Rinegoziazione mutui, la rata si misura col reddito. Bankitalia fissa al 30% il livello di guardia

Attenzione » il contenuto dell'articolo è poco significativo oppure è stato oggetto di revisioni normative e/o aggiornamenti giurisprudenziali successivi alla pubblicazione e, pertanto, le informazioni in esso contenute potrebbero risultare non corrette o non attuali. Potrai trovare i post aggiornati sull'argomento nella sezione di approfondimento.

Esiste un indicatore sulla sostenibilità di un mutuo per valutare l’opportunità di ricorrere alle proposte di adesione alla convenzione Governo-Abi o alle altre forme di rinegoziazione, come quelle dei decreti Bersani? Sì: è il rapporto rata-reddito, lo stesso indice che utilizzano la banche prima di concedere il prestito. Un dato che va considerato con attenzione, specialmente nei casi dei contratti a preammortamento lungo o dei cosiddetti balloon.

Il valore assoluto della rata non è un indice adeguato del costo del mutuo (lo è piuttosto il montante, cioé la somma del capitale ricevuto e degli interessi maturati). Se è vero che ogni cliente deve misurare da sé la propria capacità di rimborso e che non esiste un livello valido per tutti, esistono però soglie di guardia da osservare con attenzione.

Secondo una recente indagine di Paola Rossi, economista della Banca d’Italia («L’offerta di mutui alle famiglie: caratteristiche, evoluzione e differenze territoriali») «in media, per i mutui concessi nel 2006, al momento dell’erogazione la rata incideva per poco più del 30% sul reddito».

Secondo l’economista «tale media rappresenta probabilmente un valore soglia, utilizzato (dalle banche, ndr) per calcolare l’importo concedibile. In taluni casi è consentita un’incidenza anche più elevata del 30%, generalmente soggetta a ulteriori restrizioni, tra le quali la presenza di garanzie accessorie».

Questo rapporto di solito cala nel tempo, grazie all’usuale aumento dei redditi durante la vita lavorativa. Ma la ricerca di Rossi pone l’accento anche su «un ampliamento recente dell’offerta alle fasce di clientela a minor reddito, che tipicamente hanno un’incidenza maggiore della rata sul reddito». Per la clientela a reddito più basso, altre ricerche di Bankitalia stimano infatti il peso del mutuo oltre il 30% del reddito disponibile.

La soglia di “sostenibilità” del 30% del reddito, però, non va interpretata come un dogma. Anche se il rapporto rata-reddito è lo stesso, pagare una rata mensile di 500 euro a fronte di entrate familiari nette per 1.500 non è (ovviamente) la stessa cosa che fronteggiare un esborso da 1.330 euro quando si guadagnano 4.000 euro. Inoltre, dal 2006 gli oneri dei mutui sono lievitati. Secondo il broker MutuiOnline, ancora a inizio gennaio 2006 i migliori mutui ventennali da 100mila euro pagavano una rata mensile di 576 euro, se a tasso variabile, o di 640 se a tasso fisso.

Valori cresciuti rispettivamente a 676 e 703 euro per i contratti migliori offerti oggi. Un maggior onere di 1.200 euro l’anno, nel primo caso, e di 756, nel secondo, assai difficile da sostenere per i tre quarti dei clienti che, come mostra il grafico, dispongono di redditi inferiori ai 2.000 euro mensili. Rincari che, come spiegato dal presidente di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani, sono tra le cause della caduta delle compravendite immobiliari già registrata e destinata a durare per il resto del 2008, con una parallela ripresa del mercato degli affitti.

Oltretutto, il rapporto rata-reddito va contestualizzato in funzione del tipo di contratto. Se il mutuo prevede un lungo periodo di preammortamento (durante il quale non si rimborsa il capitale ma solo la quota degli interessi), la rata iniziale è sicuramente molto inferiore a quella che scatterà a regime, quando si dovrà iniziare a rimborsare anche il capitale. Un problema, quello delle rate “civetta”, simile a quello che si ha con i mutui balloon, nei quali la restituzione a rate riguarda la sola quota interessi, mentre il rimborso del capitale avviene a scadenze fisse, per percentuali predeterminate o con tagli minimi di versamento (va dunque previsto un piano di accantonamento delle somme relative).

In questi casi occorre sempre leggere con estrema attenzione – e in anticipo rispetto alla firma del contratto – il piano di ammortamento del mutuo, cioé il documento che indica tutte le somme da rimborsare e le relative scadenze, per verificare il reale peso della rata a regime. Se la rata supera la soglia critica, si può eventualmente ricorrere alla convenzione Abi-Governo, estesa da alcune banche anche a queste tipologie di contratto (peraltro ancora poco diffuse).

Nicola Borzi

28 Agosto 2008 · Antonio Scognamiglio

Social Mailing e Feed


condividi su FB     condividi su Twitter     iscriviti alla newsletter del blog     iscriviti al feed RSS degli articoli del blog forum

Seguici su Facebook

Approfondimenti

Come viene ricalcolato il valore della rata in base all'accordo Abi governo sulla rinegoziazione
Volevo un chiarimento, se possibile: come viene ricalcolato il valore della rata in base all'accordo Abi/governo sulla rinegoziazione? Grazie per la risposta. Commento di sabrina da Milano | Giovedì, 11 Settembre 2008 Per i mutui stipulati prima del 2007 si fa la media dei tassi pagati nel 2006. Questo valore diventa il nuovo tasso con cui viene determinata la rata rinegoziata che risulterà così più bassa di quella odierna: in media il tasso si riduce di oltre un punto e mezzo. Per i mutui partiti dal 2007, la rata rinegoziata sarà uguale a quello della prima rata pagata. La nuova ...

Una mutuataria sull'orlo di una crisi di nervi: rinegoziazione Tremonti rinegoziazione Bersani portabilità o sostituzione?
Un saluto a tutti, ed un aiuto da chi può fornirlo, perchè sono veramente disperata: ho un mutuo a tasso variabile e serie difficoltà a pagare la rata mensile, visto che l'importo è aumentato a dismisura negli ultimi anni.  Ho ricevuto la lettera della banca che mi propone la rinegoziazione mutuo secondo la Convenzione ABI Governo. Innanzitutto rilevo che in questa lettera non c'è alcun riferimento al piano di ammortamento del mutuo ed alcuni calcoli sono addirittura sbagliati. Inoltre leggo sul sito ALTROCONSUMO che la rinegoziazione Tremonti conviene solo alle banche. ING DIRECT non aderisce, sostenendo che la durata del ...

Beni immobili conferiti al trust - Le imposte ipotecaria e catastale vanno corrisposte in misura fissa
Il trust sostanzia un rapporto giuridico fondato sulla fiducia tra disponente e amministratore (trustee) dei beni al trust conferiti. Il disponente, di norma, trasferisce taluni beni o diritti a favore del trustee il quale li amministra, con i diritti e i poteri del proprietario, nell'interesse del beneficiario o per uno scopo prestabilito. L'effetto principale dell'istituzione di un trust è la segregazione patrimoniale, in virtù della quale i beni conferiti in trust costituiscono un patrimonio separato rispetto al patrimonio del trustee, sicché quei beni non possono essere escussi dai creditori del trustee, del disponente o del beneficiario. Il trust, dunque, istituisce ...

Assistenza gratuita - Cosa sto leggendo

Richiedi assistenza gratuita o ulteriori informazioni su rinegoziazione mutui, la rata si misura col reddito. bankitalia fissa al 30% il livello di guardia. Clicca qui.

Commenti e domande

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo (o commentarlo) e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima accedere. Potrai accedere velocemente come utente anonimo.

» accesso rapido anonimo (test antispam)