Responsabilità solidale dopo la riforma del condominio

Va correttamente inteso il senso della riforma legislativa, e va chiarito in che senso e con quali modalità il creditore del condominio possa agire contro i condomini morosi.

La giurisprudenza formatasi definitivamente prima della entrata in vigore della riforma aveva sancito il criterio della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori, superando il precedente orientamento della solidarietà passiva.

Che significa parziarietà?

Quando non vige il regime delle obbligazioni solidali, ha tenore quello delle obbligazioni parziarie che riguardo l’oggetto della prestazione stabilisce che ciascun debitore è tenuto all’adempimento di una sola parte della prestazione, e che ciascun creditore può pretendere una sola parte della prestazione in oggetto.

Nell’ipotesi di una pluralità di debitori, in cui uno di questi sia insolvente, il creditore non ha diritto a richiedere la parte mancante della prestazione agli altri debitori.

In particolare, la Cassazione Civile a Sezioni Unite con la sentenza 9148/08, aveva precisato che, conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.

Secondo questa massima, quindi, il creditore può procedere nei confronti del singolo condomino, ma solo per la quota dovuta dal medesimo e non per l’intero importo.

Ma con questa riforma cambia qualcosa?

Al riguardo va inizialmente sottolineato che la legge è di recentissima introduzione, quindi manca ancora giurisprudenza in merito.

In realtà, la sentenza sopra citata non sembra affatto intaccata dalla nuova normativa.

L’unica vera novità è che in caso di esito negativo dell’escussione nei confronti dei condomini morosi il creditore potrà rivolgere le proprie pretese anche nei confronti dei condomini virtuosi.

Ma una volta appurato che questi sono tenuti a pagare resta fermo che secondo il principio della parziarietà enunciato dalle Sezioni Unite.

Infatti, essi saranno tenuti a contribuire solo in ragione della quota risultante dai millesimi di proprietà, e non per l’intero importo.

22 Novembre 2013 · Tullio Solinas

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