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Aste immobiliari » con la riforma della giustizia ecco quali sono i limiti all’incanto
Con la Riforma della Giustizia, grossi cambiamenti in materia di esecuzione forzata ed aste immobiliari: introdotti limiti per la vendita all'incanto. La riforma della giustizia ha riformato in profondità tutto il processo civile, introducendo molte rilevanti novità anche in tema di processo di esecuzione forzata e, più in particolare, di espropriazione forzata Come abbiamo accennato in un nostro precedente intervento la riforma ha previsto che, dopo una serie di ribassi di asta, se il prezzo battuto come base per l'esecuzione forzata dell'immobile si discosta troppo dall'effettivo valore di mercato, il giudice deve disporre la chiusura anticipata del processo esecutivo. Ma non solo: sono stati inseriti degli importanti limiti per le vendite all'incanto. E' stato disposto, infatti, che, quando il creditore procedente abbia pignorato dei diritti reali immobiliari (proprietà, usufrutto o nuda proprietà su terreni o edifici), il giudice deve, innanzi tutto, cercare di liquidare i beni attraverso una vendita senza [ ... leggi tutto » ]
Pignoramento immobiliare » casa all’asta invenduta per deprezzamento del valore del bene? fine della procedura esecutiva
Pignoramento immobiliare: l'articolo 164 bis che dispone l'infruttuosità dell'espropriazione forzata Novità dalla riforma della giustizia civile: dopo il pignoramento, l'immobile non viene venduto nonostante i continui ribassi? La procedura esecutiva si ferma. E' quasi impercettibile e quasi nessuno se ne è accorto, ma l'articolo esiste. Si tratta del 164 bis della legge 162/2014, la riforma della giustizia civile appunto, il quale dispone chiaramente che quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo. In parole povere, il creditore resta insoddisfatto e il processo esecutivo si estingue per eccessi di ribasso che comportano un deprezzamento del valore del bene. Questa è una novità di tutto rilievo che rischia di far chiudere definitivamente migliaia di [ ... leggi tutto » ]
Pignoramento prima casa? » illegittimo anche per gli espropri precedenti al decreto del fare
No al pignoramento della prima casa con effetto retroattivo: la Cassazione estende la tutela anche agli espropri antecedenti al Decreto del Fare. La norma che impedisce a Equitalia l'espropriazione della prima casa è applicabile a tutti i procedimenti di esecuzione in corso, anche se posti in essere in un momento precedente alla sua emanazione. Ciò nonostante il parere del Mef volgesse in senso espressamente contrario. Il pignoramento della prima casa, dunque, non può giungere a conclusione, anche se il provvedimento è stato assunto prima dell'avvento della norma che ha introdotto il divieto. Questo, in sintesi, l'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione con sentenza 19270/14. Sappiamo bene che, con l'emanazione del Decreto del fare, veniva stabilito lo stop al pignoramento delle prima casa da parte di Equitalia. In una direttiva del 1 luglio 2013, tuttavia, l'agente della riscossione rendeva noto che avrebbe chiesto agli organi istituzionali chiarimenti sull'applicazione retroattiva delle nuove [ ... leggi tutto » ]
Prima casa residenza debitore – il pignoramento va cancellato anche se trascritto da equitalia in data anteriore al 21 agosto 2013
Le recenti norme sul pignoramento ed espropriazione immobiliare di tipo esattoriale, che riguardano cioè Equitalia, stabiliscono che ferma la facoltà di intervento ai sensi del codice di procedura civile, l'agente della riscossione non dà corso all'espropriazione se l'unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A19, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente. La disposizione, dunque, non prevede un'ipotesi di impignorabilità della prima casa e non stabilisce che l'unico immobile di proprietà del debitore adibito a sua abitazione sia impignorabile ovvero non assoggettabile ad espropriazione. Infatti l'agente della riscossione potrà sempre intervenire nel processo esecutivo immobiliare, avente ad oggetto quel bene immobile, che altri creditori del debitore abbiano intrapreso ai sensi delle norme del codice civile. Dunque, la casa di abitazione del debitore, che costituisce l'unico immobile di sua proprietà, resta pignorabile, [ ... leggi tutto » ]
Il debitore non può invocare l’illegittimità della procedura espropriativa dopo la vendita del bene
Per far valere eventuali nullità della procedura di espropriazione del bene, il debitore deve attivarsi prima che la vendita stessa abbia luogo. La legge, infatti, una volta che le vendita sia stata effettuata, privilegia l'interesse alla stabilità dell'acquisto da parte dell'aggiudicatario in buona fede, sacrificando quello del debitore; anche al fine di non scoraggiare le vendite in sede esecutiva, per la funzione che rivestono nel supporto al recupero dei crediti. Va, inoltre, considerato che, nella vendita coattiva, il potenziale acquirente si affida all'ufficio giudiziario che sovrintende alle procedure, ed ha ragione di attendersi che esso svolga tutti i controlli di legittimità necessari. In tale contesto, si può addirittura affermare che l'accertamento, in data successiva a quella di vendita all'asta, dell'inesistenza di un titolo idoneo a giustificare l'esercizio dell'azione esecutiva, non fa venir meno l'acquisto dell'immobile pignorato da parte del terzo, salvo che sia dimostrata la collusione di quest'ultimo con il [ ... leggi tutto » ]