locazioni
Nullità del contratto di locazione in forma verbale – il conduttore che vuole eccepirlo deve dimostrare l’abuso del locatore altrimenti rischia lo sfratto
Storia della normativa che regola i contratti di locazione - dall'equo canone ai patti in deroga In passato, la scelta del legislatore di applicazione dell'equo canone (meccanismo di determinazione legale del canone di locazione calcolato sulla base di una serie di parametri oggettivi, ha prodotto risultati estremamente negativi, causando gravi distorsioni del mercato delle abitazioni. I proprietari, salvo far ricorso alla sistematica prassi dei c.d. affitti in nero, preferirono togliere dal mercato i propri appartamenti, ritenendo oltremodo antieconomico concederli in locazione ad un canone spesso irrisorio, assai lontano dal vero valore di mercato e con alti rischi di perdita della relativa disponibilità per lungo tempo. Il fenomeno del ritiro del mercato delle locazioni di un considerevole numero di immobili rese così necessario nuovi interventi del legislatore: il primo intervento, del 1992, consentì, nei contratti di locazione ad uso abitativo, la libera pattuizione del corrispettivo (patti in deroga) bilanciata da un [ ... leggi tutto » ]
Incendio dell’immobile locato e presunzione di colpa a carico del conduttore
Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile; in pratica si configura una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio non sia a lui imputabile. In difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a carico del conduttore. Non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore. In pratica, affinché il conduttore possa essere liberato per i danni riportati a seguito di un incendio dalla cosa in custodia, occorre che il presunto responsabile provi che il danno sia derivato [ ... leggi tutto » ]
Mancato preavviso di rilascio dell’immobile locato da parte del conduttore – la consegna delle chiavi al locatore non salva dal pagamento del corrispettivo
La funzione a cui risponde il preavviso del rilascio dell'immobile locato da parte del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l'uso dei locali; così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione. Pertanto, se il conduttore non mantiene il godimento dell'immobile per l'intera durata del preavviso, come avrebbe il diritto di fare, ciò è frutto di una sua libera scelta; scelta che non gli consente di pregiudicare l'interesse del locatore a conservare il diritto al compenso per l'intero periodo del mancato preavviso. Peraltro, la rinuncia al compenso per il periodo di preavviso non può desumersi dal mero silenzio del locatore alla consegna delle chiavi da parte del conduttore, ma dovrebbe risultare da dichiarazioni, atti o comportamenti [ ... leggi tutto » ]
Diritto di acquistare l’immobile della pa condotto dal genitore – non può esercitarlo l’erede che non convive anagraficamente con il defunto al momento del decesso
In tema di dismissione del patrimonio locato della Pubblica Amministrazione, l'assenza della pregressa abituale convivenza dell'erede osta alla successione mortis causa nella detenzione qualificata ed all'esercizio del diritto di opzione di compravendita del bene. Infatti, l'abituale convivenza dell'erede con il conduttore defunto va accertata alla data del decesso, essendo la successione “mortis causa” nel contratto di locazione un fatto giuridico istantaneo che si realizza all'atto stesso della morte del conduttore, restando insensibile agli accadimenti successivi. In assenza di un tale requisito,il figlio della conduttrice deceduta, trasferitosi anagraficamente nel medesimo appartamento solo dopo la morte della madre, benché prima delle delibere comunali inerenti la dismissione del patrimonio immobiliare, non può chiedere di poter acquistare l'immobile. Infatti, l'erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione non gli succede nella detenzione qualificata. Poiché il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto, analogamente al caso di morte del titolare [ ... leggi tutto » ]
Mancata consegna della cosa locata – conseguenze per il conduttore
Il conduttore che non adempie l'obbligazione contrattuale di restituire, alla scadenza, la cosa locata è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. Il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alla cosa in tale stato di detenzione; alla stessa maniera di quanto previsto, per l'ipotesi di vigenza contrattuale, dal codice civile. La responsabilità del conduttore cessato per la custodia e conservazione della cosa si pone infatti in diretta correlazione non soltanto con il suo potere di fatto sulla cosa, ma anche con il suo obbligo contrattuale di restituzione. Nell'ipotesi di mancata consegna della cosa locata alla scadenza, il conduttore risponde a titolo contrattuale non soltanto del ritardo nella restituzione, ma anche della trasformazione o del deterioramento della cosa verificatisi nella mora di restituzione, purché ricollegabili alla condotta ed alla sfera di vigilanza del conduttore-detentore medesimo. Così si è [ ... leggi tutto » ]