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Mutuo ipotecario: le controversie più comuni tra banche e clienti » scopriamo i diritti del consumatore
Mutuo ipotecario: le controversie più comuni tra banche e clienti » Scopriamo i diritti del consumatore L'arbitro Bancario Finanziario (Abf), di sovente, si è occupato della tematica concernente i rapporti tra consumatore ed istituti di credito in materia di mutuo ipotecario. Come noto, l'Abf è diventato un punto di snodo fondamentale nelle controversie tra banche e consumatore. Da poco tempo a questa parte, i ricorsi all'Arbitro bancario finanziario, difatti, hanno visto un aumento del 58% con una percentuale di accoglimento delle istanze dei consumatori pari al 45% dei casi. Da notare che a rivolgersi all'abf è un pubblico adulto, vista l'età media dei ricorrenti, che è di 49 anni. Il successo dell'Abf si misura anche dai dati riguardanti gli accessi al proprio sito internet: 14.000 accessi al giorno, tra cui, oltre ad esperti e studiosi, semplici cittadini interessati a conoscerne le decisioni. La chiave di volta di tanto successo è [ ... leggi tutto » ]
Polizza assicurativa associata al mutuo garantito da ipoteca – deve essere rapportata al costo di ricostruzione e non al valore commerciale dell’immobile
Com'è noto, contestualmente alla stipula del contratto di mutuo garantito da ipoteca, al mutuatario viene fatta sottoscrivere un'assicurazione, di cui la banca risulta beneficiaria, a copertura del rischio legato a taluni eventi che impediscano la restituzione o il recupero delle somme erogate. L'importo necessario per la copertura assicurativa, tuttavia, deve essere riferito al costo medio di ricostruzione dell'immobile e non al valore commerciale dello stesso. Del resto, la ratio sottesa alle vigenti previsioni normative, è chiaramente volta al contenimento delle spese assicurative accessorie ai contratti di prestito. In tale ottica, il costo preteso dalla banca per la stipula della polizza associata al mutuo garantito da ipoteca, in base al valore commerciale dell'immobile, è più esoso del necessario. Pertanto, gli oneri necessari alla stipula della polizza assicurativa avente come massimale il valore commerciale anziché il costo per la ristrutturazione dell'immobile ipotecato, risultano ingiustamente addebitati al cliente e gli vanno restituiti per [ ... leggi tutto » ]
Mutuo – diniego dopo istruttoria di durata eccessiva comporta almeno il rimborso della perizia
In tema di istruttoria per la concessione di un mutuo, la discrezionalità tecnica di cui la banca dispone nella gestione del credito non può ovviamente tradursi in arbitrarietà e deve perciò svolgersi all'interno del perimetro delineato dai doveri di correttezza e buona fede, il che rende certamente sindacabile, limitatamente a tale profilo, la condotta della banca nello svolgimento di tale attività. Anche se l'esito negativo dell'istruttoria comporta la decisione di non concedere al richiedente ulteriore credito ed è motivata dalla situazione di oggettiva difficoltà finanziaria in cui egli versa, ciò non toglie che la condotta della banca possa essere censurabile sotto il profilo dell'eccessiva durata dell'istruttoria. Questi i principi a cui si è ispirata la decisione 4259/13 dell'Arbitro Bancario Finanziario, sul ricorso di un cliente a cui il mutuo non era stato concesso dopo un'istruttoria durata oltre quattro mesi e che, per giunta, si era visto anche addebitare il costo [ ... leggi tutto » ]
Contratto di mutuo – la banca non può modificare in peggio lo spread inizialmente proposto
La banca non può modificare in peggio, durante la fase delle trattative contrattuali, lo spread originariamente proposto e le condizioni sulle quali i il mutuatario aveva riposto legittimo affidamento, in vista della stipula del contratto definitivo di mutuo. Tanto più se le motivazioni addotte dalla banca a giustificazione della modifica delle condizioni già proposte non attengono al merito creditizio, ma a fattori esterni e contingenti affermati e non documentati (mutate condizioni del mercato creditizio e finanziario per effetto della crisi economica globale) e che, comunque, non sono idonee ad incidere nel corretto iter avviato per la stipulazione del mutuo alle condizioni offerte. Ed infatti, a parere dell'Arbitro Bancario Finanziario (decisione 275/13) è ragionevole ritenere che la valutazione formulata dalla banca per lo spread offerto avrebbe dovuto tener conto e “resistere” alle variazioni del mercato per il periodo contrattualmente fissato. Per cui appare ingiustificabile la condotta della banca la quale, decorse [ ... leggi tutto » ]
Mutuo – la banca non può ritardare la stipula oltre il termine di un’offerta promozionale vantaggiosa
La violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto assume rilievo anche se il contratto concluso è valido, ma risulta pregiudizievole per la parte rimasta vittima del comportamento scorretto. In tale ipotesi, il risarcimento del danno deve essere commisurato al maggior aggravio economico prodotto dal comportamento tenuto in violazione dell'obbligo di buona fede, salvo che sia dimostrata l'esistenza di ulteriori danni che risultino collegati a detto comportamento da un rapporto rigorosamente consequenziale e diretto. Quello appena enunciato è un principio più volte ribadito dalla Corte di cassazione, a cui ha fatto riferimento l'Arbitro bancario Finanziario, nella decisione 4976/13, per sanzionare la banca responsabile del ritardo nella consegna, da parte del tecnico da essa stessa incaricato, della perizia sull'immobile oggetto di mutuo ipotecario. Circostanza che aveva comportato la scadenza di un'offerta promozionale, con conseguente applicazione di condizioni più gravose per il mutuatario. All'accoglimento [ ... leggi tutto » ]