Rent to buy: Approvazione normativa » Il vademecum

Le novità normative sul rent to buy

Inserita nel nostro ordinamento giuridico la formula del rent to buy, una valida alternativa al mutuo.

Come chiarito in diversi articoli, Il rent to buy è il contratto con il quale un immobile è concesso in godimento con il diritto del conduttore di acquistarne la proprietà, imputando al prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati.

L’idea di base delle formule di rent to buy, simile all’affitto con riscatto, è quella di un contratto di locazione al quale fa seguito un contratto di compravendita.

Questo è un modo per godere subito dell’immobile in affitto, con la possibilità di acquistarne poi la proprietà imputando i canoni versati a pagamento di una parte del prezzo.

Rinviare l’acquisto di qualche anno, infatti, permette di guadagnare tempo, e merito creditizio, per ottenere il mutuo (e chiedere eventualmente una cifra più bassa).

La legge che approva il rent to buy in italia

Il Decreto legge detto Sblocca Italia, ora, mette nero su bianco il contratto rent to buy, risolvendo alcuni problemi tecnici, i quali derivavano dalla mancanza di una specifica normativa in materia.

Come accennato nell'incipit, per rent to buy si intende il contratto con cui l’inquilino di un appartamento, dopo aver preso in affitto l’immobile per un determinato periodo di tempo, può, al termine della locazione, scegliere se acquistare l’immobile oppure recedere dalla locazione.

Si tratta, dunque, di una formula simile all'affitto con riscatto.

Il rent to buy all’italiana, dunque, viene definito come il contratto che prevede la concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro una data predeterminata, imputando a prezzo di acquisto la parte di canone di locazione a tal fine indicata nel contratto.

Praticamente, si tratta di uno schema contrattuale che cerca di rimediare alla carenza di liquidità dei potenziali acquirenti, e quindi permette al venditore di finanziare egli stesso l’acquisto, accettando di percepire il prezzo a rate e garantendosi col mantenimento della proprietà nel periodo in cui il conduttore ha il godimento dell’immobile, fino a quando tutti i canoni non saranno pagati.

In parole ancora più semplici, dalla stipula di questo contratto deriva che un conduttore può utilizzare l’immobile di un locatore per il periodo concordato e divenirne proprietario con modalità e tempi convenuti.

Comunque, grazie alla regolamentazione del Dl Sblocca Italia, è permessa, per chi usufruisce del rent to buy, la trascrivibilità nei Registri immobiliari, a condizione che la stipula del contratto avvenga con atto pubblico o della scrittura privata autenticata (è cioè necessario l’intervento del notaio).

La trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari del Rent to Buy

Come accennato, grazie alle modifiche normative, del rent to buy viene consentita la trascrizione nei registri immobiliari.

La trascrizione serve, innanzitutto, a proteggere il conduttore–futuro acquirente da disavventure che possano accadere in capo al locatore–venditore anteriormente al passaggio di proprietà, con l’importante novità che l’efficacia di questa trascrizione non dura per tre anni al massimo, come accade nel caso della trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, ma può durare per tutta la durata del contratto di rent to buy.

Sempre grazie alla regolamentazione, la parte dei canoni imputabile a prezzo è garantita da un privilegio speciale immobiliare sull'immobile concesso in godimento.

Infine, la trascrizione rende opponibile il contratto, che duri oltre 9 anni, agli eventuali aventi causa dal locatore, ai quali abbia ceduto l’immobile in questione.

I rapporti tra il locatore e il conduttore vengono regolati con le norme del Codice civile che disciplinano i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario: le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, a quelle di manutenzione straordinaria deve provvedere il locatore.

Ma cosa succede nei casi di inadempimento o fallimento del concedente?

Innanzitutto c'è da dire Il contratto di rent to buy si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

In caso di risoluzione per inadempimento del locatore, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, invece, il locatore ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Infine, in caso di fallimento del locatore il contratto prosegue ed è assai limitata l’esperibilità dell’azione revocatoria: in caso di fallimento del conduttore, invece, il locatore può sciogliersi dal contratto e, in tal caso, il conduttore ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo d’indennità, se non è stato diversamente stabilito nel contratto.

Questi i principi in linea generale: cerchiamo di approfondirli.



Risoluzione del contratto di rent to buy per inadempimento

Il contratto di rent to buy, come anticipato, può essere risolto per inadempienza sia del conduttore che del locatore: vediamo le differenze.

In caso di inadempimento del locatore, la parte adempiente può domandare al giudice di emanare una sentenza che sostituisca il contratto non concluso, disponendo così l’effetto di trasferire la proprietà dell’immobile.

Inoltre, qualora il locatore si renda inadempiente e il conduttore preferisca non diventare più proprietario ma voglia sciogliersi dal contratto, questi può pretendere la restituzione della parte di canoni convenuta quale prezzo di acquisto.

Questo credito del conduttore beneficia del privilegio speciale che si origina con la trascrizione dell’Rent to buy nei Registri immobiliari.

Quando, invece, al contrario il contratto si risolva per inadempimento del conduttore, il locatore ha diritto alla restituzione dell’immobile e può incamerare i canoni a titolo di indennità.

In parole povere, egli non deve restituire, a meno che il contratto non disponga diversamente, nemmeno la parte dei canoni percepiti che valesse a remunerare il godimento dell’immobile concesso al conduttore.

Risoluzione del contratto di rent to buy per fallimento

Il contratto di rent to buy, come anticipato, può essere risolto per fallimento sia del conduttore che del locatore: vediamo le differenze.

Quando nella posizione di fallimento si trova il locatore, il contratto prosegue, ferma restando l’esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare.

Ciò, a meno che si tratti di contratto concluso a giusto prezzo e avente a oggetto un immobile a uso abitativo, destinato a costituire l’abitazione principale del conduttore, o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, o un immobile a uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività d’impresa del conduttore.

Al contrario, in caso di fallimento del conduttore, al locatore spetta l’opzione tra la prosecuzione del rapporto o il suo scioglimento.

In quest’ultimo caso, il locatore può far valere le sue ragioni di credito verso la massa fallimentare, senza che però gli sia dovuto il risarcimento del danno.

Peraltro, a titolo di indennità, egli può trattenere per intero i canoni che gli sono stati versati a meno che non sia stato diversamente convenuto nel contratto.

18 settembre 2014 · Gennaro Andele

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Stai leggendo Rent to buy: Approvazione normativa » Il vademecum Autore Gennaro Andele Articolo pubblicato il giorno 18 settembre 2014 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria nozioni di base su mutui affitti e leasing Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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