Rent to buy vs buy to rent » Le differenze tra alternative al mutuo

Alternative al mutuo: le differenze e le similitudini tra il buy to rent ed il rent to buy

Quando, all'inizio del 2009, è stato introdotto il Rent to Buy in Italia, il termine suddetto risultava alla maggior parte delle persone totalmente nuovo, così come il concetto commerciale allo stesso collegato.

Oggi, invece, essendo ormai esplosa la necessità di formule di compravendita alternative a quella tradizionale del mutuo, tutti vogliono cavalcare l'onda, senza però, di fatto, proporre nulla di nuovo.

Ecco così che il vecchio affitto con riscatto viene riscoperto e ribattezzato con il nome di Rent to Buy, usurpando un nome che non gli compete ed ingenerando una notevole confusione nei consumatori.

Analogamente altre forme contrattuali, da sempre presenti nel nostro ordinamento giuridico, vengono ribattezzate con termini inglesi, evidentemente più freschi ed accattivanti.

E' questo il caso del preliminare ad effetti anticipati, ora pubblicizzato come Help to Buy e del contratto di vendita con patto di riservato dominio (o con riserva di proprietà), oggi pubblicizzato come Buy to Rent.

Il Rent to Buy, in realtà, non è propriamente il comune affitto con riscatto.

Il rent to buy, infatti, viene utilizzato soprattutto in caso di vendita diretta da parte di costruttori e prevede la stipula di due contratti: uno di locazione e un preliminare di vendita.

Si va subito ad abitare la casa ma non se ne entra ancora in possesso. Grazie al preliminare di compravendita viene fissato il prezzo della casa e la modalità di pagamento.

Il contratto di locazione è del tipo standard, quindi di durata 4+4 per le abitazioni e 6+6 per negozi ed uffici, e il canone annuo è fissato liberamente tra le parti.

Il contratto preliminare prevede il versamento di una caparra iniziale e versamenti successivi mensili a titolo di acconto prezzo. Nel preliminare deve essere riportato il termine entro cui dovrà essere stipulato l’atto definitivo.

Tale lasso di tempo, che deve servire all'acquirente ad accumulare l’importo necessario per l'acquisto, di solito non va oltre i 3 anni, ovvero la durata massima dell'effetto prenotativo del preliminare di compravendita trascritto.

Complessivamente l’affittuario-acquirente si trova a pagare:

Il Rent to buy permette ad una famiglia con ridotte disponibilità economiche iniziali, di comprare casa e di andarci a vivere immediatamente.

In un periodo di 2-3 anni, la famiglia riesce a versare al venditore una quantità di denaro (in conto prezzo) sufficiente per poi ottenere un mutuo casa e avere così la disponibilità finanziaria per l'acquisto della casa e per le spese connesse.

Altre volte, il periodo di 2-3 anni serve alla famiglia per vendere con calma la propria casa o altre proprietà.

In caso di inadempienza contrattuale, il venditore potrà trattenere sia la caparra che i successivi acconti prezzo fino ad allora versati.

La famiglia, però, potrà continuare ad abitare nella casa grazie al contratto di locazione.

Si tratta, quindi, di una formula studiata per presentare dei vantaggi sia per il venditore che per l’acquirente.

Il Buy to Rent, invece, è già esso stesso un contratto di compravendita, quindi il compratore entra subito in possesso della proprietà dell'immobile, che verrà pagato a rate.

Ma nel contratto è prevista una clausola a garanzia del venditore in caso di inadempienza dell'acquirente.

Si tratta più precisamente di un contratto di vendita con condizione risolutiva di inadempimento, articolo 1353 CC. Se l’acquirente è inadempiente nei pagamenti, il contratto si risolve e l’originario proprietario ne rientra in possesso.

E’ possibile stabilire nel contratto se le somme versate verranno restituite in tutto o in parte.

In entrambi i casi, comunque, il pagamento avviene in maniera dilazionata, per cui le formule si rivelano adatte a supportare chi non dispone della somma sufficiente per saldare subito l’importo, né riesce ad ottenere un mutuo da parte delle banche.

Tutto ciò che c'è da sapere sul Rent to Buy

Il sentimento degli operatori, misurato anche sull'andamento delle inserzioni, ha confermato negli ultimi anni la crescita delle formule di compravendita alternative, genericamente definite rent to buy.

Il fenomeno, non quantificabile con dati ufficiali, è alimentato dai costruttori, che provano così a muovere lo stock di invenduto, e dalle difficoltà delle famiglie ad accedere un mutuo e quindi condurre un acquisto tradizionale.

Non solo, certo: perché c'è anche chi ad esempio sceglie di cambiar casa nell'attesa di vendere la vecchia abitazione.

L'idea alla base del rent to buy è quella di un contratto di locazione sul quale si innesta, con varie modalità, un contratto di compravendita.

Per derogare alla prassi secondo la quale la stipula di una compravendita immobiliare coincide con il pagamento del saldo al venditore.

In questo quadro lavorano e si ingegnano gli operatori per offrire la formula giusta e accompagnare all'acquisto gli interessati, ma con una serie di garanzie che aiutino a superare le possibili reticenze.

L'espressione rent to buy, usata anche in Italia (impropriamente, secondo alcuni) per definire l'affitto con riscatto, comprende infatti diversi schemi giuridici e soluzioni, che creano spesso confusione.

Eppure anche da qui, dall'affitto con riscatto, da un nuovo incontro di domanda e offerta, passa il rilancio del settore immobiliare.

Il rent to buy, infatti, è un programma preparatorio all'acquisto che consente di entrare subito nell'abitazione scelta, prima in locazione (rent) e poi in piena proprietà (buy), al termine del processo di acquisto che si concluderà entro 3 anni ad un prezzo bloccato oggi.

Il rent to buy è un'ottima soluzione per abbattere la soglia di liquidità necessaria per acquistare casa.

I vantaggi del rent to buy rispetto all'affitto con riscatto sono:

Il rent to buy consente anche di ottenere agevolazioni finanziarie in termini di posticipazione di costi.

Un altro vantaggio del rent to buy rispetto all'affitto a riscatto è la creazione di uno storico creditizio che migliora il proprio rating finanziario e consente di ottenere più facilmente il mutuo quando sarà il momento.

Il tutto al costo di un normale affitto.

Tutto ciò che bisogna conoscere sul buy to rent

Il buy to rent deve le sue origini agli Usa, nato sulle ceneri dello sboom immobiliare dei mutui subprime, ed è stato utilizzato soprattutto dalle banche per riavviare il mercato dell'edilizia.

Si tratta di contratti tagliati su misura di chi vuole comprare ma non ha i soldi o si vede negare il mutuo dalla banca, e di chi vuol riuscire a vendere in un momento difficile.

Il buy to rent, entra in atto quando il venditore ha necessità di cedere subito l'immobile: una compravendita definitiva ma con incasso differito.

L'acquirente, infatti, diventa subito proprietario: paga magari un piccolo anticipo e salda il resto dell'importo con un versamento mensile da locazione o poco più.

Sono due gli schemi giuridici astrattamente idonei, che garantiscono al venditore una tutela reale, per recuperare l'immobile ceduto nell'ipotesi di definitivo inadempimento del compratore: la vendita con patto di riscatto (articolo 1500 seguenti del codice civile) e la vendita con condizione risolutiva di inadempimento (articolo 1353 seguenti del codice civile).

Quest'ultima per molti è la più adatta, con modifiche che permettano di configurare una condizione bilaterale (cioè nell'interesse di entrambe le parti).

Il venditore, dunque, si riserva il diritto di riavere la proprietà del bene venduto mediante la restituzione del prezzo ricevuto.

Il termine per esercitare questo diritto di riscatto è però limitato per gli immobili a un massimo di cinque anni dalla data di conclusione del contratto.

Il termine è perentorio, non si può derogare, e quindi usando questo schema la rateazione del prezzo concessa all'acquirente non può superare il quinquennio.

In caso di riscatto, non si può neanche pattuire un compenso (rimborso) dell'acquirente al venditore, a titolo di godimento dell'immobile nel periodo in cui è stato abitato ("come", cioè, fosse stato in affitto).

Il venditore che esercita il riscatto deve infatti rimborsare al compratore il prezzo pagato fino a quel momento e anche tutte le spese derivanti dalla compravendita (ad esempio le imposte di acquisto, o il compenso del mediatore), quelle legate alle "riparazioni necessarie" o che abbiano aumentato il valore dell'immobile.

La vendita con patto di riscatto è però praticamente scomparsa dalla pratica degli affari.

17 luglio 2014 · Andrea Ricciardi


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Stai leggendo Rent to buy vs buy to rent » Le differenze tra alternative al mutuo Autore Andrea Ricciardi Articolo pubblicato il giorno 17 luglio 2014 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria nozioni di base su mutui affitti e leasing Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti.

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