locazioni
La vendita dell’immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente
La vendita dell'immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessità del consenso del conduttore. E ciò vale anche nel caso in cui la locazione sia cessata in data anteriore alla vendita. Lo scioglimento del contratto, infatti, non necessariamente comporta l'esaurimento dei rapporti obbligatori fra le parti, ma nella maggior parte dei casi lascia in vita debiti e crediti di notevole rilievo: soprattutto nelle locazioni immobiliari, allorchè l'occupazione del conduttore si protragga oltre la data della cessazione del rapporto, sì che rimangono in vita le obbligazioni di lui – ed i corrispondenti crediti del locatore – aventi ad oggetto la restituzione dell'immobile; l'eventuale ripristino dell'immobile stesso nelle condizioni in cui fu consegnato (salvo il deterioramento relativo all'uso normale); il risarcimento dei danni in caso di deterioramento ingiustificato, e così via. Per effetto della cessione del credito, notificata al debitore ceduto, il diritto di [ ... leggi tutto » ]
Risoluzione del contratto di locazione per inadempienza del conduttore – il locatore ha diritto anche al risarcimento dei danni
Il danno da mancata riscossione dei canoni futuri per il locatore è compatibile con la richiesta di risoluzione del contratto ed è conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento del conduttore che ha dato luogo alla risoluzione. Infatti, il codice civile (articolo 1453) stabilisce che la parte possa chiedere, a sua scelta, o l'adempimento o la risoluzione per inadempimento, salvo in ogni caso il suo diritto a richiedere anche il risarcimento del danno. Pertanto, la parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, ha diritto al risarcimento dei danni, e fra i danni risarcibili, vi è ricompreso anche il mancato guadagno, se e in quanto esso costituisca conseguenza immediata e diretta dell'evento risolutivo. Va tenuto conto, a tale proposito, dell'incremento patrimoniale netto che la parte adempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell'altra parte. Nè vale eccepire che, [ ... leggi tutto » ]
Deposito cauzionale per l’immobile locato – va restituito al rilascio anche in presenza di danni se il locatore non propone domanda giudiziale per la sua attribuzione
Una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente, riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni. L'obbligo del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione. Cosi i giudici della Corte di cassazione nell'ordinanza numero 3882/15. [ ... leggi tutto » ]
Locazione e affitto di azienda – in caso di cessione di azienda è escluso il subentro automatico nella locazione
In tema di cessione d'azienda, che comprenda un immobile dato in locazione, la Cassazione ha affrontato la questione relativa al subentro nel contratto di locazione da parte del cessionario dell'azienda (Cassazione, sentenza del 30 ottobre 2014, numero 23087). In particolare ci si è chiesti se il cessionario dell'azienda subentri automaticamente nel contratto di locazione per effetto della sola cessione dell'azienda o se piuttosto sia necessaria anche una convenzione ad hoc tra lo stesso cessionario ed il cedente-conduttore. Il dubbio nasce in quanto l'articolo 2558 del Codice civile sembrerebbe prevedere un subentro automatico nei contratti relativi all'azienda ("Art. 2558. Successione nei contratti. Se non è pattuito diversamente, l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale. Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità dell'alienante. Le stesse [ ... leggi tutto » ]
Sfratto e indennità di occupazione
Dopo la cessazione del contratto di locazione, il conduttore che rimane nella disponibilità dell'immobile, è tenuto al pagamento dei canoni di locazione fino al rilascio effettivo. La Cassazione ha ribadito che il conduttore, rimasto nella detenzione dell'immobile dopo la cessazione del contratto, accertata giudizialmente, è tenuto al pagamento dei canoni fino alla riconsegna effettiva ai sensi dell'articolo 1591 del Codice civile, secondo cui: "Il Conduttore in mora nel restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno" (Cassazione, sentenza del 1 settembre 2014, n. 18486). Ciò in quanto, una volta cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata, per il quale il locatore potrà chiedere appunto una somma di importo equivalente ai canoni pattuiti. Tale disposizione, precisa la Cassazione, non è in contrasto con alcune pronunce della stessa [ ... leggi tutto » ]