Usufrutto in un condominio
L'usufrutto è un diritto che consiste nel poter godere di un bene, e dei relativi redditi, di proprietà altrui, ma con una limitazione, importante e fondamentale: il divieto di alterare la destinazione economica della cosa stessa. Al proprietario del bene resta la nuda proprietà.
Limiti di durata
L'usufrutto deve essere costituito per un tempo determinato, nel caso non venga pattuito nulla a riguardo, la durata non può eccedere la vita dell'usufruttuario. La morte dell'usufruttuario pone fine all'usufrutto, anche se non è stata raggiunta l'eventuale data di scadenza prevista.
Se usufruttuaria è una persona giuridica, il limite massimo di durata è invece di 30 anni.
Diritti dell'usufruttuario
- può disporre del suo diritto, può cioè cederlo, dare in locazione il bene e concedere ipoteca su di esso;
- ha il diritto di avere il possesso del bene in usufrutto;
- può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare;
- ha il diritto di conseguire per la durata dell'usufrutto i frutti naturali e civili;
- ha diritto a un indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa.
Obblighi dell'usufruttuario
- deve restituire il bene al termine del suo diritto;
- deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia;
- deve fare l'inventario e prestare garanzia, salvo dispensa;
- deve affrontare le spese ordinarie per l'amministrazione, manutenzione e custodia del bene;
- pagare le imposte e canoni, rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito.
I seguenti lavori di manutenzione e riparazione spettano all'usufruttuario:
- il ripristino dell'intonaco alle pareti e la tinteggiatura alle porte e alle finestre;
- i lavori di riparazione sul tetto, alle scale e agli ingressi, gli interventi straordinari che si sono rese necessarie per i mancati interventi di ordinaria manutenzione.
Riparazioni straordinarie ( rinnovamento dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno e di cinta) sono a carico del proprietario, ma l'usufruttuario deve corrispondere l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Obbligazioni verso il Condominio
Sarà bene ricordare che l'usufruttuario e il nudo proprietario rispondono in solido delle obbligazioni verso il condominio. Così per esempio l'amministratore può rivolgersi indifferentemente all'usufruttuario o al nudo proprietario per il pagamento delle spese condominiali.
Diritto di voto e ripartizione spese in un condominio
A norma dell'articolo 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile l'usufruttuario può intervenire nell'assemblea nelle questioni che riguardano l'ordinaria amministrazione e l'uso delle cose e dei servizi comuni.
Deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni o lavori di straordinaria manutenzione alle parti comuni riguardano solo il proprietario.
Secondo una sentenza della Corte suprema di Cassazione (n. 15010 del 21.11.2000) le spese condominiali si ripartiscono fra l'usufruttuario e il proprietario secondo il criterio legale.
La deliberazione sul conto consuntivo e preventivo deve prevedere per la sua validità una esatta ripartizione fra spese di ordinaria e straordinaria manutenzione del condominio, ciò per consentire il rispetto dei criteri legali previsti dagli articoli 1004 e 1005 del cod. civ.
Nella distinzione fra spese ordinarie e straordinarie valgono per l'usufruttuario e il proprietario le seguenti linee guida:
- normalità e/o prevedibilità dell'intervento;
- l'entità materiale dell'intervento;
- il costo dell'intervento in rapporto al reddito della cosa;