Rinegoziazione mutuo – pro e contro di una scelta quasi obbligata (una video guida da Repubblica-TV)
Attenzione » il contenuto dell'articolo è poco significativo oppure è stato oggetto di revisioni normative e/o aggiornamenti giurisprudenziali successivi alla pubblicazione e, pertanto, le informazioni in esso contenute potrebbero risultare non corrette o non attuali.
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La rinegoziazione mutuo in base alla legge Bersani è un atto unilaterale della banca (che può quindi rifiutarsi di concederla) attraverso il quale è possibile modificare lo spread applicato, il tipo di tasso (variabile, fisso o misto) o anche la durata del finanziamento.
Non essendo necessario stipulare un nuovo contratto ha il pregio di essere gratuita, non comporta la perdita dei benefici fiscali e interessa potenzialmente tutte le tipologie di mutuo. Si tratta, tuttavia, di una opzione solo teorica.
La surroga mutuo è l’istituto già esistente riproposto dalla legge Bersani per attuare la portabilità mutuo: attraverso di essa si possono cambiare tutti i parametri del prestito (tasso, durata) e i costi sono in genere ridotti e inferiori a mille euro, dato che viene richiesto l’atto scritto (le cui spese vengono spesso rimborsate dalla banca che subentra) e la perizia sull’immobile. Non è però possibile variare il debito residuo, una complicazione che rende inadatta questa soluzione a chi è alla ricerca di ulteriore liquidità (per ristrutturazioni, per esempio) o ha intenzione di consolidare altri debiti in corso.
In questo caso si è costretti a ricorrere alla sostituzione mutuo vera e propria, ovvero all'estinzione anticipata mutuo vecchio e alla contestuale accensione di un nuovo mutuo. Un’operazione decisamente più onerosa, poiché comporta il pagamento della penale di estinzione mutuo, ove prevista (e solo per i mutui stipulati anteriormente al febbraio 2007), la cancellazione dell'ipoteca e la stipula di un nuovo atto di mutuo dal notaio, una nuova perizia, oltre al versamento dell'imposta sostitutiva (0,25% sull’erogato): spese che possono complessivamente arrivare anche a qualche migliaio di euro. Il vantaggio consiste nella possibilità di ottenere anche ulteriore liquidità.
Se ci troviamo in una situazione di estrema difficolta’ a pagare le rate del mutuo (magari abbiamo gia’ pagato qualche rata in ritardo) la “soluzione-tampone” migliore sarebbe quella di poter accedere alla sospensione del pagamento delle rate del mutuo in modo da consentirci di avere il tempo necessario per riorganizzare la propria vita. Questa ipotesi è stata contemplata dalla Finanziaria 2008: è gia’ legge dello stato. E’ previsto che si possa sospendere fino a 18 mesi il pagamento delle rate dei mutui per l’abitazione principale. Purtroppo il Governo ed in particolare il ministro Tremonti non hanno ancora emanato i provvedimenti attuativi e quindi, sebbene la legge sia in vigore, non si puo’ applicare!
La rinegoziazione mutuo secondo la Convenzione ABI-Governo ha il pregio dell'obbligatorietà e della chiarezza: tutte le banche che aderiscono sono tenute a effettuarla, anche se il cliente è rimasto indietro con le rate, mentre i parametri sono fissati con certezza dal decreto (fatte salve condizioni migliorative praticate da ogni singolo istituto). I dubbi maggiori sono invece legati al probabile prolungamento della durata del prestito e alla sua onerosità. Anche se l’importo della rata viene fissato una volta per tutte, infatti, il mutuo resta a tutti gli effetti a tasso variabile: la differenza rispetto alla rata originaria viene accumulata su un conto di finanziamento accessorio sul quale grava il tasso IRS a 10 anni (maggiorabile fino allo 0,5%) e che dovrà essere restituito alla fine del piano di ammortamento.
La rinegoziazione mutuo secondo la Convenzione ABI-Governo è senza spese né tasse né notaio. È riservata a chi ha stipulato un mutuo per l'acquisto o la ristrutturazione della prima casa a tasso variabile prima del 29/5/2008. L’effetto dell'accordo è che la rata si riduce e diventa costante.
- La nuova rata (che partirà 90 giorni dopo la firma della rinegoziazione mutuo, dopo il primo gennaio dell'anno prossimo) sarà calcolata applicando alla intera somma iniziale richiesta la media dei diversi tassi applicati nel corso dell'anno 2006 (più bassi di oggi);
- la differenza tra la nuova rata e la rata calcolata secondo le condizioni precedenti non viene cancellata, ma viene addebitata su un conto accessorio, in pratica una sorta di secondo piccolo mutuo, sul quale si dovrà pagare un interesse pari all'IRS a 10 anni più uno spread dello 0,50%: a luglio 2008 (quando abbiamo fatto i nostri calcoli per i confronti) il 5,45%;
- una volta finito di pagare il mutuo, il cliente dovrà pagare tutto quanto si è depositato nel conto accessorio, cioè differenza delle rate più interessi generati, sempre in rate uguali a quelle del mutuo;
- se in futuro i tassi di interesse continueranno a salire o non scenderanno, la durata del mutuo si allungherà dunque per tutto il tempo necessario a saldare il debito registrato sul conto accessorio; se invece dovessero scendere al punto da rendere la rata variabile più leggera di quella costante, si tornerà alle condizioni previste nel mutuo originario;
- per i mutui stipulati nel corso del 2007 e del 2008 la rata rinegoziata sarà pari alla prima rata del piano di ammortamento (e non alla media di quelle del 2006).
Proviamo a fare un confronto fra le soluzioni al momento disponibili, escludendo quelle che in realtà non sussistono, come la sospensione del pagamento delle rate del mutuo, o quelle troppo dispendiose, come la sostituzione mutuo.
La tabella parla chiaro: con la “rinegoziazione Tremonti” la singola rata si alleggerisce di più; ma considerando l’intero periodo il mutuatario pagherà molto di più, rispetto alle condizioni che si possono sperare di ottenere cambiando banca o rinegoziando, a causa dell'allungamento del periodo di pagamento e degli ulteriori interessi da versare.
Il piano di ammortamento si allunga da un minimo di 30 rate mensili a un massimo di ben 59 rate: sono quasi 5 anni in più nei quali il mutuatario dovrà continuare a versare ogni mese soldi alla banca prima di vedere la luce.
Un altro aspetto da esaminare prima di aderire alla rinegoziazione Tremonti in base alla Convenzione ABI Governo o Convenzione ABI MEF, è la stretta dipendenza, dei vantaggi di una tale opzione, dal reddito familiare.
Ragionando in termini generali - come si può osservare nelle tabelle in basso - la possibilità di abbassare la rata è elevata per i mutui contratti di recente e scende notevolmente per i prestiti più datati: si va da una riduzione del 15,7% del quarto esempio (finanziamento acceso nel 2006) al 5,3% del primo caso (2000). Un esempio, quest’ultimo, sintomatico di come la Convenzione ABI Governo sia in fondo poco utile per tutti quei mutui che hanno raggiunto o superato la metà del piano di rimborso.
Ipotizzando un andamento dei tassi futuri che ripeta gli alti e bassi visti in questi ultimi tre anni, il prestito da 80mila euro a 15 anni contratto nel 2000 risulterà infatti più costoso di soli 151 euro rispetto all'originale e si allunga di due mesi. Chi invece ha sottoscritto nel 2006 un mutuo da 130mila euro a 25 anni e volesse avvalersi della Convenzione ABI Governo subirà un aggravio aggiuntivo di ben 21.458 euro (4,5% in più del mutuo di partenza) e dovrà continuare a versare le rate per 32 mesi oltre la scadenza originaria.
Un ultimo approccio, per valutare l'opportunità (se non la convenienza) di aderire alla Convenzione ABI Governo, è fornito da una recente indagine effettuata in Banca d'Italia. Secondo tale approccio se l'incidenza della rata di mutuo sul reddito complessivo si attesta intorno al valore soglia del 30% del reddito (ed essendo il tasso variabile questo limite potrebbe anche essere superato) allora è senz'altro opportuno procedere ad una rinegoziazione così come formulata dalla Convenzione ABI Governo.
Dunque, attenzione.
La rinegoziazione mutuo secondo la Convenzione ABI Governo rappresenta, è vero, una boccata d’ossigeno per chi sta per affogare. Le condizioni offerte consentono infatti un immediato ribasso della rata del mutuo, che diventa quasi sempre più leggera di quella oggi pagata ai tassi correnti sul mercato. L’altro lato della medaglia è che la durata del mutuo si prolunga ed alla fine, facendo i conti, il mutuo lo si è pagato molto di più.
Per chi, invece, ha come obiettivo quello di rendere il mutuo economicamente più conveniente, indipendentemente dall'importo rateale o dalla possibilità di acquisire ulteriore liquidità nell'operazione, è senz'altro consigliabile il ricorso alla surroga mutuo o portabilità mutuo. Attesa, ovviamente, la impossibilità, sul piano pratico, di ottenere una vantaggiosa rinegoziazione mutuo in base alla legge Bersani dello spread applicato, del tipo di tasso (variabile, fisso o misto) e/o della durata del finanziamento e che non tutti i mutui a tasso variabile saranno rinegoziabili secondo la Convenzione ABI MEF. Bisogna infatti ricordare che esistono alcune tipologie di mutui esclusi dalla Convenzione ABI MEF.
Per finire vi proponiamo un video di Repubblica Radio TV, molto interessante. Vengono infatti esaminate tutte le possibili opzioni attualmente disponibili per un mutuatario che volesse cogliere le opportunità offerte dalla Convenzione ABI MEF o dalla portabilità mutuo prevista dalla legge Bersani.
