Il mutuo – Quanto mi costa? Quale posso permettermi? Quali i migliori oggi sul mercato? La rata è stata calcolata correttamente? Una guida per rispondere a queste e ad altre domande …
Il mutuo – Quanto mi costa, quale posso permettermi, quali i migliori oggi sul mercato, se la rata è stata calcolata correttamente: ecco una guida per rispondere a queste e ad altre domande
Il mutuo è un finanziamento destinato all'acquisto o alla ristrutturazione di un immobile residenziale, concesso da un istituto finanziario e garantito da un'ipoteca sull'immobile stesso.
Il mutuo è ripagato con rate periodiche (mensili, trimestrali o semestrali) costituite da una quota capitale e da una quota interessi, calcolate applicando al capitale finanziato e non ancora rimborsato, un tasso di interesse che può essere fisso, variabile o misto.
È importante capire la differenza.
Mutuo a tasso fisso
È fissato al momento della stipula del mutuo e non cambia per tutta la durata del finanziamento. In questo modo ci si salvaguarda dagli aumenti dei tassi di interesse, ma allo stesso tempo non si beneficia delle riduzioni dei tassi.
Si stabilisce al momento della firma del contratto di mutuo in base al valore dell'Eurirs (Euro Interest Rate Swap - il tasso di interesse medio al quale i principali istituti di credito europei stipulano uno strumento finanziario derivato, lo swap, una sorta di assicurazione a copertura del rischio che i tassi salgano molto nell'arco della durata del mutuo) a cui si aggiunge lo spread (il guadagno della banca) previsto dal contratto.
Mutuo a tasso variabile
È un tasso di interesse ricalcolato periodicamente (in genere con la stessa periodicità della rata del mutuo) aggiungendo all'Euribor, individuato dal mercato monetario, uno spread che viene deciso dalla banca.
L'Euribor è il tasso medio a cui le banche si prestano soldi tra loro ed è quindi un tasso di riferimento (con quotazioni che possono essere a 1 mese, 3 mesi, 6 mesi o 12 mesi) non contrattabile con la banca, mentre lo spread si può negoziare.
Tasso misto Consente di cambiare una o più volte nel corso del contratto di mutuo e a scadenze prestabilite la modalità di calcolo degli interessi (si può passare dal fisso al variabile o viceversa).
Negli ultimi anni a queste tipologie classiche di mutuo si sono affiancati altri prodotti come il mutuo variabile a rata costante (la rata resta uguale per tutta la durata del mutuo, ma i maggiori interessi dovuti alla crescita dell'Euribor incidono sulla durata del finanziamento) e il mutuo variabile con tetto massimo o cap (la rata non può salire oltre una certa somma stabilita, c'è una maxirata finale dove confluiscono i maggiori interessi).
Ipoteca a garanzia del contratto di mutuo
Tutti i contratti di mutuo sono garantiti da un'ipoteca sull'immobile da acquistare (articolo 38 del Testo unico in materia bancaria decreto legislativo 385/1993). L'ipoteca garantisce l'istituto che ha erogato il finanziamento in caso di insolvenza: infatti, gli dà la possibilità di espropriare il bene e di rivenderlo nel caso in cui il cliente non rimborsi il suo debito.
Oltre all'ipoteca possono essere chieste garanzie aggiuntive, come la fideiussione di un terzo e il pegno su titoli.
L'importo erogato del mutuo effettivamente concesso al mutuatario sarà pari all'importo finanziato, su cui sono calcolate le rate, meno l'imposta sostitutiva sul finanziamento pari allo 0,25% del capitale finanziato (al 2% per acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili diversi dalla prima casa).
Quota capitale del mutuo
Una delibera del Cicr (Comitato interministeriale per il credito e il risparmio - 22/4/1995) ha stabilito che l'ammontare massimo dei finanziamenti di mutuo debba essere pari all'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.
Questa percentuale può arrivare al 100% del valore dei beni se sono fornite garanzie integrative rispetto all'ipoteca (come fideiussioni o pegni su titoli). Ci sono sempre più banche, che, anche senza garanzie aggiuntive, concedono mutui fino al 100% del valore dell'immobile.
Durata del mutuo
I contratti di mutuo sul mercato hanno una durata compresa tra i 5 e i 40 anni. Negli ultimi anni si è assistito a un allungamento della durata dei mutui: sono sempre più frequenti i mutui a 40 anni. All'aumentare della durata aumenta anche il Tan (Tasso annuo nominale) richiesto dalla banca, perché diminuisce per l'istituto di credito la capacità di prevedere il rimborso delle rate (è più probabile che nel lungo termine le rate non siano pagate e, quindi, la banca fa pagare al cliente il suo maggior rischio nel lungo periodo).
Spese da sostenere per ottenere un mutuo
Per ottenere un mutuo bisogna sostenere diverse spese: l'istruttoria, la perizia, le spese assicurative per la polizza incendio/scoppio sulla casa, i costi notarili dell'atto di mutuo con l'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile oltre alle tasse.
Negli ultimi tempi è frequente anche la sottoscrizione di una polizza vita a garanzia per la banca del rimborso del capitale residuo, nel caso in cui il mutuatario muoia, perda il lavoro oppure diventi gravemente invalido.
Confrontare le offerte di mutuo con il prospetto ESIS
Per scegliere il mutuo bisogna raccogliere il maggior numero di informazioni possibili sui prodotti presenti sul mercato visitando più banche e chiedendo a ciascuna di loro l'Esis (European Standard Information Sheet) che è un modulo standardizzato e personalizzato in cui per il mutuo richiesto è indicato l'Isc, indicatore sintetico di costo, calcolato con gli interessi e tutte le spese.
Tasso del mutuo fisso o variabile?
Il primo scoglio da superare è la scelta tra tasso variabile e fisso. Il tasso variabile è da preferire in periodi in cui si prevedono riduzioni nei tassi d'interesse di mercato.
E comunque, quando si sceglie il variabile, bisogna sempre essere consapevoli che si tratta di un prodotto rischioso e che la sua rata può aumentare nel tempo. Per questo motivo il consiglio è di scegliere il tasso variabile solo se potete permettervi una crescita eventuale dell'attuale rata mensile fino al 30%.
Mutuo - I calcoli da fare per determinare l'ISC (Indicatore Sintetico di Costo)
La scelta finale deve essere fatta confrontando l'Isc (Indicatore sintetico di costo) delle varie offerte di mutuo.
Per calcolare l'Isc dovete considerare oltre che il tasso a regime del mutuo anche tutti gli oneri accessori del contratto.
A cosa fare attenzione quando si sceglie un mutuo
Molto spesso le banche e gli altri intermediari approfittano della complessità tecnica che comporta l'erogazione di un mutuo per appioppare ai clienti spese non dovute o attirarli con tassi "civetta" che restano validi solo nei primi mesi di vita del mutuo.
Per non cadere nelle trappole e scegliere consapevolmente bisogna sapere a cosa fare attenzione. Ecco qualche dritta.
La rata del mutuo deve essere sostenibile
Quale mutuo posso permettermi: è questa la domanda che bisogna farsi prima di chiedere il prestito alla banca. Capitale finanziato e durata del mutuo sono le incognite da sciogliere. Come? Il capitale offerto dalla banca o dalla finanziaria è pari solitamente a un massimo dell'80% del valore di perizia dell'immobile da acquistare.
Il capitale ottenibile è legato alla rata mensile massima che la banca è disposta a concedere e che il mutuatario può sostenere considerando il suo reddito. Infatti, la rata non può superare il 33% del reddito mensile. Per valori più alti sono necessarie altre garanzie come la fideiussione di un terzo garante.
La durata del mutuo va senza problemi dai 5 anni ai 30 anni; alcuni operatori arrivano anche a 40 anni. Ovviamente maggiore è la durata minore sarà la singola rata, ma gli interessi saranno superiori sia perché si allunga il piano di ammortamento sia perché è più alto lo spread (cioè la percentuale che rappresenta il guadagno della banca sulla rata).
Mutuo - Attenzione al tasso d'ingresso e al tasso a regime
Spesso gli istituti di credito pubblicizzano tassi civetta che restano validi solo nei primi mesi di vita del mutuo. Bisogna scegliere il mutuo sulla base del tasso a regime che deve essere indicato nel modulo Esis e nel foglio informativo.
Non confondere il periodo di preammortamento del mutuo con quello di ammortamento
È facile confondere il periodo di preammortamento con quello di ammortamento. Il preammortamento può essere previsto all'inizio del mutuo ed è caratterizzato da rate ridotte perché costituite solo dalla quota interessi, cioè la parte della rata destinata a pagare gli interessi del finanziamento. Mentre, il periodo di ammortamento serve a ripagare tutto il finanziamento, quindi, le rate saranno più alte perché costituite dalla quota capitale e dalla quota interessi.
Il vero costo del mutuo è l'ISC non il TAN
Il Tan rappresenta il tasso d'interesse applicato dalla banca sul capitale finanziato. Non è però esaustivo di tutti i costi del finanziamento. L'ISC (Indicatore sintetico di Costo) rappresenta il costo globale ed effettivo del finanziamento visto che oltre agli interessi tiene conto delle spese. Quindi, non fermatevi al TAN, ma confrontate le offerte di mutuo disponibili sul mercato sulla base dell'Isc.
Non sottovalutare i costi del prefinanziamento del mutuo
L'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile da acquistare è garanzia essenziale per ottenere un mutuo. Nella maggior parte dei casi la banca non eroga il mutuo finché non è sicura dell'iscrizione dell'ipoteca.
L'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio, ma questo si può fare solo dopo la stipula del mutuo; spesso la banca non eroga la somma finanziata fino a quando la pratica non è stata espletata, il che significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro.
La banca può anche decidere di erogare la somma al momento del rogito e, quindi, in questa occasione saranno necessari gli assegni circolari per pagare chi vende. Se il mutuo è erogato solo dopo il rogito sarà necessario un prefinanziamento che copre il periodo tra il rogito e l'erogazione del mutuo: ed è su questo prestito che gli interessi possono essere salati.
Chiedete alla banca a quanto ammonta il tasso di interesse su questa cifra. Il prefinanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull'iscrizione dell'ipoteca e dal mese successivo inizia l'ammortamento del mutuo.
L'alternativa al prefinanziamento è l'ordine di bonifico irrevocabile, fatto dalla banca a favore della parte venditrice, ma vincolato al consolidamento dell'ipoteca. I soldi non sono a disposizione del mutuatario, ma sono gestiti dalla banca e dal notaio nell'interesse del venditore e del compratore, per cui se non ci sono problemi sull'ipoteca, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.
Mutuo - Attenzione alle assicurazioni vita "obbligatorie"
Molte banche e finanziarie costringono il mutuatario a stipulare, soprattutto in caso di mutui a lunga durata o di valore superiore all'80% del valore dell'immobile, un'assicurazione vita che garantisca loro il pagamento del capitale residuo del mutuo nel caso in cui questi muoia o perda il suo impiego.
Attenzione, se le assicurazioni sono obbligatorie per l'erogazione del mutuo il loro costo deve essere incluso nel calcolo dell'Isc. Verificatelo.
Mutuo - Anche l'assicurazione incendio/scoppio casa rappresenta un costo
Tutti gli istituti di credito chiedono per l'erogazione del mutuo un'assicurazione che protegga la casa su cui viene iscritta l'ipoteca dal rischio di incendio e scoppio.
Nella maggior parte dei casi si tratta di un'assicurazione in convenzione di cui è beneficiario l'istituto erogatore, ma che è pagata dal mutuatario. Il premio assicurativo può essere pagato una sola volta all'inizio del contratto di finanziamento (premio unico) oppure come quota a parte in ogni rata mensile.
Attenzione, essendo obbligatoria, il suo costo deve essere incluso nel calcolo dell'Isc (indicatore sintetico di costo) del mutuo. Verificatelo.
Mutuo a tasso variabile - come cambia la rata
Al momento della stipula, la banca consegna al mutuatario il piano di ammortamento del mutuo che indica il numero di rate da pagare (per ogni rata la quota capitale), la quota interessi e il capitale residuo.
La maggior parte dei piani di ammortamento prevede che la parte della rata destinata a pagare gli interessi decresca, mentre quella dedicata a rimborsare il capitale finanziato cresca nel corso del tempo.
In pratica, si rimborsano prima gli interessi che sono molto rilevanti soprattutto nei primi anni del finanziamento.
Il piano di ammortamento di un mutuo a tasso variabile è una fotografia del prestito al momento della sua stipula per cui tutte le rate sono ipotizzate uguali a quella iniziale e, quindi, gli interessi, la quota capitale e il capitale residuo sono ipotetici.
Nella realtà succede che, periodicamente, secondo la frequenza e le modalità indicate nel contratto, la rata è ricalcolata sulla base del parametro di riferimento che ha una quotazione diversa ogni giorno.
Quindi, è importante verificare periodicamente a quanto ammontano le rate del mutuo se è a tasso indicizzato anche per capire se la banca ha fatto i calcoli giusti.
Per porre una domanda sul contratto di mutuo in generale, sulle tipologie di mutuo, sulle normative vigenti e su tutti gli argomenti correlati, clicca qui.
Non tutti lo sanno, ma la data concordata con il notaio per il rogito sull’acquisto della casa e l’atto di stipula del finanziamento può incidere notevolmente sugli interessi del mutuo. Infatti all’aumentare del tempo trascorso dalla data di stipula a quella di decorrenza, ovvero l’inizio effettivo del piano di rimborso, aumentano anche gli interessi di preammortamento tecnico.
La data di decorrenza viene stabilita da ciascuna banca in modo differente. Alcuni istituti fanno partire il piano di ammortamento il primo giorno del mese, con un periodo massimo di preammortamento pari a 30 giorni. Altri, invece, prevedono più date di decorrenza nel mese e quindi un periodo di preammortamento massimo di dieci giorni. Vi sono infine banche che fissano la decorrenza a partire dal primo giorno del secondo mese solare successivo alla data stipula, esponendo così il cliente al rischio di pagare fino a 60 giorni di interessi di preammortamento.
Chiaramente ciascuna banca fisserà una data di decorrenza a seconda delle proprie esigenze di tesoreria e della valutazione dei rischi in caso di mancato pagamento della rata. Non si dimentichi, infatti, che al momento della stipula, l’istituto di credito ha già prestato il capitale, ma il piano di restituzione non è ancora partito. Proprio per questo, a differenza di altri costi accessori legati ai mutui, sul preammontamento tecnico le banche si mostrano piuttosto intransigenti. A ciò va aggiunto che, in tempi di crisi, con un calo delle erogazioni dei mutui pari al 45%, come riportato dai dati Crif, è possibile che alcune banche cerchino di alzare il periodo di preammontamento.
Il consiglio, dunque, di scegliere una data di stipula del mutuo il più possibile vicina a quella dell’inizio del piano di ammortamento, in modo tale da ridurre o addirittura azzerare i giorni in cui maturano gli interessi di preammortamento tecnico.