La portabilità del mutuo in base alla legge Bersani e la rinegoziazione del mutuo come prevista dal decreto Tremonti

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Ancora i mutui al centro delle cronache: questa volta niente colpi di scena, ma piuttosto la conferma di un trend: in aprile per le famiglie italiane -3,5 miliardi di euro di debiti immobiliari rispetto al mese precedente; lo stock totale di mutui si attesta così a 256 miliardi di euro. Ma a fronte di cifre che sembrano dipingere uno scenario in crisi, la realtà è che il panorama del credito immobiliare in Italia è in forte evoluzione da molti mesi.

Legge Bersani sulla portabilità e accordo tra Abi e Governo per porre un freno al caro rate

La portabilità del mutuo

La portabilità consiste nella stipula di un nuovo mutuo di importo pari a quello del debito residuo in essere, alle condizioni concordate tra il cliente e la nuova banca, ma consentendo alla nuova banca di subentrare nella garanzia ipotecaria rilasciata per il mutuo stipulato con la banca precedente.

Questo avviene senza la richiesta di consenso della banca di provenienza e con il mantenimento dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo originario.

La portabilità non comporta il venir meno dei benefici fiscali acquisiti in precedenza: ad esempio quelli relativi all’acquisto, costruzione, ristrutturazione della abitazione principale.

Per la portabilità è necessaria l’annotazione della surroga (ossia l’annotazione della sostituzione) del nuovo creditore al precedente a margine dell’ipoteca iscritta a suo tempo (Per l’annotazione della surroga sono infatti previsti, quali requisiti minimi di forma dell’atto, la scrittura privata autenticata da un notaio – (o da altro pubblico ufficiale abilitato – o accertata giudizialmente, oppure l’atto pubblico. La clientela non sostiene costi notarili ove esistenti).

Per favorire al massimo la portabilità il relativo processo è totalmente gratuito. Sono quindi gratuiti:

– la chiusura del vecchio contratto di mutuo, comprese le penali di estinzione anticipata;
– l’annotazione della surroga e la concessione del nuovo mutuo, inclusi l’istruttoria, gli accertamenti catastali e gli eventuali costi notarili.

L’operazione è finalizzata ad offrire alla clientela servizi più economici ed efficienti, nell’ottica di favorire sempre più la concorrenza nel mercato dei mutui.

La rinegoziazione Tremonti del mutuo

La rinegoziazione, ovvero la modifica dei termini del contratto di mutuo (durata, tasso di interesse, etc.) è un’ulteriore opportunità offerta al cliente che ha stipulato un mutuo e desidera rivedere i termini del proprio contratto per ricondurre il rimborso del prestito a condizioni più in linea con la sua pianificazione finanziaria, ad esempio riducendo l’impatto delle rate.

Si tratta dunque di un’operazione che garantisce al cliente di poter trovare soluzioni più soddisfacenti alla propria condizione economico-finanziaria.

Per realizzare la rinegoziazione è opportuno rivolgersi alla propria banca per spiegare con precisione le proprie necessità e ricercare insieme una soluzione condivisa.

Questa soluzione si basa infatti sull’accordo di entrambe le parti: né la banca, né il cliente possono esigere una modifica unilaterale delle condizioni, a meno che questo non sia espressamente previsto dal contratto (ad esempio, nel caso dei cosiddetti mutui con opzione di scelta della tipologia di tasso da applicare al mutuo).

Per porre una domanda sulla portabilità del mutuo in base alla legge Bersani e sulla rinegoziazione del mutuo come prevista dal decreto Tremonti, sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti in tema di mutuo ipotecario, clicca qui.

8 Luglio 2008 · Piero Ciottoli

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  • Fiorenzo 7 Ottobre 2008 at 16:29

    Prima che ricevessi la lettera della mia banca con la proposta Min. Tremonti, avevo inviato la richiesta di rinegoziazione in riferimento alla legge Bersani Bis . Quest ultima e’ stata accolta, ma sono davanti a un bivio :

    Se accetto la diminuzione dello Spread della mia banca (legge bersani II ) , non posso attuare la proposta ( sempre della banca ) di Tremonti con una Rata calcolata al 2006, ma bensi’ la rata sarebbe sempre Fissa , ma con l’importo attuale di ottobre 2008 meno lo 0,40 di spread .

    E’ cosi? e perche? Spero di essere stato chiaro ;)
    Grazie

  • karalis 20 Luglio 2008 at 09:29

    La portabilità dei mutui diventa gratuita dal notaio. È il risultato della bozza d’intesa sottoscritta tra il Consiglio nazionale del notariato e il ministero dell’Economia e che fa seguito al protocollo firmato tra Abi e Via XX Settembre sulla rinegoziazione obbligatoria dei mutui. L’accordo formalizza la disponibilità dei notai a effettuare, a costo zero, la portabilità dei mutui con il solo rimborso delle spese. La procedura gratuita si riferisce a tutti coloro che hanno sottoscritto prestiti – accesi per acquisto, ristrutturazione e costruzione dell’abitazione principale purché contratti entro il 30 giugno 2008 – per i quali è prevista la rinegoziazione obbligatoria.

    “Per il senso di responsabilita’ che ci deriva dall’essere parte del sistema giustizia, delegati dallo Stato al controllo di legalita’, e su indicazioni che gia’ a suo tempo l’Antitrust aveva evidenziato”, sottolinea Paolo Piccoli, presidente del Cnn, “il notariato si fa carico della situazione di emergenza sociale causata dall’aumento dei mutui e si adoperera’ a favore delle persone e famiglie in difficolta’”.

    La procedura per le surroghe a costo zero e’ stata predisposta dieci giorni fa. Tuttavia, ricorda una nota, l’impegno del notariato sulla portabilita’ dei mutui “risale al 2007 quando in occasione dell’audizione in commissione Finanze della Camera aveva gia’ predisposto una bozza di surroga semplificata per favorirne la diffusione. Impegno testimoniato anche dal lavoro con 11 associazioni dei consumatori concluso a maggio con la pubblicazione di una guida per i cittadini che spiega tutti gli strumenti a disposizione dei mutuatari”.

  • Ufficio Stampa Staff del Presidente Provincia di Treviso 18 Luglio 2008 at 16:19

    Meno burocrazia e costi notarili calmierati per chi effettua la surroga di un mutuo da una banca all’altra. Questo in sintesi il contenuto del Protocollo d’Intesa firmato oggi in viale Cesare Battisti tra la Provincia di Treviso, alcune delle primarie Banche Operanti in Provincia di Treviso e Consiglio Notarile della Provincia di Treviso per quanto concerne la portabilità (o surroga) dei Mutui Prima Casa. L’iniziativa segue il Protocollo già firmato dalla Provincia e le Banche il 7 dicembre 2007 che di fatto anticipava, a livello nazionale, il decreto Bersani e garantiva al cittadino la possibilità di spostare il proprio mutuo da un istituto all’altro e rinegoziarlo in modo vantaggioso. Presenti oggi in conferenza stampa il presidente della Provincia di Treviso, Leonardo Muraro, l’assessore provinciale al Bilancio, Noemi Zanette, e il presidente del Consiglio Notarile della Provincia di Treviso, Paolo Mammucari, oltre ai rappresentanti di tutte le banche firmatarie.

    “Ancora una volta Treviso vuole fornire un aiuto concreto ai cittadini per il pagamento del mutuo prima casa – ha esordito Muraro – dopo che nel dicembre scorso avevamo già firmato un protocollo d’intesa con i principali istituti bancari della Marca per agevolare le operazioni di surroga/portabilità di un mutuo prima casa da una banca ad un’altra, anticipando di fatto a livello nazionale il decreto Bersani che era partito bene salvo poi perdersi nella confusione. Oggi promuoviamo un’ulteriore iniziativa, coinvolgendo in un Protocollo d’Intesa anche il Consiglio Notarile di Treviso e le banche qui presenti. Due sono i vantaggi per il cittadini: meno burocrazia, perché per facilitare il passaggio da una banca ad un’altra ritenuta più conveniente dal cittadino e anche per stabilire una modalità applicativa uniforme, si realizzerà un unico atto sottoscritto a tre (banca cedente, banca subentrante e cittadino) nel quale si riepilogano tutti gli adempimenti per la rapida conclusione dell’operazione di surroga/portabilità. Inoltre si approvano nel protocollo le tariffe notarili, ridotte ai minimi a livello nazionale. Un’iniziativa simile si è già vista a Bologna, ma le nostre tariffe sono più basse del 20%. Costi, peraltro, a totale carico delle banche e quindi a costo zero per i cittadini. Devo allora ringraziare, oltre ai notai, anche gli istituti bancari che oltre ad accollarsi questi costi hanno semplificato e uniformato assieme le procedure borucratiche. Ricordo infine che la Provincia di Treviso ha da sempre a cuore il problema dei mutui prima casa, perché sono il viatico per costruire una famiglia, base portante della nostro società. Il nostro sportello mutui prima casa, attivo sin dal 2001, ha già aiutato 17.846 trevigiani”.

    “Il nostro intervento si differenzia anche dall’iniziativa varata dal Ministro Tremonti – ha continuato la Zanette – perché l’iniziativa del Governo tende a garantire la costanza dell’importo della rata, definendolo sulla base della media delle rate 2006, lasciando però il sottostante tasso passivo variabile oscillare in aumento o in diminuzione. Bene se i tassi diminuiranno, ma nel caso di un aumento il cittadino correrebbe ulteriori rischi: un allungamento della durata di ammortamento del mutuo, un incremento del costo del mutuo originario (dato dalla somma degli interessi passivi variabili), nonché un ulteriore e non preventivabile costo aggiuntivo relativo al finanziamento accessorio/parallelo (con tasso IRS 10 anni + 0,50%). Il che potrebbe portarlo a trovarsi con un altro indebitamento a carico per chissà quanti anni. Con la nostra iniziativa invece il cittadino porta a casa o una riduzione effettiva dello spread applicato al tasso passivo variabile (quindi riduce con certezza matematica, nel tempo, il costo dell’operazione) o un tasso fisso in sostituzione di un tasso variabile ritenuto insostenibile (in questo caso è definito con certezza matematica, nel tempo, l’importo della rata, il costo complessivo del finanziamento e la durata residua del mutuo che può essere anche allungata se richiesto dal cittadino in funzione del suo budget familiare). In pratica, qui in Provincia di Treviso, consentiamo al cittadino di ridurre realmente il costo di indebitamento se a tasso variabile e, in più, ci siamo preoccupati non solo dell’ammontare massimo della rata sostenibile, ma anche di tutelare i cittadini di fronte all’eventuale ulteriore innalzamento improvviso e indefinito, nel tempo, dei tassi di interesse, mettendogli a disposizione anche l’alternativa del tasso fisso, sempre ovviamente a condizioni vantaggiose contrattate dalla Provincia con le banche di giorno in giorno. Oggi infine, vi annuncio che al nostro sportello Mutui Prima Casa, dai primi di settembre. sarà aperto un servizio di consulenza gratuita notarile il giovedì mattina”.

    “Questo protocollo – ha detto Mammucari – è frutto di un lavoro complesso di elaborazione. L’idea di base è quella della semplificazione dei rapporti tra le banche per arrivare così alla firma del contratto nel minor tempo possibile, favorendo il cittadino. Ora sappiamo che c’è un’uniformità di comportamento, sia da parte dei notai che degli istituti. Mettere d’accordo così tante parti non è certo stato facile, quindi ritengo l’iniziativa un’ottima partenza per definire anche azioni comuni future”.

    L’elenco delle banche firmatarie: Banca Antonveneta, Federazione Veneta Banche di Credito Cooperativo, BCC Cassa Rurale ed Artigiana di Treviso, BCC Centromarca Banca, BCC di Romano e Santa Caterina, BCC Credito Trevigiano, BCC Banca della Marca, BCC Banca Prealpi, BCC Banca di Monastier e del Sile, Banca del Credito Cooperativo del Pordenonese, Banca Bovio Calderari – Gruppo Banca Sella, Banca Popolare di Verona, Banca Popolare di Vicenza, Banca Popolare Volksbank, Unicredit Banca.

    Con questo nuovo protocollo, di fatto la Provincia pone un altro tassello per favorire e facilitare, in modo chiaro e concreto le operazioni di surroga di un mutuo da una banca all’altra, coinvolgendo il Consiglio Notarile di Treviso. Il Protocollo, oltre a favorire la portabilità, ne stabilisce una modalità applicativa uniforme con la redazione di un unico atto sottoscritto a tre (banca cedente, banca subentrante e cittadini) nel quale si riepilogano tutti gli adempimenti per la rapida conclusione dell’operazione. In questo modo, si evitano ai cittadini lungaggini burocratiche e complicazioni.

    Allo stesso modo, con la firma di questo protocollo, i notai si impegnano ad applicare tariffe calmierate, ridotte ai minimi a livello nazionale, riguardanti il costo dell’operazione posto a carico delle banche subentranti, in modo tale da facilitare le banche ad offrire ai cittadini rimedi utili a risolvere il problema dell’incremento della rata del mutuo per la prima casa.

    La Provincia di Treviso è da sempre impegnata nel campo dei Mutui Prima Casa. Ricordiamo infatti che sin dal 2001 esiste una convenzione in atto con 30 istituti bancari e uno sportello apposito per consulenza e assistenza di contratti di mutuo a condizioni agevolate. Fino ad oggi, sono state sottoscritte ben 17.846 autocertificazioni di trevigiani.

    Le persone interessate possono rivolgersi telefonicamente all’Ufficio Mutui Prima Casa 0422/656418, per fissare un appuntamento e per chiedere eventuali chiarimenti sull’iniziativa.

  • Piergiorgio Stiffoni 17 Luglio 2008 at 12:08

    Nell’aula del Senato, in occasione della discussione del decreto legge per la salvaguardia del potere di acquisto delle famiglie, è stato approvato un ordine del giorno del senatore leghista Piergiorgio Stiffoni in materia di portabilità dei mutui. “Fino ad oggi – commenta Stiffoni – i cittadini che hanno stipulato un mutuo e vogliono passare ad altra banca nel caso quest’ultima applichi loro condizioni più vantaggiose, sono stati restii a farlo a causa degli alti onorari notarili per lo svolgimento delle relative pratiche. Se il governo tradurrà in norma il nostro invito, anche altri soggetti, ad esempio gli avvocati, potranno autenticare le firme in caso di trasferimento del mutuo da banca a banca a costi molto inferiori. Questo renderà – conclude Stiffoni – più ampia la concorrenza tra i diversi professionisti che si tradurrà in un vantaggio in termini economici per i consumatori”.

  • Antonio Catricalà 17 Luglio 2008 at 12:39

    Sono 530 mila le famiglie italiane che si trovano in difficoltà nel pagare la rata del mutuo secondo le stime presentate dal presidente dell’Antitrust, Antonio Catricalà. «Sono in difficoltà 420 mila famiglie per l’aumento del costo della rata – spiega Catricalà – a queste se ne aggiungono 110 mila per le quali esistono problemi di possibile insolvenza ». Una situazione causata perché, sottolinea il presidente dell’Antitrust, «nelle famiglie a reddito fisso, se aumenta la rata a tasso variabile è chiaro che si va in sofferenza».

    Per Catricalà la legge sulla portabilità dei mutui «è chiara e non prevede oneri a carico del consumatore. Sarò un vantaggio per i consumatori e creerà una maggiore mobilità tra le banche italiane». La portabilità, infatti, permette di adeguare il mutuo alle nuove esigenze, tempi e rate, di chi lo ha sottoscritto.

  • Ezio Sartoris 16 Luglio 2008 at 00:24

    Mutuo? Tasso variabile o tasso fisso? Che fare? Partiamo dalle due definizioni. Il mutuo è detto a tasso variabile – spiega nel suo sito la Banca d’Italia – quando la misura per il calcolo degli interessi si modifica nel tempo in relazione all’andamento del costo del denaro. Viceversa il mutuo è detto a tasso fisso se, una volta scelto, il tasso non si modifica durante la vita del contratto e di conseguenza la rata rimane costante a prescindere dall’andamento del costo del denaro. Negli ultimi due anni il costo del denaro ha fatto registrare un sensibile aumento rendendo assai oneroso il mutuo a tasso variabile. “In quattro anni – ha osservato Paolo Landi di Adiconsum – la rata di un mutuo a tasso variabile è aumentata del 50%”.

    I clienti che si sono rivolti agli sportelli della propria banca, forti di una proposta apparentemente vantaggiosa proveniente da un altro istituto, per discutere il loro contratto di mutuo, si sono trovati di fronte a termini quali rinegoziazione e portabilità.

    Anche qui vediamo di semplificare. La rinegoziazione coinvolge banca e cliente. Ricorrendo alla rinegoziazione si possono modificare il tasso di interesse applicato o la durata residua del prestito. Si può quindi concordare quanto pagare e per quanto tempo. Ricorrendo alla portabilità è invece possibile trasportare il debito relativo al mutuo da una banca all’altra, riducendo di molto costi e formalità. Tornando per un momento alla rinegoziazione essa va distinta dalla sostituzione, con la quale un contratto non viene modificato, ma chiuso definitivamente. E si procede a stipularne uno nuovo. Attenti alla rinegoziazione! Non si paga di meno. In realtà ad una riduzione della rata del mutuo corrisponde un allungamento della durata del mutuo e – come ha osservato Paolo Landi – “ciò che non si è pagato oggi verrà pagato in futuro caricato dei relativi interessi”.

    Va aggiunto che non tutti i clienti intestatari di un contratto di mutuo potranno beneficiare degli accordi intervenuti tra Governo e Associazione Bancaria Italiana. Infatti le procedure sopra ricordate sono valide solo per i mutui a tasso variabile concessi per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa.

    Un’ultima raccomandazione. Tutti sottolineano la gratuità che deve caratterizzare il trasferimento di un mutuo da una banca all’altra. Prima di firmare è opportuno verificare tutte le clausole tecniche: basta, per esempio, inserire una commissione di 10 euro sul pagamento della rata ed ecco che la gratuità dell’operazione non c’è già più.

    I riferimenti legislativi per la materia che stiamo trattando sono essenzialmente due: la legge 40 del 2 aprile 2007 (la cosiddetta legge Bersani) e la convenzione siglata tra Abi e Governo, rappresentato per l’occasione dal ministro Giulio Tremonti. I due provvedimenti sono entrambi in vigore ma, mentre il primo ha forza di legge, il secondo è un semplice accordo tra le parti. Anzi. In un commento assai critico di Federconsumatori l’accordo non è altro che una sanatoria mascherata della legge Bersani, ripetutamente violata dalle banche.

    Facendo propria la proposta avanzata da Adusbef e Federconsumatori si pone l’urgenza di introdurre una nuova norma che obblighi le banche a dar seguito, a costo zero, alla richiesta di ristrutturazione del mutuo avanzata dal cliente.

    In chiave politica non si tratta di scegliere tra Bersani e Tremonti, ma di raccordarsi con le associazioni dei consumatori e degli utenti dei servizi bancari per ottenere da parte degli istituti di credito almeno una parte di quegli utili che le banche conseguono sfruttando le norme di legge a loro favore.

    Un’ultima riflessione su una particolarità assai pericolosa nel suo diffondersi. Stiamo parlando di quello che è stato definito “mutuo di scopo”, una formula che nasconde la richiesta di liquidità alla banca per cercare di mantenere costante, in presenza di introiti minori, spese impreviste o minor potere d’acquisto, il proprio tenore di vita. Il ricorso a tale forma di indebitamento è reso possibile da una garanzia legata allo stipendio: la cessione del quinto, una norma inizialmente presente solo nel settore pubblico e che ora si è diffuso a macchia d’olio nel settore privato. Definire perverso il meccanismo è ancora limitato. Lo stipendio non permette di giungere, dato un certo tenore di vita fatto di spese voluttuarie, a fine mese; si ricorre al finanziamento da parte di società che con leggerezza concedono il finanziamento sotto forma di liquidità o attraverso l’emissione di carte revolving (che sono carte di debito – ad es. la Carta Aurea, la Clessidra, la Barclayscard – che vengono rilasciate con un plafond di spesa – per es. 5.000 euro – rimborsabili con quote mensili, ma con tassi di interesse elevati al punto tale da rendere assai oneroso e lungo nel tempo il rimborso). Il passaggio da questa fase al ricorso al prestito ad usura è breve.

  • karalis 10 Luglio 2008 at 13:12

    vorrei sapere se la legge sui mutui x abbassare la rata e prolungare i tempi di rimborso è andata in vigore visto ke HO KIAMATO LA MIA BANCA X SAPERE MA NON NE SA NIENTE LA BANCA è UCB. potrei avere una risposta kiara ^grazie

    Si potrà rinegoziare solo nell’ultimo quadrimestre di quest’anno, dopo che le banche avranno formulato ai clienti le proposte di rinegoziazione.

    E la Convenzione interesserà le rate in scadenza dopo il 1° gennaio 2009.

    Quindi è giusto che adesso, alla UCB, ti dicano che non ne sanno nulla.

    A settembre bisognerà prima vedere se la UCB aderirà alla convenzione.

    Nel caso non aderisse, dovrai ricorrere alla portabilità, cioè trovare un’altra banca che ti faccia condizioni migliori (o che aderisca alla convenzione ABI MEF) per trasferirvi il mutuo (e poi semmai rinegoziarlo).

    Alla portabilità la UCB non potrà esimersi, essendo questa opzione per il mutuatario prevista in una legge di Stato. Mentre alla rinegoziazione può anche non aderire (rinegoziare è un istituto che prevede l’assenso di entrambe le parti, questo è bene sempre ricordarlo).

    In conclusione tocca avere ancora un altro pò di pazienza.

  • patrizia 10 Luglio 2008 at 12:37

    vorrei sapere se la legge sui mutui x abbassare la rata e prolungare i tempi di rimborso è andata in vigore visto ke HO KIAMATO LA MIA BANCA X SAPERE MA NON NE SA NIENTE LA BANCA è UCB. potrei avere una risposta kiara ^grazie

  • Giulio Tremonti 9 Luglio 2008 at 14:18

    Il ministro dell’Economia, Giulio Tremonti, seguira’ ”personalmente” l’applicazione della convenzione con l’Abi sulla rinegoziazione dei mutui a tasso variabile. Lo ha assicurato lo stesso ministro, parlando alla platea dei banchieri in occasione dell’assemblea della loro associazione.

    Il ministro ha reso noto di aver disposto oggi ”la lettera per l’acquisizione dei nominativi che comporranno l’Osservatorio previsto dalla convenzione”.

    Si tratta di personalita’ provenienti dall’Abi, dalla Banca d’Italia, dal mondo dei consumatori.

    ”Sara’ il ministro parte attiva nell’applicazione della convenzione. Sara’ mia cura personale – ha detto Tremonti – seguire eventuale clientela presso eventuali sportelli, a caso, per verificare l’effettiva applicazione della convenzione”.

    Tremonti ha ribadito la sua convinzione che il meccanismo di rinegoziazione dei mutui con la loro trasformazione da tasso variabile a fisso ”sia stata, e’ e sara’ una cosa giusta. Il tempo sara’ galantuomo”. Il responsabile di via XX Settembre ha ribadito che la rinegoziazione ”non uccide la portabilita”’ come in certi ambienti si vorrebbe far credere. ”Credo che sarebbe un reato impossibile e se ci fosse sarebbe un parricidio”. Tremonti ha ricordato che la portabilita’ dei mutui ricorreva nel programma elettorale del centrodestra del 2006.

    ”Noi pensiamo – ha concluso Tremonti – che per tante famiglie sia difficile andare avanti con stipendi fissi e tassi dei mutui variabili”.

  • Mario Draghi 9 Luglio 2008 at 12:17

    Procedere alla sostituuzione della commissione sul massimo scoperto e attuare in tempi rapidi la portabilita’ dei mutui. Il Governatore della Banca d’Italia, Mario Draghi, parlando nel corso dell’Assemblea annuale dell’Abi torna a puntare l’attenzione sulle due questioni bancarie piu’ spinose. ”Occorre procedere alla sostituzione della commissione di massimo scoperto con forme trasparenti di remunerazione commisurate al fido”. Non solo. sul fronte dei mutui, ”le innovazioni normative degli ultimi anni -ha spiegato Draghi- e le recenti iniziative del Governo e dell’Associazione bancaria pongono le basi per un’effettiva portabilita’ interna ed esterna dei contratti. Le banche devono attuare prontamente tali iniziative, prestare la necessaria assistenza alla clientela, cogliere le opportunita’ concorrenziali”. ”Ritengo -ha concluso il Governatore- che le banche siano ormai pienamente consapevoli della necessita’ di agire con prontezza ed efficacia su questi due fronti, anche per la salvaguardia della reputazione del sistema”.