Rinegoziazione del mutuo – tutto quello che c’è da sapere


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Dal 29 agosto scatta l’attuazione dell’intesa Abi-Tremonti. Le varie possibilità per tutti coloro che hanno in corso un mutuo a tasso variabile.

Per i mutui sta per scattare l’ora della rinegoziazione: tutte le banche, nessuna esclusa, hanno deciso di aderire all’intesa Abi-Tremonti e dal 29 agosto inizierà l’invio di un milione e 200.000 lettere. Destinatari i clienti che hanno in corso un mutuo a tasso variabile per la prima casa sottoscritto fino al 28 maggio scorso. Nella lettera non ci sarà, però, solo l’offerta di aderire all’accordo per la riduzione della rata con l’addebito della differenza su un conto accessorio, ma anche la presentazione di tutte le altre opzioni possibili per risparmiare, dalla rinegoziazione personalizzata alla portabilità. Insomma soluzioni a tutto tondo, con l’offerta della rata “calmierata” solo come ultima possibilità. Da oggi l’elenco delle prime banche aderenti è già disponile on line. Per le altre è solo questione di giorni e di formalizzazione delle decisioni da parte dei comitati esecutivi.

Le proposte a domicilio – Come precisato dall’Abi, infatti, l’intesa è stata approvata all’unanimità, quindi nessun istituto si tirerà indietro. In queste ore si stanno mettendo a punto gli ultimi particolari dell’operazione. Il testo della lettera che arriverà ai primi di settembre a tutti coloro che hanno un mutuo variabile (sia come rata a tasso fisso che con rata fissa e durata variabile) che riguarda la prima casa, sarà sostanzialmente standard, anche se non c’è un “modello unico”. Ciascuna banca, infatti, scriverà al proprio cliente quali sono le opzioni che ha di fronte, esattamente in questo ordine:

a) continuare a mantenere il mutuo alle condizioni attuali;
b) rinegoziare sulla base di un accordo personalizzato;
c) optare per la portabilità del mutuo anche attraverso la surroga;
d) aderire all’accordo per la riduzione del peso della rata.

La prima opzione può sembrare inutile: in realtà le banche nella lettera spiegheranno che non sempre c’è convenienza a rinegoziare.

Per chi è già alla metà del mutuo

Chi ha già pagato più della metà delle rate, infatti, di norma si trova ad aver esaurito la quota più significativa degli interessi. La rata, cioè, non è più composta come all’inizio del pagamento di più interessi e meno capitale, ma è sbilanciata all’opposto. Gli interessi che si pagano sono sempre di meno e la quota di restituzione del capitale è sempre più elevata. Cambiare mutuo in questa situazione, dunque, può non essere conveniente dato che si tratterebbe di farsi rifinanziare da capo lo stesso capitale o poco meno. In ogni caso per illustrare questa situazione le banche, a richiesta, forniranno il piano di ammortamento completo.

Rinegoziare diventa un obbligo per l’istituto

Per chi si trova all’inizio della vita del mutuo, invece, restano aperte tutte le opzioni. Con una importante novità: con l’accordo, per le banche la rinegoziazione non è più una gentile concessione, ma un diritto del cliente. Finora l’unico obbligo di legge era relativo all’estinzione anticipata del mutuo, ora, invece, tutte le banche sono tenute a ricontattare. Quindi dal 29 agosto chi va in banca non sarà più in balia delle decisioni personali del direttore della filiale, ma potrà esigere una revisione del tasso o l’abbattimento dello spread, dato che l’intesa sottoscritta obbliga tutti a venire incontro alle richieste del cliente. Ovviamente la rinegoziazione sarà su base bilaterale, quindi la banca farà comunque una sua proposta che terrà conto anche delle condizioni originarie del mutuo. Starà poi al cliente decidere se accettare o meno.

Portabilità senza costi neppure di notaio

Per chi non accetta, o ha già trovato condizioni migliori da parte di altri istituti, sarà favorita la portabilità del mutuo, in particolare utilizzando la surroga. La surroga, ossia la sostituzione nell’ipoteca di un istituto di credito con un altro, infatti, è un’operazione che ormai è totalmente senza spese per il cliente, dato che è stato di fatto abolito il ricorso al notaio per l’annotazione sull’ipoteca del nome della banca che subentra a quella che originariamente aveva concesso il mutuo. Tutta la procedura potrà essere fatta, quindi, dagli stessi funzionari della banca, e non si dovrà pagare nulla per questa operazione. E questo vale anche se la banca dovesse decidere di rivolgersi comunque a un notaio: anche in questo caso, infatti, le spese saranno a suo carico e non potranno essere addebitate al cliente.

La rata “calmierata” e l’allungamento della durata del rimborso

Infine per chi è più in difficoltà, e non può negoziare magari perché è già in ritardo con il pagamento delle rate e rischia di vedersi la casa pignorata, scatta l’opzione di rinegoziazione con la rata calmierata. Questa opzione garantisce la riduzione delle rate con scadenza successiva al 1° gennaio 2009, che diventeranno a tasso fisso, calcolato in base alla media dei tassi del 2006. La differenza tra rata dovuta in base all’andamento dei tassi di mercato e rata fissa ridotta, potrà arrivare anche a qualche centinaio di euro al mese a seconda dell’importo del mutuo. La differenza tra la rata variabile originaria e quella a tasso fisso pagata dal 2009, verrà addebitata su uno specifico conto accessorio. Anche su questo conto si pagheranno interessi, anche in questo caso al tasso fisso pari all’IRS a dieci anni, maggiorato di uno spread fino a 0,50 punti percentuali (attualmente un po’ meno del 6%). Il rimborso del conto accessorio, però, scatterà solo al termine della durata originaria del mutuo

Le variazioni dei tassi

Alla sua scadenza, infatti, si faranno i conti: se i tassi dovessero continuare a salire ancora per molto tempo il conto accessorio risulterà fatalmente a debito e il suo importo dovrà essere rimborsato al tasso fisso prestabilito. Quindi si continuerà a pagare fino ad aver esaurito anche il debito sul conto accessorio. Se invece durante la vita del mutuo i tassi dovessero scendere, la differenza tra rata rinegoziata e rata dovuta si potrebbe annullare. In questo caso, una volta cancellato il debito sul conto accessorio grazie al buon andamento dei tassi, si riprenderà a pagare il mutuo con il nuovo tasso variabile più favorevole senza più correre il rischio di un allungamento della durata del periodo di rimborso.

Condizioni migliorative e rinegoziazione anche per la rata calmierata

In ogni caso le banche che aderiscono all’accordo possono proporre condizioni migliorative rispetto al testo base. Alcune lo stanno già facendo con la riduzione del tasso sul conto accessorio. La rata calmierata, poi, non è obbligatoriamente una scelta “a vita”: anche dopo aver iniziato a pagare le nuove rate, si potrà infatti chiedere una rinegoziazione del mutuo come pure la sua portabilità. Possibile anche l’estinzione anticipata, in tutto o in parte, del mutuo o del solo conto di finanziamento accessorio. Il tutto senza il pagamento di nessun tipo di penalità, neppure sull’importo residuo del mutuo.

Un’offerta valida per tutti i mutui e anche per chi non è in regola con i pagamenti

Possono usufruire della rinegoziazione anche i contratti frutto di accollato, i mutui del costruttore, e quelli cartolarizzati. Inoltre la rinegoziazione con rata calmierata è possibile anche per chi, alla data del 28 maggio scorso, non era in regola con tutti i pagamenti, purché il contratto sia ancora in essere. Quindi può avere un mutuo ridotto al momento anche chi non ha pagato le ultime sei rate del mutuo, e in altre circostanze sarebbe a rischio di pignoramento.

Tre mesi per decidere per la rata calmierata

Come verrà precisato nella lettera inviata a domicilio, si potrà aderire alla proposta di rinegoziazione a rata calmierata solo entro tre mesi. A fine ottobre non ci sarà più tempo per dire sì a questa formula mentre restano aperte tutte le altre opzioni. In sostanza chi deciderà che non ha convenienza alla rata calmierata potrà evitare di rispondere alla lettera della banca, ma si potrà recare poi in qualunque momento allo sportello per rinegoziare o per fare la surroga.

Andare allo sportello per una consulenza personalizzata è sempre la scelta migliore

Per fare la scelta migliore, comunque, il consiglio non può che essere uno solo: andare allo sportello e chiedere un appuntamento per una consulenza personalizzata. Nessuna banca potrà dire di no e nessun impiegato potrà accampare difficoltà o sostenere che mancano le norme attuattive. L’accordo, infatti, rappresenta per molti versi un’effettiva rivoluzione: “costringe” le banche a trovare tutte le soluzioni che favoriscano il cliente, anche la portabilità. Nessuna “beneficenza”, ma l’esigenza di evitare una situazione che crea un danno non solo a chi è in oggettiva difficoltà per arrivare alla fine del mese, ma anche alle stesse banche. La nuova spinta alla trasparenza e alla concorrenza, in sostanza, è un modo per evitare una crisi dei mutui come quella americana.

di Antonella Donati

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30 Luglio 2008 · Piero Ciottoli



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  • karalis 12 Settembre 2008 at 10:27

    Vorrei sapere dove si può scaricare il testo della lettera che stanno mandando le banche, che hanno aderito al decreto Tremonti. grazie.

    Commento di patrizia | Venerdì, 12 Settembre 2008

    Lo trovi qui.

  • patrizia 12 Settembre 2008 at 00:33

    Vorrei sapere dove si puo’ scaricare il testo della lettera che stanno mandando le banche, che hanno aderito al decreto Tremonti. grazie.

  • Giulio 11 Settembre 2008 at 20:20

    Purtroppo c’è una correzione da fare, verso l’inizio di questo articolo di Antonella Donati, dove si dice:
    “Il testo della lettera che arriverà ai primi di settembre a tutti coloro che hanno un mutuo variabile (sia come rata a tasso fisso che con rata fissa e durata variabile) che riguarda la prima casa”.

    Tacita tacita il 5 Settembre è arrivata una bella precisazione dell’ABI riguardo alle tipologie di mutui esclusi dalla Convenzione ABI MEF per la rinegoziazione.

    Nessuno la ha ancora commentata, ma è una bella fregatura per chi ad esempio come me ha contratto un “mutuo affitto” e adesso non può rinegoziare come per gli altri mutui, un mutuo in cui dovrebbe pagare dopo 30 anni di mutuo quasi la stessa chiesta 30 anni prima (quando si sperava ci fosse 0 da pagare dopo 25 anni).

  • Mina 17 Agosto 2008 at 08:45

    Sono una cliente di banca Intesa San Paolo da 5 anni. Ho il mutuo della casa da pagare per ancora 16 anni.
    Ho una rata mensile con tasso variabile che cambia una volta ogni 6 mesi, ho lo spread di 1,15.
    Dal 2006 fino adesso la rata del mutuo è salita molto, mi preoccupo che andando avanti cosi avrò difficoltà a pagare.
    Vorrei sapere in quale modo si può passare da tasso variabile a tasso fisso, avere una rata più bassa di quella attuale senza prolungare il numero degli anni e senza pagare il notaio in base alle leggi che sono uscite. Grazie

  • Pier Emilio Gadda 31 Luglio 2008 at 14:31

    Alla fine le banche hanno detto sì, almeno ufficiosamente. Quasi tutte avrebbero aderito all’accordo Abi-Tremonti siglato lo scorso 21 maggio ed accolto nel disegno di legge di conversione del DL 93/08, definitivamente approvato dal Senato il 17 luglio scorso. A dire il vero, le cose non stanno esattamente così: per adesso, nell’elenco delle banche aderenti pubblicato sul sito dell’Abi (vedi) compaiono esclusivamente piccole banche di Credito Cooperativo, qualche Popolare. Tra i grandi gruppi figura soltanto Ubi Banca, che ha deciso di estendere la possibilità di rinegoziare anche a tutti i mutui a tasso misto, mentre Banca Sella si impegna a ridiscutere tutti i mutui a tasso misto o con tasso massimo (cap).

    E le altre banche? “Guardi, anche se non hanno ancora formalizzato la propria adesione, alla fine tutte le maggiori banche decideranno di aderire, a cominciare da Intesa Sanpaolo e Unicredit”, assicura Alberto Gechele, ex uomo di Banca Intesa, oggi Chief marketing Officer di GeMoney Bank. “Non ha senso non accogliere una proposta che va nella direzione di aiutare i mutuatari in difficoltà con il pagamento della rata”. Ma non dimentichiamo che, a fine maggio, era stato lo stesso Giovanni Bazoli, presidente del consiglio di sorveglianza di Intesa Sanpaolo, ad esprimere giudizi critici sull’Accordo: “Le banche avevano già iniziato a rinegoziare. Anche a condizioni migliori…”. Ad ogni modo, anche l’ufficio stampa dell’Abi conferma: “Non c’è dubbio, entro il 29 agosto tutte le banche avranno sicuramente aderito alla Convenzione”.

    Come noto, questa prevede che, a partire dal gennaio del 2009, le banche aderenti offrano ai clienti la possibilità di rinegoziare i mutui prima casa a tasso variabile, accesi prima del 2007, alle condizioni di tasso medie vigenti nel 2006 (più basse rispetto a quelle attuali), che rimarranno fisse per tutta la durata del finanziamento. L’intesa stabilisce inoltre che la differenza tra l’importo attuale della rata e quello scontato ai tassi medi del 2006 venga depositata su un conto finanziario accessorio, che vedrà maturare interessi passivi pari all’IRS 10 anni più uno spread (massimo) dello 0,50%.

    Buone notizie, quindi, per tutti i mutuatari che, negli anni passati si sono indebitati a tasso variabile e che, entro il 29 agosto, riceveranno dalla propria banca una lettera con la proposta di rinegoziazione. “La lettera dovrà contenere tutte le possibilità di rinegoziazione offerte ai clienti, cioè portabilità, rinegoziazione, e DL Tremonti” sottolinea Alessandra Pissinis, Responsabile Commerciale Crediti Gruppo Banca Sella. In particolare, per quanto riguarda il DL Tremonti che incorpora l’Accordo Abi-Governo, non potranno mancare alcune informazioni, tra cui, importo e tasso originari del mutuo in essere, credito residuo, tasso medio vigente nel 2006, rata attuale corrisposta dal mutuatario e rata che il mutuatario verrebbe a pagare, dal gennaio del 2009, qualora decidesse di accettare la proposta della sua banca. “La lettera dovrà contenere anche alcune simulazioni sugli effetti della rinegoziazione, in modo da rendere più agevole al cliente la scelta”, precisa Alessandra Pessinis.

    Semmai, può sollevare qualche perplessità il fatto che il documento debba contenere anche l’indicazione delle altre possibilità di rinegoziazione del mutuo, compresa la portabilità “Bersani”. “Che senso ha”, si chiede il direttore marketing di un’importante banca italiana interpellato questa mattina da Of, “dire al proprio cliente: “ricordati che rimane sempre la possibilità di rivolgersi ad un’altra banca per ottenere la surroga. Non dimentichiamo, poi”, conclude, “che i termini dell’accordo Abi-Governo sono già difficili da comprendere, in tutti i dettagli, per gli addetti ai lavori. Figuriamoci per il mutuatario”. Una complessità che si ripercuote, secondo Alberto Gechele di Ge Money, anche nella gestione della rinegoziazione da parte delle banche, le quali dovranno inevitabilmente adeguare i propri sistemi informativi. “È probabile che, alla fine, alcuni istituti di credito eserciteranno pressioni sull’Abi affinché venga procrastinata la data entro cui ciascuna banca dovrà aderire all’accordo”.

    Restano alcune questioni aperte legate, per esempio, alla gestione del conto finanziario accessorio sul quale verrà addebitata la porzione di rata di cui, per effetto della rinegoziazione, viene rimandato il pagamento. “All’inizio, il conto è a debito, ma può darsi che, ad un certo punto, per esempio, per effetto di una riduzione dei tassi, la nuova rata sia superiore rispetto a quella prevista dal piano di ammortamento originario. In questo caso”, osserva Gechele, “la differenza tra la vecchia e la nuova rata verrà accreditata sul conto accessorio, il quale potrebbe venire ad azzerarsi”. Quindi, cosa succede? “La Convenzione prevede che il mutuo ritorni ad essere un mutuo ordinario a tasso variabile e che il cliente ricominci a pagare la rata risultante dal vecchio piano di ammortamento”. Ma cosa accade se, a quel punto, si dovesse verificare uno shock dei tassi e l’importo della rata crescesse a dismisura? “L’accordo non lo dice”.

    C’è poi chi sostiene che, in realtà, l’Accordo Abi-Governo sia vantaggioso esclusivamente per i mutuatari che si trovano “con l’acqua alla gola” , mentre a tutti gli altri probabilmente non converrà aderire all’accordo: la rinegoziazione “Tremonti”, infatti, produce da un lato una riduzione della rata, che resta costante per tutta la durata residua del finanziamento, ma, dall’altro lato, un allungamento indeterminato del piano di ammortamento (oltre 10 anni per un mutuo trentennale di 200.000 euro), la cui durata complessiva sarà legata all’andamento del tasso di riferimento. In pratica, per le famiglie che, entro il 31 dicembre, decideranno di cogliere questa opportunità, la sarà rata più bassa fin da subito, ma l’esborso complessivo al termine del finanziamento (cioè il montante) sarà maggiore, a causa degli interessi maturati sulla quota di cui viene posticipato il pagamento.

    Non solo. Qualcuno ha voluto cogliere nella Convenzione un segno di marcata discontinuità rispetto alla surroga Bersani: se, infatti, quest’ultima si proponeva (almeno nelle dichiarazioni di intento) di favorire la concorrenza tra le banche, facilitando il trasferimento del mutuo dalla vecchia alla nuova banca con l’obiettivo di ottenere condizioni migliorative, l’Accordo Abi-Bersani incentiva il cliente a rinegoziare con la propria banca.

    A proposito. Come sta andando la portabilità voluta dall’ex ministro dello sviluppo economico? Barclays ha concluso circa mille operazioni. Sella ne ha fatte 200. E si tratta di numeri in crescita. Per il mutuatario che cerca di far fronte ad una rata divenuta, con il tempo, troppo pesante le soluzioni ci sono ma è di fondamentale importanza informarsi bene e confrontare con attenzione le diverse possibilità.

    Nel frattempo, i tassi sono aumentati, anche se di poco. L’ Euribor a un mese è salito dal 4.51% di un mese fa al 4.54 di ieri, mentre l’ Euribor a 3 mesi resta sostanzialmente costante (passa da 5.02 a 5.03%). Cala, invece, l’ Euribor ad un anno (da 5,49% a 5,45%).