Portabilità o surroga del mutuo » Mini guida per il debitore

Portabilità o surroga del mutuo » Significato dei termini

La portabilità, o surroga, o ancora surrogazione del mutuo è un’operazione attraverso la quale il debitore (ovvero il mutuatario) può spostare il mutuo da una prima a una seconda banca, senza costi, e con l’opportunità di poter ottenere migliori condizioni economiche.

Tecnicamente la surroga del mutuo non è un vero e proprio spostamento del finanziamento: ad essere “spostata” è infatti solamente l’ipoteca, con la banca subentrante che diventerà il nuovo soggetto beneficiario della garanzia reale. Per quanto invece concerne il mutuo in senso stretto, il finanziamento giungerà a estinzione anticipata, con contestuale accensione - per identico importo - nel nuovo istituto di credito.

Portabilità o surroga del Mutuo » La procedura

Complessivamente, e al di là di qualche tentennamento iniziale, la procedura di surroga sembra funzionare davvero.

Proviamo a schematizzare i vari step attraverso i quali è possibile concretizzare la surrogazione:

  1. il cliente si reca presso la nuova banca (quella presso la quale si intende surrogare il mutuo) e espone il suo desiderio di trasferire il debito;
  2. la nuova banca richiede - telematicamente - alla “vecchia” banca di comunicare l’importo del debito residuo, concordando una data per poter formalizzare l’operazione;
  3. entro 10 giorni lavorativi la banca originaria comunica il debito residuo alla nuova banca e conferma / propone la data di formalizzazione dell'operazione;
  4. la banca subentrante effettua l’operazione di surroga mediante un atto unico che contiene il contratto di nuovo mutuo, la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria (cioè, l’estinzione del “vecchio” debito), il consenso alla surrogazione e l’annotazione conseguente all'ipoteca originaria.

A questo punto, una domanda potrebbe sorgere spontanea: perché potremo voler ricorrere alla surroga?

La risposta è semplice: per cercare di ottenere condizioni economiche migliori.

Grazie al trasferimento del mutuo, infatti, può essere possibile ottenere sconti sullo “spread” da parte della nuova banca.

Ma non solo: surrogando il mutuo potremo ad esempio scegliere per una durata maggiore, e andare così a spalmare il debito residuo su un più lungo arco temporale. Infine, sarà anche possibile modificare la tipologia tecnica di tasso, scegliendo di passare dall'applicazione del tasso fisso a quella del tasso variabile, o viceversa.

Alla luce di quanto sopra, la surroga si pone come opzione di interesse in capo al mutuatario: l’operazione è infatti completamente gratuita, poiché non prevede l’applicazione di alcuna commissione bancaria o imposta sostitutiva, né oneri notarili (la maggior parte delle banche scelgono di accollarsi la parcella del professionista).

La surroga del mutuo è uno strumento per far conseguire risparmi ai mutuatari, previsto dalla Legge 40/2007 (legge Bersani).

Portabilità o surroga del Mutuo » Le regole

Con la surrogazione del mutuo, il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo senza la necessità di estinguere quello con la banca originaria, che non può opporsi.

Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.

Chi ha in essere un mutuo, quindi, può scegliere di cambiare banca senza la necessità di estinguere il mutuo precedente e contrarne un altro, ma facendo subentrare la nuova banca nel credito ed in tutte le garanzie, in primis in quell’ipotecaria.

La finanziaria 2008 ha stabilito poi che la surrogazione del mutuo comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri, di qualsiasi natura.

E ancor più chiaramente stabilisce che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali.

Questi, infatti, dovranno essere svolti attraverso procedure di collaborazione interbancaria e con la massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Insomma le banche non avranno più alcun diritto di chiedere il pagamento di somme ad hoc per la surrogazione del mutuo.

La surroga del mutuo viene altresì indicata come portabilità del mutuo, ed è regolata da alcune disposizioni della legge 102 del 3 agosto 2009, approvato tempo fà dal Consiglio dei Ministri.

Portabilità o surroga del Mutuo » L'Arbitro Bancario Finanziario punisce i ritardi delle banche

Un articolo della legge sopra citata, prevede che, nel caso la banca ritardi la portabilità di un mutuo (cioè il passaggio del cliente ad altro istituto di credito con un altro mutuo) oltre i 30 giorni dovrà risarcire il proprio cliente in misura pari all'1% del valore del prestito per ogni mese o frazione di ritardo.

Più in dettaglio, in caso di surroga, cioè di sostituzione del mutuo di una banca con quello di un’altra, il cliente ha diritto a un risarcimento in caso di ritardo.

Se la surrogazione del mutuo non si perfeziona entro 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente, quest’ultima è tenuta a risarcire al cliente l’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo (la banca cedente potrà poi eventualmente rivalersi sulla banca cessionaria nel caso il ritardo sia imputabile a quest’ultima).

All’articolo 10 comma 3 del Decreto fiscale varato venerdì 26 giugno 2009 dal Consiglio dei Ministri è stabilito che: nel caso in cui la surrogazione del mutuo non si perfezioni entro il termine di 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente dell'avvio delle procedure di collaborazione interbancarie ai fini dell'operazione di surrogazione, la banca cedente è comunque tenuta a risarcire il cliente in misura pari all'1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. La vecchia banca viene quindi ritenuta responsabile nel caso di problemi nel trasloco del mutuo, anche se può rivalersi sulla banca cessionaria nel caso il ritardo sia dovuto a quest’ultima.

La pratica della surroga, introdotta dal Decreto Bersani, ha conosciuto nel tempo fasi alterne: a un avvio decisamente difficoltoso (sono stati necessari ben 7 ulteriori interventi per chiarire norme e procedure) è seguita una fase di assestamento e dallo scorso giugno, da quando cioè è stata attivata la procedura automatica di colloquio tra le banche, sono oltre 30mila secondo i dati Abi i risparmiatori che hanno traslocato con successo il proprio mutuo.

Nonostante gli indubbi progressi i mutuatari che vogliono servirsi della portabilità continuano a segnalare difficoltà nell’ingranaggio: procedure che si protraggono eccessivamente a lungo nel tempo con il rischio che le condizioni di mercato possano variare; problemi che sopraggiungono nel momento delicato dell'effettivo passaggio dalla vecchia alla nuova banca; spese a vario titolo che spuntano a sorpresa nella fase finale dell'accordo in barba al tanto sbandierato “costo zero”.

L’intervento del Governo in teoria, garantisce una maggiore celerità nelle operazioni da parte delle banche, pena il versamento di una penale dell'1% (da chiarire se sia da calcolare sull’importo iniziale del mutuo o sul debito residuo al momento della richiesta di surroga) nel caso di ritardi oltre i 30 giorni.

Dunque, ci sono delle penali, per le banche che ostacolano la portabilità dei mutui.

La materia è di competenza dell'Arbitro Bancario Finanziario che è un sistema di risoluzione delle liti tra i clienti e le banche e gli altri intermediari che riguardano operazioni e servizi bancari e finanziari.

L’Arbitro Bancario Finanziario può condannare, in una prima fase e a costi contenuti (20 euro quali diritti di segreteria), la banca a risarcire il cliente.

Nel caso in cui la banca non rispetti la decisione dell'ABF, essa può essere ulteriormente condannata a far pubblicare a sua cura e spese su due quotidiani a diffusione nazionale il fatto di non aver rispettato la decisione dell'arbitro.

4 ottobre 2013 · Gennaro Andele


condividi su FB condividi su G+ condividi su Twitter iscriviti alla newsletter del blog iscriviti al feed RSS degli articoli del blog forum

Approfondimenti e integrazioni dal blog

La surrogazione (o surroga) del mutuo – cambiamo banca e condizioni senza estinguere il mutuo
La surrogazione del mutuo è uno strumento per far conseguire risparmi ai mutuatari, previsto dalla Legge 40/2007 (legge Bersani). Con la surrogazione del mutuo, il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo senza la necessità di estinguere quello con la banca originaria, che non può ...
Portabilità del mutuo – risarcimento al mutuatario per ritardi oltre i 30 giorni
Il Consiglio dei Ministri ha approvato il decreto legge fiscale con il pacchetto di misure anticrisi, che contiene anche provvedimenti riguardanti la portabilità del mutuo o surrogazione del mutuo. Un articolo del decreto legge prevede infatti che, nel caso la banca ritardi la portabilità di un mutuo (cioè il passaggio ...
Portabilità del mutuo – l'Arbitro Bancario Finanziario punisce i ritardi delle banche
La portabilità del mutuo, in Italia, continua ad essere un terreno pieno di ostacoli. Portabilità del mutuo - Cosa prevede la legge La legge numero 102 del 3 agosto 2009, che ha stabilito che, se la procedura per la portabilità del mutuo dalla vecchia alla nuova banca dura più di 30 ...
Ritardo nella portabilità del mutuo - Il risarcimento incombe sulla banca cedente
Nel caso la portabilità del mutuo non si perfezioni entro il termine di trenta giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente dell'avvio delle procedure di collaborazione interbancarie ai fini dell'operazione di surrogazione, la banca cedente è comunque tenuta a risarcire il cliente in misura ...
Mutuo sostituzione rinegoziazione portabilità
Esistono rilevanti differenze e numerose analogie fra sostituzione, rinegoziazione e portabilità del mutuo, dal momento che, spesso, i termini sostituzione (o cambio), rinegoziazione (o contrattazione), portabilità (o surroga o surrogazione) del mutuo vengono impropriamente confusi. ...

Spunti di discussione dal forum

Surroga su mutuo del venditore
Volevo sapere come funzionava la surroga sul mutuo del venditore: il venditore sarei io che mi ero proposto di cedere l'accollo, ma il nuovo compratore ha bisogno di liquidità per fare dei lavori e saldarmi la parte eccedente il mutuo. Mi ha detto che può surrogare il mio mutuo e…
Mutuo interessi e rinegoziazione retroattiva
Sono una ex dipendente di una compagnia di assicurazione che fa parte di un gruppo bancario: in quanto dipendente di una società controllata da un gruppo bancario, come tutti i dipendenti di quella banca, godevo di un mutuo a condizioni agevolate. Nel contratto di mutuo era precisato che, laddove avessi…
Rinegoziazione mutuo – Ho diritto alla documentazione inerente il nuovo contratto?
Circa tre anni fa, ho rinegoziato il mio mutuo a tasso fisso con la mia banca, non allungando la durata ma semplicemente abbassando il tasso. Il tasso iniziale di circa 5,30% il tasso in seguito alla rinegoziazione circa il 3,5%. A quanto pare da quello che riesco a capire contattando…
Portabilità del mutuo – Com’è la procedura?
Nel 2015 ho stipulato un mutuo trentennale con la mia banca di fiducia con un piano a rate costanti: negli ultimi mesi, però, grazie ad un mio caro amico che lavora presso un noto istituto di credito, mi sono state proposte condizioni più vantaggiose presso un'altra banca. Volendo cambiare, come…
Penale per estinzione mutuo prima casa dopo accollo – Devo pagare?
Il 28 ottobre 2011 ho acquistato la mia casa accollandomi un mutuo dell'ex proprietario che lo aveva stipulato a sua volta il giorno 20 ottobre 2006 (entrambi con stessa banca). In data 10 aprile 2017 estinguevo il mutuo e la banca mi ha applicato una penale di estinzione di 800…

Assistenza gratuita e link a ritroso

Richiedi assistenza gratuita o ulteriori informazioni su portabilità o surroga del mutuo » mini guida per il debitore. Clicca qui.

Stai leggendo Portabilità o surroga del mutuo » Mini guida per il debitore Autore Gennaro Andele Articolo pubblicato il giorno 4 ottobre 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria decisioni Arbitro Bancario Finanziario in tema di clausole vessatorie portabilità violazione dovere buona fede contrattuale risarcimento Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti.

Commenti e domande

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo (o commentarlo) e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima accedere cliccando questo link. Potrai utilizzare le tue credenziali social oppure accedere velocemente come utente anonimo.

Altre info

staff e collaboratori
privacy e cookie
note legali
contatti



Cerca

Domande?