Affitti in nero - cosa si rischia con le nuove disposizioni

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Affitti in nero - cosa si rischia se non si registra il contratto e non si dichiara il relativo reddito

Buone notizie per gli inquilini che pagano un affitto in nero: chi denuncia al fisco il proprietario dell'appartamento concesso in locazione - con affitto in nero, o con contratto registrato elusivamente a titolo di comodato gratuito - avrà diritto, per i quattro anni successivi, ad un canone ultraleggero, pari al triplo della rendita catastale. E visto che i valori catastali sono fermi da molti anni (ed in più molte case abusive risultano addirittura non censite al catasto) a beneficiarne sarà l'inquilino denunciante, che per un quadrienno pagherà canoni molto contenuti. A Milano, ad esempio, si pagherebbero poco più di 170 euro al mese per un trilocale in semicentro. A Roma, si arriverà, stando a simulazioni molto affidabili, anche ad una riduzione del canone pari al 90%.

Affitti in nero - Canone non dichiarato o dichiarato in misura inferiore

Il comma 5, dell'articolo 3 del decreto legislativo legislativo 14 marzo 2011, numero 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) prevede un inasprimento delle sanzioni se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva. È previsto che si applicano in misura raddoppiata le sanzioni amministrative di cui all'articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, numero 471.

Pertanto, la sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell'imposta dovuta, con un minimo di 258 euro, prevista dal comma 1 del citato articolo 1, in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi si applica nella misura dal 240 al 480 per cento dell'imposta dovuta, con un minimo di 516 euro.

In caso di dichiarazione del canone in misura inferiore, le sanzioni amministrative previste dal comma 2 del citato articolo 1 nella misura dal 100 al 200 per cento della maggiore imposta dovuta, si applicano nella misura dal 200 al 400 per cento.

Inoltre, in deroga a quanto previsto dal decreto legislativo 19 giugno 1997, numero 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell'accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all'impugnazione dell'accertamento, le sanzioni amministrative previste dall'articolo 1, commi 1 e 2, e dall'articolo 13, comma 1, del citato decreto legislativo numero 471 del 1977 si applicano senza riduzioni.

Affitti in nero - Contratti non registrati, registrati per un importo inferiore e comodati fittizi

L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, numero 311 prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati".

Coerentemente con tale disposizione, il legislatore ha stabilito con l'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione.

In particolare, il comma 8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali contratti si applica "la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d'ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge numero 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti".

La disciplina in esame regola gli effetti derivanti dalla mancata o tardiva registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatario e locatore, per quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo del medesimo e la determinazione del canone.

In particolare, ex lege, la durata del contratto viene stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d'ufficio). Viene, altresì, previsto che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della legge numero 431 del 1998, il quale prevede che i contratti siano rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di 4 anni, fatte salve l'eccezioni previste dal medesimo articolo 2.

A decorrere dalla registrazione del contratto, il canone è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, che trova applicazione dall'anno successivo in base al 75% dell'aumento degli indici ISTAT.

Nell'ipotesi, quindi, in cui un contratto di locazione non sia stato registrato o sia registrato tardivamente è dovuta l'imposta di registro e le relative sanzioni.

In considerazione della previsione recata dal comma 8 dell'articolo 3 del decreto legislativo, a partire dalla data di registrazione del contratto (volontaria ovvero d'ufficio), occorre tener conto nella determinazione dell'imposta di registro dovuta anche delle nuove condizioni e della durata del contratto stabilite ex lege.

Conseguentemente, qualora sia registrato un contratto di locazione tardivamente, l'imposta deve essere assolta sul corrispettivo pattuito per intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno, ferma restando l'applicazione di sanzioni e interessi.

In considerazione della disposizione recata dall'articolo 3, comma 8, del decreto legislativo si precisa che in caso di registrazione tardiva del contratto, l'imposta di registro può essere assolta sulla base del canone stabilito dalle parti fino all'annualità contrattuale in corso alla data di registrazione del contratto.

A partire dalla data registrazione del contratto, in considerazione di quanto disposto dal comma 8 in merito alla determinazione del canone e alla durata del contratto, la base imponibile dell'imposta di cui trattasi deve essere determinata sulla base del canone fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre all'adeguamento ISTAT, se tale importo è inferiore al canone pattuito tra le parti.

È, altresì, previsto al comma 9 dello stesso articolo 3 che le medesime disposizioni in materia di nullità del contratto non registrato recate dal comma 346 dell'articolo 1 della legge numero 344 del 2005 e quelle previste dal comma 8 dello stesso articolo 3, "si applicano anche ai casi in cui:

a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;

b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio".

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio, può procedere alla formalità di registrazione anche una delle parti contraenti, pur in assenza di un apposito contratto scritto. Analogamente, nel caso in cui le parti contraenti intendano denunciare un canone di locazione più elevato rispetto a quello indicato nel contratto già registrato, non è necessario che venga prodotto, all'ufficio dell'Agenzia un atto scritto. In tali ipotesi, il soggetto che procede alla registrazione deve presentare all'ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato.

Ai sensi del successivo comma 10, le disposizioni di cui ai commi 8 e 9 non si applicano ove la registrazione sia effettuata entro il 6 giugno 2011, e cioè entro il sessantesimo giorno dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo.

Anche nel caso in cui la registrazione del contratto sia effettuata entro il 6 giugno 2011, trovano, comunque applicazione le sanzioni di cui all'articolo 69 del TUR.

1 giugno 2011 · Andrea Ricciardi

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