina applicando alla rendita catastale i moltiplicatori rivalutati al 20 per cento (per i fabbricati locati il moltiplicatore è in ogni caso 120).
Per le annualità successive alla prima restano comunque fermi i poteri di liquidazione dell’imposta da parte dell’ufficio.
La modalità di determinazione del valore su base catastale prevista per l’imposta di registro rileva anche per l’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi di fabbricati.
In particolare, ai fini Irpef gli uffici non possono rettificare il reddito derivante da immobili locati quando si dichiara l’importo maggiore tra:
- il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15%;
- il 10% del valore catastale dell’immobile.
Il valore dell’immobile dovrà essere determinato applicando alla rendita catastale i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro, rivalutati del 20%.
Anche dette disposizioni non si applicano per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone “concordato”.
Quando il conduttore non paga il canone di affitto
Se l’affittuario non paga il canone dell’affitto non dichiarato al fisco il padrone di casa non può mandarlo via con la procedura di sfratto, caratterizzata da tempi più celeri e modalità più sciolte. Per tale procedimento è infatti necessario esibire un valido contratto di affitto registrato.
Il padrone di casa potrà solo fare una causa per «occupazione senza titolo»: si tratta di un giudizio ordinario, che potrebbe durare dai 3 ai 5 anni (a seconda del carico di lavoro del tribunale e delle prove da produrre).
All’esito, poi, bisognerà mandare via l’inquilino con l’ufficiale giudiziario, il che potrebbe richiedere ulteriori tempi.
Cosa rischia il conduttore se il locatore non dichiara l’affitto
Secondo una precisazione dell’Agenzia delle Entrate, il fisco può esigere il pagamento dell’imposta tanto dall’inquilino quanto dal padrone di casa.
E questo a prescindere dal fatto che spetti solo a quest’ultimo la registrazione. Nulla toglie, infatti, che l’inquilino vi provveda al posto suo, salvo poi chiedergli il pagamento della sua parte (la metà).
Dunque entrambi i soggetti sono tenuti al versamento dell’imposta e sono responsabili anche delle sanzioni e degli interessi.