acquisto vendita casa - preliminare o compromesso
Il notaio incaricato dal mutuatario risponde del danno causato alla banca per l’incompleta informazione fornita nella stipula di un contratto di trasferimento immobiliare
Per consolidata giurisprudenza di legittimità, tra gli obblighi del notaio, a cui sia richiesta la stipula di un contratto di trasferimento immobiliare, vengono ricondotte le attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, ed in particolare il compimento delle cosiddette visure catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delle parti, sussistendo altrimenti la responsabilità da inadempimento del professionista nei confronti di tutti i contraenti dell'atto rogato. Certamente, con riguardo all'attività istruttoria concernente un mutuo ipotecario, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e le visure dei registri immobiliari, in quanto funzionali alla corretta informazione del cliente sulla convenienza dell'atto, fanno parte dell'oggetto della prestazione d'opera notarile. La relazione notarile preliminare redatta nel corso di un'istruttoria di un mutuo bancario determina, in ogni caso, l'assunzione di [ ... leggi tutto » ]
Trasferimento della proprietà di un immobile su cui grava ipoteca a garanzia del mutuo – obbligo di accertamento di iscrizione pregiudizievole e responsabilità professionale del notaio
Il notaio incaricato della redazione di un atto pubblico di trasferimento immobiliare ha certamente l'obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, è tenuto ad effettuare le visure catastali e ipotecarie, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità. Il notaio che ometta di accertarsi dell'esistenza di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli sull'immobile, risponde, perciò, del danno patito dall'acquirente, a nulla rilevando se sia configurabile anche una responsabilità del venditore che abbia garantito la libertà del bene da ipoteca, vincoli o pesi di altra natura. L'opera professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce, perciò, al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto, ma si estende ad ogni attività volta ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti; pertanto, il notaio [ ... leggi tutto » ]
Compromesso – quando il venditore non adempie all’obbligo di cancellare pregresse ipoteche
Nel preliminare di vendita immobiliare, l'inadempienza del venditore all'obbligo assunto di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti il rischio che un terzo possa far valere il proprio diritto di proprietà sull'immobile oggetto del compromesso (evizione), comporta che l'acquirente medesimo è dispensato dall'onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso (ex articolo 2932 del codice civile), fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall'eventuale evizione. In tal modo si è pronunciata la Corte di cassazione nella sentenza 23683/15. [ ... leggi tutto » ]
Risoluzione giudiziale del contratto preliminare di compravendita per inadempimento del venditore – l’acquirente ha diritto al valore attualizzato del doppio della somma di denaro a suo tempo corrisposta
La risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite. Secondo giurisprudenza consolidata, la retroattività della pronuncia di risoluzione di un contratto preliminare fa venir meno la causa delle attribuzioni patrimoniali derivanti dal contratto, determinando a favore della parte non colpevole un obbligo, non risarcitorio, ma restitutorio, avente ad oggetto le cose ricevute ed i frutti effettivamente percepiti dalla parte inadempiente, per i quali ultimi si configura un debito di valore se trattasi di frutti naturali, laddove ricorre invece un debito di valuta, soggetto al principio nominalistico, se trattasi di frutti civili (somme di danaro) costituenti il corrispettivo del godimento della cosa. Pertanto, in caso di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita per inadempimento del venditore questi è tenuto a restituire [ ... leggi tutto » ]
Responsabilità del notaio se il bene trasferito nell’atto di compravendita è di proprietà di terzi e non di chi ha venduto
Cosa accade quando acquistato un immobile, si viene successivamente a scoprire che un bene pertinenziale (giardino dell'abitazione, ad esempio, o box auto) è, in realtà, proprietà di terzi e non di chi ha venduto? Può il notaio chiamato in giudizio dall'acquirente, al fine di far dichiarare la sua responsabilità civile per ottenere in tal modo il risarcimento dei danni subiti, giustificare l'errore adducendo che non aveva ricevuto l'incarico di effettuare le verifiche catastali ed ipotecarie? Ai quesiti hanno risposto i giudici della Corte di cassazione con la sentenza 16990/15. La sussistenza dell'obbligo per il notaio rogante di effettuare le visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, discende dal DPR 640/1972 secondo il quale alle domande di voltura debbono essere acquisiti i certificati catastali. Anche la giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che il notaio è tenuto ad espletare attività di verifica [ ... leggi tutto » ]