Portabilità o surroga del mutuo » Mini guida per il debitore

Portabilità o surroga del mutuo » Significato dei termini

La portabilità, o surroga, o ancora surrogazione del mutuo è un’operazione attraverso la quale il debitore (ovvero il mutuatario) può spostare il mutuo da una prima a una seconda banca, senza costi, e con l’opportunità di poter ottenere migliori condizioni economiche.

Tecnicamente la surroga del mutuo non è un vero e proprio spostamento del finanziamento: ad essere “spostata” è infatti solamente l’ipoteca, con la banca subentrante che diventerà il nuovo soggetto beneficiario della garanzia reale.

Per quanto invece concerne il mutuo in senso stretto, il finanziamento giungerà a estinzione anticipata, con contestuale accensione - per identico importo - nel nuovo istituto di credito.

Portabilità o surroga del Mutuo » La procedura

Complessivamente, e al di là di qualche tentennamento iniziale, la procedura di surroga sembra funzionare davvero.

Proviamo a schematizzare i vari step attraverso i quali è possibile concretizzare la surrogazione:

  1. il cliente si reca presso la nuova banca (quella presso la quale si intende surrogare il mutuo) e espone il suo desiderio di trasferire il debito;
  2. la nuova banca richiede - telematicamente - alla “vecchia” banca di comunicare l’importo del debito residuo, concordando una data per poter formalizzare l’operazione;
  3. entro 10 giorni lavorativi la banca originaria comunica il debito residuo alla nuova banca e conferma / propone la data di formalizzazione dell'operazione;
  4. la banca subentrante effettua l’operazione di surroga mediante un atto unico che contiene il contratto di nuovo mutuo, la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria (cioè, l’estinzione del “vecchio” debito), il consenso alla surrogazione e l’annotazione conseguente all'ipoteca originaria.

A questo punto, una domanda potrebbe sorgere spontanea: perché potremo voler ricorrere alla surroga?

La risposta è semplice: per cercare di ottenere condizioni economiche migliori.

Grazie al trasferimento del mutuo, infatti, può essere possibile ottenere sconti sullo “spread” da parte della nuova banca.

Ma non solo: surrogando il mutuo potremo ad esempio scegliere per una durata maggiore, e andare così a spalmare il debito residuo su un più lungo arco temporale. Infine, sarà anche possibile modificare la tipologia tecnica di tasso, scegliendo di passare dall'applicazione del tasso fisso a quella del tasso variabile, o viceversa.

Alla luce di quanto sopra, la surroga si pone come opzione di interesse in capo al mutuatario: l’operazione è infatti completamente gratuita, poiché non prevede l’applicazione di alcuna commissione bancaria o imposta sostitutiva, né oneri notarili (la maggior parte delle banche scelgono di accollarsi la parcella del professionista).

La surroga del mutuo è uno strumento per far conseguire risparmi ai mutuatari, previsto dalla Legge 40/2007 (legge Bersani).

Portabilità o surroga del Mutuo » Le regole

Con la surrogazione del mutuo, il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo senza la necessità di estinguere quello con la banca originaria, che non può opporsi.

Il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.

Chi ha in essere un mutuo, quindi, può scegliere di cambiare banca senza la necessità di estinguere il mutuo precedente e contrarne un altro, ma facendo subentrare la nuova banca nel credito ed in tutte le garanzie, in primis in quell’ipotecaria.

La finanziaria 2008 ha stabilito poi che la surrogazione del mutuo comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri, di qualsiasi natura.

E ancor più chiaramente stabilisce che non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali.

Questi, infatti, dovranno essere svolti attraverso procedure di collaborazione interbancaria e con la massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Insomma le banche non avranno più alcun diritto di chiedere il pagamento di somme ad hoc per la surrogazione del mutuo.

La surroga del mutuo viene altresì indicata come portabilità del mutuo, ed è regolata da alcune disposizioni della legge 102 del 3 agosto 2009, approvato tempo fà dal Consiglio dei Ministri.

Portabilità o surroga del Mutuo » L'Arbitro Bancario Finanziario punisce i ritardi delle banche

Un articolo della legge sopra citata, prevede che, nel caso la banca ritardi la portabilità di un mutuo (cioè il passaggio del cliente ad altro istituto di credito con un altro mutuo) oltre i 30 giorni dovrà risarcire il proprio cliente in misura pari all'1% del valore del prestito per ogni mese o frazione di ritardo.

Più in dettaglio, in caso di surroga, cioè di sostituzione del mutuo di una banca con quello di un’altra, il cliente ha diritto a un risarcimento in caso di ritardo.

Se la surrogazione del mutuo non si perfeziona entro 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente, quest’ultima è tenuta a risarcire al cliente l’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo (la banca cedente potrà poi eventualmente rivalersi sulla banca cessionaria nel caso il ritardo sia imputabile a quest’ultima).

All’articolo 10 comma 3 del Decreto fiscale varato venerdì 26 giugno 2009 dal Consiglio dei Ministri è stabilito che: nel caso in cui la surrogazione del mutuo non si perfezioni entro il termine di 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente dell'avvio delle procedure di collaborazione interbancarie ai fini dell'operazione di surrogazione, la banca cedente è comunque tenuta a risarcire il cliente in misura pari all'1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. La vecchia banca viene quindi ritenuta responsabile nel caso di problemi nel trasloco del mutuo, anche se può rivalersi sulla banca cessionaria nel caso il ritardo sia dovuto a quest’ultima.

La pratica della surroga, introdotta dal Decreto Bersani, ha conosciuto nel tempo fasi alterne: a un avvio decisamente difficoltoso (sono stati necessari ben 7 ulteriori interventi per chiarire norme e procedure) è seguita una fase di assestamento e dallo scorso giugno, da quando cioè è stata attivata la procedura automatica di colloquio tra le banche, sono oltre 30mila secondo i dati Abi i risparmiatori che hanno traslocato con successo il proprio mutuo.

Nonostante gli indubbi progressi i mutuatari che vogliono servirsi della portabilità continuano a segnalare difficoltà nell’ingranaggio: procedure che si protraggono eccessivamente a lungo nel tempo con il rischio che le condizioni di mercato possano variare; problemi che sopraggiungono nel momento delicato dell'effettivo passaggio dalla vecchia alla nuova banca; spese a vario titolo che spuntano a sorpresa nella fase finale dell'accordo in barba al tanto sbandierato “costo zero”.

L’intervento del Governo in teoria, garantisce una maggiore celerità nelle operazioni da parte delle banche, pena il versamento di una penale dell'1% (da chiarire se sia da calcolare sull’importo iniziale del mutuo o sul debito residuo al momento della richiesta di surroga) nel caso di ritardi oltre i 30 giorni.

Dunque, ci sono delle penali, per le banche che ostacolano la portabilità dei mutui.

La materia è di competenza dell'Arbitro Bancario Finanziario che è un sistema di risoluzione delle liti tra i clienti e le banche e gli altri intermediari che riguardano operazioni e servizi bancari e finanziari.

L’Arbitro Bancario Finanziario può condannare, in una prima fase e a costi contenuti (20 euro quali diritti di segreteria), la banca a risarcire il cliente.

Nel caso in cui la banca non rispetti la decisione dell'ABF, essa può essere ulteriormente condannata a far pubblicare a sua cura e spese su due quotidiani a diffusione nazionale il fatto di non aver rispettato la decisione dell'arbitro.

4 Ottobre 2013 · Gennaro Andele


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