Mutui, rinegoziazione Tremonti con tripla alternativa

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Le lettere che proprio in questi giorni i sottoscrittori di mutui a tasso variabile stanno ricevendo a casa offrono la possibilità di riportare il valore della rata da versare sui livelli del 2006. Le proposte redatte sulla base della Convenzione siglata fra Abi e Governo (criticate dal Codacons che le ritiene non complete dal punto di vista informativo e ha chiesto l'intervento dell'Antitrust) non rappresentano tuttavia l'unica strada per alleviare le difficoltà provocate dal rialzo dei tassi.

Restano infatti percorribili le vie del libero mercato che permettono la rinegoziazione, la surroga e la sostituzione del vecchio prestito, tre diverse soluzioni (rilanciate a suo tempo dal Decreto Bersani) che in alcuni casi possono rivelarsi anche più vantaggiose per le famiglie italiane.

Per guidare i risparmiatori nella difficile scelta può essere quindi utile evidenziare differenze e analogie fra le varie modalità a disposizione per ridurre l'importo da versare alla banca.

RINEGOZIAZIONE TREMONTI

La rinegoziazione secondo la Convenzione Abi-Governo ha il pregio dell'obbligatorietà e della chiarezza: tutte le banche che aderiscono sono tenute a effettuarla, anche se il cliente è rimasto indietro con le rate, mentre i parametri sono fissati con certezza dal decreto (fatte salve condizioni migliorative praticate da ogni singolo istituto).

I dubbi maggiori sono invece legati al probabile prolungamento della durata del prestito e alla sua onerosità. Anche se l'importo della rata viene fissato una volta per tutte, infatti, il mutuo resta a tutti gli effetti a tasso variabile: la differenza rispetto alla rata originaria viene accumulata su un conto di finanziamento accessorio sul quale grava il tasso Irs a 10 anni (maggiorabile fino allo 0,5%) e che dovrà essere restituito alla fine del periodo di ammortamento.

La differenza fra l'importo dovuto secondo il piano di ammortamento originario e quello risultante dalla rinegoziazione sarà addebitata su un conto di finanziamento accessorio regolato al tasso Irs a 10 anni (attualmente il 4,63%) maggiorabile dalle banche fino allo 0,5 per cento. Un conto che, a meno di un improbabile andamento futuro estremamente favorevole dei tassi Euribor, il mutuatario si troverà a dover saldare al termine del mutuo.

In altre parole, abbattere la rata oggi non significa necessariamente ridurre il costo del mutuo e proprio per questo le famiglie dovranno farsi bene i conti prima di sottoscrivere la proposta della banca. La convenienza, naturalmente, deve essere valutata caso per caso sulla base soprattutto della situazione finanziaria della famiglia: per chi ha serie difficoltà nell'onorare le rate del mutuo l'adesione alla Convenzione potrebbe essere una strada obbligata.

Le vie alternative alla rinegoziazione ABI-MEF

Chi invece conserva ancora sufficienti margini potrebbe valutare le vie alternative previste dal decreto Bersani (e tuttora in vigore) come la rinegoziazione dello spread, la surroga o la sostituzione del mutuo. Soluzioni che, è bene ricordarlo, la banca non è obbligata a concedere e che difficilmente permettono di riportare la rata sui livelli del 2006, ma che risultano più vantaggiose dal punto di vista finanziario complessivo.

Qualche valutazione, inoltre, si può fare sulle caratteristiche del mutuo in essere: maggiore è la durata residua e più elevato è il pericolo di un allungamento del mutuo, mentre sui prestiti più datati (per i quali è stata già superata la metà del piano di rimborso) si possono in genere ottenere ben pochi benefici dalla riduzione della rata.

Più difficile, invece, è avventurarsi in congetture sui tassi di interesse, il cui andamento è scarsamente prevedibile. Al momento, per la verità, dopo l'impennata di giugno gli Euribor restano stabili, anche se su livelli elevati (4,48% il tasso a un mese, 4,96% quello a tre mesi) e i venti di recessione sull'economia europea sembrano aver raffreddato le attese su ulteriori rialzi del costo del denaro da parte della Bce. L'esperienza degli ultimi anni, tuttavia, invita a non fidarsi delle sensazioni degli analisti.

1 - RINEGOZIAZIONE BERSANI

La rinegoziazione "Bersani" è, invece, un atto unilaterale della banca (che può quindi rifiutarsi di concederla) attraverso il quale è possibile modificare lo spread applicato, il tipo di tasso (variabile, fisso o misto) o anche la durata del finanziamento. Non essendo necessario stipulare un nuovo contratto ha il pregio di essere gratuita, non comporta la perdita dei benefici fiscali e interessa potenzialmente tutte le tipologie di mutuo.

2 - PORTABILITA'O SURROGA

La surroga è l'istituto già esistente riproposto dal decreto Bersani per attuare la portabilità: attraverso di essa si possono cambiare tutti i parametri del prestito (tasso, durata) e i costi sono in genere ridotti e inferiori a mille euro, dato che viene richiesto l'atto scritto (le cui spese vengono spesso rimborsate dalla banca che subentra) e la perizia sull'immobile. Non è però possibile variare il debito residuo, una complicazione che rende inadatta questa soluzione a chi è alla ricerca di ulteriore liquidità (per ristrutturazioni, per esempio) o ha intenzione di consolidare altri debiti in corso.

3 - SOSTITUZIONE

In questo caso si è costretti a ricorrere alla sostituzione vera e propria, ovvero all'estinzione del vecchio rapporto e alla contestuale accensione di un nuovo mutuo. Un'operazione decisamente più onerosa, poiché comporta il pagamento della penale di estinzione, ove prevista (e solo per i mutui stipulati anteriormente al febbraio 2007), la cancellazione dell'ipoteca e la stipula di un nuovo atto di mutuo dal notaio, una nuova perizia, oltre al versamento dell'imposta sostitutiva (0,25% sull'erogato): spese che possono complessivamente arrivare anche a qualche migliaio di euro.

CONCLUSIONI

Come orientare dunque la scelta? Se la priorità assoluta è ridurre immediatamente e sensibilmente il costo della rata, la rinegoziazione secondo Convenzione (RINEGOZIAZIONE TREMONTI) potrebbe essere l'unica alternativa anche se alla lunga si rivela più onerosa. Se invece non si rischia l'insolvenza e si cerca semplicemente di migliorare il proprio mutuo, le altre strade potrebbero risultare più efficaci. Con un avvertimento però:

  • per la rinegoziazione Bersani siamo di fronte ad una alternativa più teorica che pratica;
  • per la surroga si tratta di condizioni che la banca (almeno quella subentrante) non è assolutamente tenuta a concedere e che sono frutto di una trattativa individuale che a volte può rivelarsi estenuante;
  • per la sostituzione i costi necessari possono risultare eccessivamente onerosi, con il vantaggio di ottenere però anche ulteriore liquidità.

da Il Sole24Ore di Maxmilian Cellino

 

22 agosto 2008 · Piero Ciottoli

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