La convenienza del sistema prezzo valore nella determinazione della base imponibile per il calcolo dell’imposta di registro dovuta quando si acquista un immobile
Il sistema prezzo valore prevede la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo effettivamente pattuito e indicato nell'atto. La sua applicazione limita il potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate, che non può presumere un maggior valore ai fini dell’imposta di registro. Il calcolo per l'individuazione della base imponibile, su cui determinare l'imposta di registro dovuta dall'acquirente di un immobile, è ammessa, tuttavia, solo per gli immobili a uso abitativo (e relative pertinenze) acquistati da persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
In particolare, quando si acquista un immobile con le agevolazioni prima casa da un privato oppure da un'impresa che vende in esenzione IVA, l'acquirente può chiedere, per determinare la base imponibile su cui calcolare il 2% dell'imposta di registro, l'applicazione del sistema prezzo valore: con questa opzione la base imponibile si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 110. In pratica, la base imponibile si ottiene dal prodotto del valore della rendita catastale per 110 e per 1,05 (fattore che tiene in conto l'obbligatoria rivalutazione del 5%). Ad esempio, per un immobile con rendita catastale di 900 euro l'imposta di registro da versare sarà pari al 2% di 103.950 euro. Come si vede, l'importo dell'imposta di registro è assolutamente indipendente dal prezzo effettivamente pagato per l'acquisto dell'immobile. Da precisare che l'imposta di registro, anche se il calcolo viene effettuato con il sistema prezzo valore, non può essere inferiore a mille euro. I vantaggi conseguiti dall'acquirente, che chiede espressamente la determinazione della base imponibile su cui applicare l'imposta di registro con il sistema prezzo valore, sono le conseguenti limitazioni al potere di accertamento dell'Agenzia delle entrate, nonché una riduzione del 30% degli onorari notarili.
Se, all'atto della compravendita, non è stata richiesta l’applicazione della regola del prezzo-valore, o quando, per legge, non è applicabile, l’Agenzia delle entrate può procedere ad accertamento di valore, rideterminando la base imponile su cui calcolare le imposte dovute. L’ufficio, per procedere all'eventuale rettifica, deve utilizzare i criteri indicati dalla legge, mettendo a confronto il valore indicato nell'atto con quello desumibile dai trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto (o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo), che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni (criterio comparativo).
Per l'accertamento di valore dell'immobile acquistato, ai fini della determinazione dell'imposta di registro che l'acquirente è tenuto a versare, l'Agenzia delle entrate prende in considerazione anche il reddito netto di cui l’immobile è suscettibile, capitalizzato al tasso mediamente applicato a detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, per esempio, il valore del canone di locazione (criterio della capitalizzazione) nonché ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.
Tenendo conto di questi criteri, se ritiene che l'immobile oggetto di compravendita abbia un valore di mercato superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, l’ufficio rettifica e liquida la maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.
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