Prestito vitalizio ipotecario – le nuove regole
Il prestito vitalizio ipotecario - caratteristiche e vantaggi
Diventa praticamente legge (il via libera dalla Commissione Finanze e Tesoro del Senato è di ieri, 18 marzo 2015) il provvedimento che fissa le regole con le quali il prestito vitalizio ipotecario assurge al ruolo di forma di finanziamento ufficiale, concretamente praticabile; consentendo così al proprietario di un immobile, di età superiore a 60 anni, di convertire parte del valore del bene in contanti per soddisfare esigenze di liquidità, senza essere obbligato a lasciare la casa in cui risiede (che viene comunque posta a garanzia del finanziamento), senza perderne la proprietà e senza dover sostenere il rimborso rateale del capitale ottenuto in prestito.
Si pensi alle improvvise emergenze sanitarie che possono comportare spese anche rilevanti, o ancora, alla necessità di disporre di immediate disponibilità finanziarie per supportare, ad esempio, i figli nell'acquisto della casa. Si tratta, inoltre, di uno strumento che può integrare il reddito di quella larga fascia di pensionati che, pur possedendo la casa in cui vivono, soffrono una carenza di liquidità riconducibile a pensioni di importo non sufficiente a mantenere un tenore di vita decente.
Chi accede al prestito vitalizio ipotecario non trasferisce la proprietà, non è tenuto a lasciare la casa e non deve versare rate per rimborsare il creditore (se non, con una scelta su base volontaria, quelle per i soli interessi e per le spese iniziali, come avremo modo di vedere). Rispetto alla cessione della nuda proprietà con usufrutto, quindi, il prestito vitalizio ipotecario non preclude la possibilità agli eredi di recuperare l'immobile offerto in garanzia, lasciando a questi ultimi la scelta se rimborsare il credito ed estinguere la relativa ipoteca; procedere alla vendita dell'immobile ipotecato (entro e non oltre i 12 mesi successivi al decesso del debitore) e con il ricavato rimborsare il creditore; oppure affidare direttamente l'alienazione del bene al creditore garantito da ipoteca per estinguere il prestito a suo tempo erogato.
Dunque, alla morte del soggetto che ha ottenuto il prestito vitalizio ipotecario, gli eredi possono riscattare l'immobile rimborsando integralmente il creditore in un'unica soluzione, con un importo comprensivo di interessi e spese. Da notare che la legge esclude la capitalizzazione annuale degli interessi.
Eventi che determinano la risoluzione del contratto di prestito vitalizio ipotecario e la restituzione del finanziamento in unica soluzione
Ma, debitore e creditore possono anche concordare modalità di rimborso rateale di interessi e spese, anziché farli gravare sugli eredi. In pratica, in tale scenario, alla morte del debitore gli eredi dovranno versare solo il capitale prestato alla sottoscrizione del contratto di prestito vitalizio ipotecario.
Per evitare che il mutuatario possa alterare le condizioni iniziali alla base delle quali il prestito vitalizio ipotecario era stato concesso, nonché il valore dell'immobile offerto in garanzia (ledendo, così, il diritto e la capacità del creditore di vendere l'immobile e recuperare il dovuto), la normativa specifica quali circostanze possono obbligare il debitore al rimborso integrale del debito in un'unica soluzione:
- trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull'immobile offerto in garanzia;
- aver posto in essere di atti che riducano significativamente il valore dell'immobile ipotecato, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia a favore di terzi.
Altra causa di risoluzione del contratto di prestito vitalizio ipotecario con obbligo di estinzione in unica soluzione, contemplata nel caso in cui il debitore sottoscriva il rimborso rateale di interessi e spese, è il ritardato pagamento delle rate in scadenza, verificatosi almeno sette volte, anche non consecutivamente. Ricordiamo che si considera ritardato pagamento quello avvenuto tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza della rata.
Prestito vitalizio ipotecario - La vendita dell'immobile in caso di inadempienza
Qualora, a distanza di 12 mesi dal verificarsi degli eventi che comportano la risoluzione del contratto, il finanziamento non venisse rimborsato integralmente, il creditore può alienare l’immobile al valore di mercato, valore che si decurta del 15% per ogni dodici mesi, sino al momento in cui la vendita si perfeziona.
Più in dettaglio, in deroga alle regole in materia di esecuzione forzata immobiliare è il creditore a vendere l'immobile, ad un valore pari a quello di mercato, così come determinato da un perito indipendente incaricato dal creditore stesso. L'importo ricavato dalla transazione viene utilizzato per estinguere il credito vantato in dipendenza del contratto di prestito vitalizio ipotecario. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15 per cento per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell'immobile.
Le eventuali somme residue a credito, una volta estinto il prestito, sono riconosciute al debitore o ai suoi eredi. Nel caso in cui, invece, il ricavato dalla vendita non coprisse l'importo a debito (capitale, interessi, costi iniziali e di espropriazione) il residuo (che non può in alcun modo superare il ricavato della vendita del bene, al netto delle spese sostenute) resta a carico del debitore o dei chiamati all'eredità che non avessero rinunciato.
Per quanto attiene il regime fiscale, il prestito vitalizio ipotecario, purché erogato da istituti che esercitano il credito a medio e lungo termine, può essere esentato dal versamento dell'imposta di registro, dell'imposta di bollo e delle imposte ipotecarie e catastali e soggetto ad una sola imposta sostitutiva. Nel contratto di finanziamento si può infatti optare per il versamento della sola imposta sostitutiva: in mancanza di indicazioni, tuttavia, dovranno invece essere versate le imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e le tasse sulle concessioni governative (si tratta, dunque di una opzione liberamente esercitabile in caso di maggiore convenienza).
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