Portabilità del mutuo – problematiche attuative

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La cosiddetta legge Bersani bis, negli articoli 8 e 8 bis, ha dettato disposizioni sulla portabilità del mutuo e la surrogazione, eliminando (in gran parte) i costi per il soggetto debitore, che conserva anche i benefici fiscali.

L’istituto della surrogazione (per volontà del debitore) – che logicamente presuppone un debito già in essere – trova la sua regolamentazione normativa, per la verità quasi disapplicata nella pratica attesa la scarsa fortuna della figura codicistica, nell’articolo 1202 del Codice civile, ai sensi del quale “il debitore, che prende a mutuo una somma di denaro … al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.

La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:

1) che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;
2) che nell’atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;
3) che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione”.

L’articolo 2843 del codice civile disciplina, invece, l’annotazione di surroga prevedendo che “la trasmissione ….dell’ipoteca per…surrogazione….si deve annotare in margine all’iscrizione dell’ipoteca…
Per l’annotazione deve essere consegnata al conservatore copia del titolo e, qualora questo sia una scrittura privata…si applicano le disposizioni degli articoli 2835…”.

In tale contesto, si sono inseriti l’articolo 8 del D. legge 31 gennaio 2007 numero 7 convertito con la legge 40/2007 che ha disposto che “l’annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata” e l’articolo 8 bis secondo il quale “… è fatto assoluto divieto di addebitare al cliente spese relative” alle operazioni in questione.

Le nuove norme mirano a favorire la concorrenza all’interno del sistema bancario, consentendo al cliente – che spunti condizioni migliori di prestito con altro istituto di credito – di sganciarsi dalla prima banca mutuante grazie alla “sostituzione” del nuovo creditore a quello originario, nuovo creditore che trova garanzia nella stessa ipoteca già concessa all’originario creditore, con lo stesso grado.

Il decreto Bersani privilegia l’aspetto del subingresso del mutuante surrogato nelle garanzie accessorie, personali e reali al credito surrogato piuttosto che nel credito (cfr. articolo 8 , II comma). Con la surroga, si estingue il debito originario, cambia il soggetto mutuante e non vi è una iscrizione di nuova ipoteca.

Nonostante la formulazione legislativa non brilli per chiarezza, la ratio – tra l’altro da condividere – è immediatamente percepibile. Si tratta di una misura per la promozione della concorrenza nel mondo bancario, ideata per la tutela dei consumatori, che ancora una volta ha trovato i notai schierati al fianco dei consumatori.

Ma quali sono gli atti necessari per realizzare l’operazione di portabilità dell’ipoteca?
Un nuovo mutuo tra banca subentrante e cliente che dia atto della destinazione della somma ( mutuo di scopo), la quietanza di pagamento della banca originaria ed il consenso alla surrogazione espresso dal debitore, da annotarsi a margine dell’iscrizione ipotecaria originaria.

Grazie all’annotazione il procedimento di portabilità si chiude e la nuova banca acquisisce, con efficacia erga omnes, la garanzia ipotecaria preesistente.

Il vero problema è quello di assicurare la presenza in atto della banca originaria (che deve rilasciare quietanza ed obbligarsi a non richiedere la cancellazione dell’ipoteca iscritta), sicuramente mancante di un interesse economico a partecipare all’operazione che la vede sostituita nella posizione creditoria.

Trovare una banca

Più semplice, invece, appare trovare una banca disposta al subentro, la quale si pronuncerà sulla fattibilità del finanziamento, previa istruttoria della pratica e “contatti” con la banca originaria tendenti ad acquisire contezza sul debito residuo del cliente (secondo l’accordo ABI – notariato, il “primo” istituto di credito deve rispondere entro 15 giorni dalla ricezione della richiesta).

L’atto unico – contenente le tre descritte operazioni – avrà un costo effettivamente ridotto, in perfetta sintonia con la volontà del legislatore “Bersani”. E, sulla scorta dell’indicazione dell’articolo 8 D. legge 31 gennaio 2007 numero 7 che richiede – in ossequio alle norme codicistiche – per l’annotamento di surrogazione una copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata, l’intervento del notaio nel procedimento di portabilità darà le necessarie garanzie anche per le altre evidenziate fasi.

Lo sviluppo del nostro sistema economico non può attuarsi, però, sulla base di regole che sembrano più orientate verso la demagogia che tendenti alla soluzione dei problemi connessi all’inserimento in un quadro normativo organico di nuove disposizioni, spesso ispirate a principi tipici di altri ordinamenti, difficilmente coordinabili con il nostro sistema giuridico.

Se condivisibile è il divieto di penali di estinzione anticipata, la semplificazione del procedimento di cancellazione ipotecaria (seppur attuata in modo “distorto”), la logica della “portabilità” dei mutui, il legislatore avrebbe dovuto tener conto della natura della surrogazione, alcune volte pericolosamente vista come costitutiva e, conseguentemente, capace di riconoscere rilevanza alle formalità pregiudizievoli successive all’iscrizione originaria e precedenti l’esecuzione dell’annotazione di subentro.

Ipotizzare di ritenere – come è stato fatto da taluni – l’annotazione di surrogazione equivalente ad una nuova iscrizione ipotecaria e non riconoscere significato alla mera anteriorità del titolo che dà diritto all’annotazione, significa far nascere malata la disciplina di una giusta esigenza del mercato, rispetto alla quale – ancora una volta – si è preferito porre l’accento nel testo di legge sulla semplice mancanza di onerosità, di più facile presa sui consumatori. Al punto che l’Agenzia del Territorio, con la circolare numero 9/2007 del 21 giugno 2007, è stata “costretta” a richiamare l’attenzione degli uffici sull’esigenza di curare tempestivamente l’esecuzione della formalità in esame.
La Finanziaria potrebbe fornire qualche chiarimento in tema, nella speranza che la norma venga scritta da tecnici consapevoli della delicatezza dell’argomento.

Il vero problema

Il problema, allora, come è facile immaginare, non è quello dell’autonomia delle banche rispetto alle indicazioni fornite dall’ABI, della possibilità di cambiare banca “senza formalità” o di evitare la “triangolazione” (come chiede l’antitrust), ma di un testo di legge che indichi – quanto meno – il termine entro il quale la prima banca deve fornire risposta sullo “stato” del mutuo, il termine dell’annotazione di surroga (riduzione dei 90 giorni e, quanto meno, loro parificazione ai trenta giorni previsti per la cancellazione semplificata) e stabilisca la non debenza delle penali di estinzione anticipata anche per i vecchi mutui, oggi surrogati.

Se poi si andasse oltre e si prevedesse, anche con un’interpretazione autentica, la diversa natura dell’annotazione di surrogazione (non costitutiva) rispetto ad una nuova iscrizione ipotecaria o il costo dell’intera operazione a carico della nuova banca (senza possibilità di un “accollo” – più o meno occulto – sul cliente), i problemi sarebbero veramente risolti e le liberalizzazioni, più volte annunciate, finalmente effettive.

A conti fatti, dunque, sono ancora poche le operazioni di surroga portate a termine con successo, anche se le principali banche stanno organizzando le procedure e per un giudizio complessivo occorrerà probabilmente attendere qualche mese. Alla richiesta del trasferimento gratuito da una banca all’altra, i risparmiatori si sono spesso sentiti rispondere che l’unica via era la chiusura del rapporto preesistente e l’accensione di un nuovo mutuo. Con il conseguente aggravio delle spese: non più i 600-700 euro da versare al notaio (spesso coperti dalla nuova banca), ma una cifra superiore ai 2mila euro, alla quale sommare imposta sostitutiva dello 0,25% e penali di estinzione.

Conclusioni

Di chi la colpa di tutto questo? La stessa legge Bersani qualche equivoco fra i risparmiatori l’ha involontariamente creato: la surroga necessità comunque del passaggio del notaio (che genera un costo, se pur ridotto) ed è rivolta soltanto a chi non ha necessità di incrementare il finanziamento. Per tutti gli altri (e sono la maggior parte) resta la via più onerosa dell’estinzione e la conseguente accensione di un nuovo rapporto. Bisogna poi considerare le inevitabili difficoltà interpretative della legge, che il confronto fra banche, associazione consumatori e notai sta tuttora cercando di risolvere, non senza difficoltà.
Non c’è dubbio, infine, che comportamenti criticabili siano avvenuti anche agli stessi sportelli, dove è capitato che indicazioni provenienti dai vertici stessi degli istituti bancari o dall’Abi siano state disattese, naturalmente a svantaggio del cliente. Sotto questo aspetto, quello dei mutui cartolarizzati (ceduti dalla banca a un terzo soggetto, spesso all’insaputa dello stesso risparmiatore) è soltanto l’ultimo dei nodi al pettine: sono numerosi i lettori che si sono visti negare surroga o rinegoziazione proprio a causa di questo problema e che per cambiare parametri hanno dovuto accendere un nuovo finanziamento (con conseguente aggravio delle spese).
Eppure sul tema era intervenuta la stessa circolare Abi del 17 dicembre scorso chiarendo che, in caso di mutuo cartolarizzato, le normali attività di amministrazione, gestione, incasso e recupero del credito per conto della società veicolo spettano alla banca originaria, alla quale va indirizzata anche la richiesta del calcolo dell’importo del debito residuo. Parole dalle quali si deduce che la surroga è possibile anche in caso di mutuo cartolarizzato.

C’è anche da segnalare una sorta di effetto boomerang legato alla legge Bersani. Dietro alle invitanti offerte di trasferimento del mutuo senza spese si celano infatti a volte pericolose insidie. Capita che i prodotti legati alla surroga abbiano tassi più elevati rispetto a quelli ottenibili con mutui di nuova accensione, oppure che la concessione del finanziamento sia all’atto pratico subordinata alla stipula di un’assicurazione per coprire il pagamento delle rate al verificarsi di casi estremi come la perdita del posto di lavoro, l’invalidità o il decesso. Uno strumento, quest’ultimo, la cui utilità è indiscutibile ma che, oltre a essere particolarmente oneroso, è facoltativo e non può in nessun modo risultare vincolante per la concessione del prestito.

Difficile stabilire se l’aumento degli spread sia più una conseguenza della crisi subprime o una risposta delle banche alla liberalizzazione dettata da Bersani. Ma il risultato non va certo a favore delle 530mila famiglie italiane che, secondo l’Antitrust, si trovano in difficoltà con i mutui e che attendono di poter usufruire della momentanea sospensione del pagamento delle rate (per 18 mesi, due volte durante il piano di ammortamento) prevista dalla Finanziaria 2008. Per attivare il fondo di solidarietà manca però ancora il regolamento attuativo, che dovrebbe arrivare entro fine aprile. Se tutto va bene.

Indagine Adiconsum del gennaio 2008

Da una indagine condotta dall’Adiconsum risulta che trasferire il prestito ipotecario senza spese è ancora un miraggio: a carico del cliente permangono ancora i costi dovuti all’intervento del notaio, chiamato in causa per spostare la garanzia ipotecaria dalla vecchia banca a quella subentrante. In certi casi, poi, continuano a comparire spese e commissioni: l’esatto contrario dello spirito della Finanziaria, che in caso di trasferimento del mutuo non ammette oneri a carico del cliente.

Tra gli istituti di credito interpellati sulle misure varate per la surroga, tre colossi del mercato prendono tempo. Nonostante la norma sia in vigore già dall’aprile 2007, grazie alle legge Bersani (n° 40/2007), le banche non sono in grado di offrire prodotti ad hoc. Unicredit, Bnl e Intesa-Sanpaolo dichiarano di essere ancora ferme: stanno definendo le condizioni della portabilità del mutuo alla luce delle indicazioni ribadite dalla Finanziaria. Più veloci, Banca Sella e Ing Direct si dicono pronte alla surroga, ma tra i costi a carico del cliente continuano a contemplare le spese notarili. Ad alimentare la confusione contribuiscono le proposte di Monte dei Paschi di Siena e Carige, che prevedono persino le spese di istruttoria, non ammesse nella procedura di surroga.

“La situazione è estremamente chiara”, dice Fabio Picciolini, segretario nazionale di Adiconsum. “Sia la legge Bersani che la Finanziaria stabiliscono espressamente che in caso di surroga nessuna spesa può essere a carico del cliente. È vero che il notaio è necessario per trasferire l’ipoteca tra la vecchia banca e quella subentrante. Ma tale spesa deve essere gestita dalla banca che acquisisce il cliente. In tutto ciò, sarebbe stato utile specificare che tra gli oneri inammissibili rientrano anche quelli notarili”.

Tra le altre possibilità di cambiare un mutuo diventato troppo costoso, qualcosa si muove. Sul fronte della rinegoziazione, vale a dire la modifica del tasso e della durata del prestito allo scopo di ridurre la rata, restando con la stessa banca, si moltiplicano le adesioni all’appello lanciato da Cittadinanzattiva nei mesi scorsi. Dopo Unicredit e Monte dei Paschi di Siena, che per primi hanno annunciato la rinegoziazione senza spese per i loro clienti, si sono mossi in questa direzione numerosi altri istituti. L’operazione è senza costi. Occorre comunque valutare bene la proposta della banca. “Allungare oggi la durata del mutuo ha come effetto immediato la riduzione della rata mensile, ma significa pagare complessivamente di più alla fine del piano di ammortamento”, avverte l’Adusbef, che invita le famiglie con mutuo a tasso variabile a pesare bene i pro e i contro dell’operazione, con un esempio concreto: “Prolungare di 10 anni la durata di un mutuo decennale, lasciando invariato il tasso al 5 per cento, abbatte subito la rata da 1.060 a 660 euro. In cambio di una riduzione mensile di 400 euro, però, si finisce per pagare al termine del prestito oltre 31mila euro in più di interessi”.

In attesa di chiarimenti sulla surroga e aspettando l’avvio del Fondo di sostegno, i mutuatari in difficoltà che non trovano proposte convenienti presso il proprio istituto possono rivolgersi altrove, ricorrendo a un mutuo di sostituzione. Questo prodotto è studiato ad hoc per trasferire il prestito a una nuova banca e consente di modificare non solo la durata e il tipo di tasso, ma anche l’importo del finanziamento. “È la soluzione più adatta a chi, oltre al prestito immobiliare, ha acceso anche altri finanziamenti, perché consente di riunire i diversi rimborsi in un’unica rata”, spiega Roberto Anedda, responsabile marketing di Mutui on line, il principale broker italiano.

Un’accortezza, quando si guarda a queste proposte: il vantaggio di aumentare l’importo del mutuo di sostituzione oltre quello del vecchio prestito comporta una serie di costi e oneri (penalità per estinzione anticipata del mutuo, nuova perizia, istruttoria, oneri notarili, ecc…).

“Se la surroga fosse già una realtà, non sarebbe più necessario ricorrere alla sostituzione”, dice Piccolini, segretario nazionale Adiconsum, esprimendo il pensiero di tante famiglie.

Seguono due tabelle riepilogative inerenti le spese per la sostituzione e la surroga del mutuo, alla data del 7 gennaio 2008 (fonte Mutuionline).

Per ingrandire le immagini basta cliccare su di esse.

29 Novembre 2007 · Piero Ciottoli

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  • PromotoreMutui 30 Luglio 2008 at 19:25

    Ai fini della rinegoziazione dovuta all’accordo ABI-MEF, è ininfluente la cartolarizzazione, anche in caso di non adesione della società veicolo.
    Se la società veicolo aderisce, sarà la società veicolo a daprire il conto accessorio, in caso contrario sarà la banca “originator” a corrispondere alla società veicolo la rata secondo il piano di ammortamento originale (che non viene modificato dall’accordo di rinegoziazione, solo le rate venogno integrate dal finanziamento accessorio) integrandole grazie al finanziamento accessorio aperto presso di sé a quel fine.

    @Silvio:
    Perciò per quanto ti riguarda riceverai la lettera in cui ti viene proposta la rinegoziazione in base alla convenzione, ed altre forme di modifica del tuo mutuo in base alla portabilità del mutuo. In tutta franchezza la rinegoziazione secondo l’accordo ABI-MEF va considerata come “ultima spiaggia” in caso di mutate condizioni economiche (che non ti permetterebbero di accedere ad un altro mutuo in sostituzione dell’attuale) o in caso di pregressi, ma recenti, ritadi nel pagamento di qualche rata (che ti farebbero rifiutare la pratica da parte di qualsiasi banca).

  • karalis 30 Luglio 2008 at 12:52

    Il mutuo è cartolarizzato quando è il soggetto di una operazione di RMBS, vale a dire di Residential Mortgage Backed Securities.

    Che cosa fa esattamente una banca che cartolarizza i mutui residenziali? Esegue un’operazione prevista dalla legge 130 del 1999 grazie alle quali grandi gruppi industriali, ma anche piccole imprese, enti pubblici o istituti di credito, cedono asset o attività di una società, tecnicamente definita originator, attraverso l’emissione e il collocamento di titoli obbligazionari.

    Quindi, la cartolarizzazione è una fonte di finanziamento per la banca che incassa subito il valore del portafoglio ceduto senza attendere il rimborso dei mutui. In parole povere esistono Società Veicolo che si prendono carico di crediti emessi, liberando una banca o un ente da questi crediti, solvibili sul lungo periodo e forse anche a rischio.

    Una volta presi in carico i crediti, spesso mutui o comunque prestiti a lungo termine, provvedono ad emettere titoli sul mercato, per recuperare il denaro dato in prestito.
    Da sottolineare che la banca rimane sempre il referente del mutuatario, cioè le rate del mutuo si pagano sempre all’istituto di credito e sempre alla banca vanno richieste variazioni del contratto.

  • marina 30 Luglio 2008 at 12:48

    Scusate ma cosa è questa cartolarizzazione di cui parlate?

  • Agenzia Entrate 30 Luglio 2008 at 10:25

    Portabilità più facile anche per i mutui frazionati. Con la circolare n. 5/T del 28 luglio, l’agenzia del Territorio chiarisce che anche l’annotazione di surrogazione in quota di un debito già oggetto di frazionamento deve essere effettuata d’ufficio dal conservatore in base alla presentazione del titolo e di una semplice richiesta scritta da parte dell’interessato. Questa possibilità discende da un’interpretazione estensiva delle disposizioni introdotte dal decreto “Bersani-bis” (Dl 7/2007), che ha incentivato l’esercizio del diritto di subingresso nei prestiti immobiliari, riconoscendo un regime di favore, sia in termini di adempimenti che sul piano tributario, a quanti sostituiscono un vecchio mutuo con uno più vantaggioso. Dando seguito a queste norme, nel giugno dell’anno scorso i tecnici del Territorio erano intervenuti con la circolare n. 9/T, che ribadiva l’assenza di oneri particolari a carico dei cittadini che decidano di trasferire volontariamente il mutuo da una banca all’altra. In particolare, già in quell’occasione si precisava che l’annotazione della surroga per volontà del debitore doveva essere predisposta d’ufficio dal conservatore, senza adempimenti specifici per il contribuente, chiamato a versare la sola tassa ipotecaria, ma non le imposte sostitutiva, ipotecaria e di bollo.

    Ora, con la circolare 5/2008, il Territorio ritorna sull’argomento, soffermandosi sull’ammissibilità delle annotazioni di surrogazione relative a ipoteche frazionate. Un problema che riguarda sia la surroga voluta dal debitore, detta surroga per imprestito, sia quelle che avvengono per volontà del creditore (surroga per quietanza) o perché espressamente previste dalla legge (surroga legale). In tutti i casi, la trasmissione dell’ipoteca deve essere annotata a margine dell’ipoteca stessa, trattandosi di un elemento indispensabile perché il trasferimento della garanzia ipotecaria a favore del terzo surrogato sia pienamente efficace.
    Inoltre, se l’ipoteca è stata oggetto di frazionamento, al subingresso del nuovo creditore in una singola quota dell’originario credito frazionato seguirà il diritto alla surrogazione anche nella relativa quota di ipoteca. A questo proposito, il documento di prassi sottolinea che la suddivisione dell’ipoteca non comporta una surroga parziale, ma una surroga totale nella specifica quota di ipoteca individuabile in base all’annotazione di frazionamento. In sostanza, in presenza di una successione nei diritti del creditore su una quota del credito frazionato, non si può negare il diritto di quest’ultimo a subentrare nelle garanzie reali che assistevano il creditore iniziale di quella stessa quota.

    Per quanto riguarda l’attuazione della pubblicità immobiliare, la circolare ribadisce che l’esercizio nel subingresso è subordinato alla relativa annotazione, che deve essere effettuata indicando esplicitamente il nomen iuris: “Surrogazione in quota di mutuo frazionato”. Nel quadro B della domanda di annotazione vanno segnalati gli immobili a cui la quota si riferisce e nel quadro D i dati che consentono di individuare correttamente la quota e che risultano desumibili dall’atto di frazionamento, in primis l’importo della quota di capitale e quello della relativa ipoteca. Il quadro D conterrà inoltre le generalità del debitore che si accolla il mutuo, mentre il quadro C va completato con i nomi dei soggetti presenti nell’originaria formalità ipotecaria.

    Come previsto dal decreto Bersani-bis, l’annotazione di surrogazione può essere richiesta al conservatore senza alcuna formalità, allegando una copia autentica del documento di surrogazione stipulato con atto pubblico o scrittura privata. Un principio valido anche nella specifica ipotesi di surroga in quota di un mutuo frazionato. Per ottenere la relativa annotazione, che deve essere eseguita d’ufficio dal conservatore, basta presentare il titolo e una semplice richiesta in forma scritta.

    A margine di questo ragionamento, il documento di prassi emanato ieri dal Territorio ricorda infine che, in caso di surroga per volontà del debitore, anche quando il credito del creditore originario si considera estinto in seguito all’avvenuto pagamento, le eventuali comunicazioni di estinzione non comportano la cancellazione d’ufficio dell’ipoteca. In questa circostanza, infatti, al pagamento non segue automaticamente l’estinzione delle garanzie ipotecarie a sostegno del credito.

  • karalis 30 Luglio 2008 at 08:24

    @Fede
    Chissà se sono più fortunata. Forse al lettore può essere utile questo?

    L’art. 1, comma 2 della Convenzione prevede che per i mutui che siano stati oggetto di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti possono altresì aderire alla Convenzione medesima i soggetti cui siano stati ceduti i crediti. In tal caso procede alla rinegoziazione il soggetto incaricato della riscossione dei crediti ceduti e dei servizi di cassa e di pagamento.

    Qualora non sia possibile l’adesione dell’SPV (Special Purpose Vehicle) alla Convenzione, si ritiene che la banca originator – nell’ottica di favorire la più ampia fruibilità alla clientela delle operazioni di rinegoziazione ai sensi della normativa in parola – può aderire alla stessa Convenzione anche con riferimento ai predetti mutui. In tal caso l’accordo di rinegoziazione, concluso tra tale banca ed il mutuatario, deve prevedere l’impegno della banca originator ad erogare al mutuatario la differenza tra l’importo della rata originaria e quello della rata determinata per effetto della rinegoziazione. Di conseguenza: l’SPV continua a riscuotere l’importo originariamente convenuto della rata dal mutuatario e la banca originator provvede a fornire disponibilità al mutuatario perché questi possa pagare la differenza tra l’importo della rata originaria e quello derivante dall’accordo di rinegoziazione. In questa logica si spiega l’estensione al conto di finanziamento accessorio tenuto da soggetto diverso dal titolare del mutuo cartolarizzato della garanzia ipotecaria a suo tempo iscritta a favore del predetto mutuo (cfr. art. 3, comma 6, del DL n. 93/2008).

    Come in ogni caso di rinegoziazione, se la società di cartolarizzazione aderisce alla Convenzione, e quindi la banca invia le proposte di rinegoziazione anche per i mutui cartolarizzati, la rinegoziazione determina un allungamento della scadenza effettiva del mutuo oltre la scadenza legale dei titoli.

  • PromotoreMutui 25 Luglio 2008 at 14:43

    Grazie karalis, purtroppo lì si riferisce all’adesione all’accordo da parte della società-veicolo…
    E dubito che una di queste aderisca all’accordo, non essando in senso proprio “una banca” e pertanto non essendo “obbligata” dall’accordo siglato dall’ABI.
    la circolare del Ministero delle Attività Produttive sarebbe la sola “fonte certa” che ci interessa.

  • karalis 25 Luglio 2008 at 08:57

    Non ho trovato fonti certe in rete (salvo sui siti delle associazioni di consumatori), ma a me risulta che il Ministero delle Attività Produttive, attraverso un suo organismo, abbia già chiarito che la cartolarizzazione del mutuo NON PUO’ essere considerata ostacolo alla surrogazione o alla rinegoziazione del mutuo.

    Qualcosa si dice anche al punto 2 dell’accordo ABI MEF qui.
    Non so se è quello che può esserti utile.

  • PromotoreMutui 25 Luglio 2008 at 02:15

    Buongiorno Silvio.
    Non ho trovato fonti certe in rete (salvo sui siti delle associazioni di consumatori), ma a me risulta che il Ministero delle Attività Produttive, attraverso un suo organismo, abbia già chiarito che la cartolarizzazione del mutuo NON PUO’ essere considerata ostacolo alla surrogazione o alla rinegoziazione del mutuo.

    Resta da valutare, nel tuo caso, se davvero convenga un’operazione onerosa come quella derivante dall’accordo ABI-MEF, o non piuttosto una forma di rinegoziazione diversa, o addirittura la surrogazione (per la quale devi però aver pagato tutte le rate in perfetta puntualità).

    Il mio consiglio è di mandare alla tua banca una raccomandata più o meno di questo tono:
    “In data …
    mi sono recato nella filiale/agenzia … della vostra banca per ottenere informazioni relative alla possibilità e convenienza nella rinegoziazione del mio mutuo.
    Mi è stato detto che il mio mutuo, da voi cartolarizzato, non può per questa ragione essere rinegoziato.
    Immagino che ci sia stata un incomprensione, in quanto a me risulta da altre fonti che la Direzione Generale per l’armonizzazione del mercato e la tutela dei consumatori (DGAMTC) del Ministero delle Attività Produttive abbia già chiarito che la cartolarizzazione e’ un’operazione che riguarda una pluralita’ di crediti pecuniari individuabili in blocco e non puo’, di conseguenza, impedire al singolo consumatore la chiusura del proprio contratto ed il passaggio ad altro istituto di credito. Questo risulta anche dal protocollo di intesa tra ABI e Associazione Nazionale del Notariato a proposito della portabilità dei mutui. A maggior ragione, se la cartolarizzazione non può essere di ostacolo all’estinzione e trasferimento ad altro istituto di credito, non può esserlo per una semplice rinegoziazione con lo stesso istituto.
    In attesa della vostra cortese risposta, Vi informo fin da ora che ulteriori delucidazioni, se dovessero rendersi necessarie, le richiederò inserendo per conoscenza gli indirizzi dell’Ombudsman Bancario, dell’Autorità garante della concorrenza e del mercato, e dell’Ufficio Vigilanza di Banca d’Italia.
    Grazie e cordiali saluti.”

    Se dovessi avere bisogno, torna pure qui che ti darò gli indirizzi di questi organismi.
    Fammi sapere come va, se vuoi.

  • Silvio 24 Luglio 2008 at 11:01

    Buongiorno,
    sono un mutuatario il cui mutuo è stato cartolarizzato. Vorrei aderire alla convenzione tra abi e Mef e rinegoziare il mio mutuo, ma la banca che ha aderito mi ha spiegato che i veicolo non aderiscono. Vorrebbero utilizzare la portabilità tra veicolo e banca, ma sono in difficoltà perchè nella cessione al veicolo non avviene nessuna trascrizione ipotecaria, solo pubblicazione in Gazzetta. Si può fare comunque la surraga in questo caso, ho la banca è costretta a sostituire il mutuo?

  • karalis 20 Luglio 2008 at 09:28

    La portabilità dei mutui diventa gratuita dal notaio. È il risultato della bozza d’intesa sottoscritta tra il Consiglio nazionale del notariato e il ministero dell’Economia e che fa seguito al protocollo firmato tra Abi e Via XX Settembre sulla rinegoziazione obbligatoria dei mutui. L’accordo formalizza la disponibilità dei notai a effettuare, a costo zero, la portabilità dei mutui con il solo rimborso delle spese. La procedura gratuita si riferisce a tutti coloro che hanno sottoscritto prestiti – accesi per acquisto, ristrutturazione e costruzione dell’abitazione principale purché contratti entro il 30 giugno 2008 – per i quali è prevista la rinegoziazione obbligatoria.

    “Per il senso di responsabilita’ che ci deriva dall’essere parte del sistema giustizia, delegati dallo Stato al controllo di legalita’, e su indicazioni che gia’ a suo tempo l’Antitrust aveva evidenziato”, sottolinea Paolo Piccoli, presidente del Cnn, “il notariato si fa carico della situazione di emergenza sociale causata dall’aumento dei mutui e si adoperera’ a favore delle persone e famiglie in difficolta’”.

    La procedura per le surroghe a costo zero e’ stata predisposta dieci giorni fa. Tuttavia, ricorda una nota, l’impegno del notariato sulla portabilita’ dei mutui “risale al 2007 quando in occasione dell’audizione in commissione Finanze della Camera aveva gia’ predisposto una bozza di surroga semplificata per favorirne la diffusione. Impegno testimoniato anche dal lavoro con 11 associazioni dei consumatori concluso a maggio con la pubblicazione di una guida per i cittadini che spiega tutti gli strumenti a disposizione dei mutuatari”.

  • Piergiorgio Stiffoni 17 Luglio 2008 at 12:09

    Nell’aula del Senato, in occasione della discussione del decreto legge per la salvaguardia del potere di acquisto delle famiglie, è stato approvato un ordine del giorno del senatore leghista Piergiorgio Stiffoni in materia di portabilità dei mutui. “Fino ad oggi – commenta Stiffoni – i cittadini che hanno stipulato un mutuo e vogliono passare ad altra banca nel caso quest’ultima applichi loro condizioni più vantaggiose, sono stati restii a farlo a causa degli alti onorari notarili per lo svolgimento delle relative pratiche. Se il governo tradurrà in norma il nostro invito, anche altri soggetti, ad esempio gli avvocati, potranno autenticare le firme in caso di trasferimento del mutuo da banca a banca a costi molto inferiori. Questo renderà – conclude Stiffoni – più ampia la concorrenza tra i diversi professionisti che si tradurrà in un vantaggio in termini economici per i consumatori”.

  • Antonio Catricalà 17 Luglio 2008 at 12:37

    Sono 530 mila le famiglie italiane che si trovano in difficoltà nel pagare la rata del mutuo secondo le stime presentate dal presidente dell’Antitrust, Antonio Catricalà. «Sono in difficoltà 420 mila famiglie per l’aumento del costo della rata – spiega Catricalà – a queste se ne aggiungono 110 mila per le quali esistono problemi di possibile insolvenza ». Una situazione causata perché, sottolinea il presidente dell’Antitrust, «nelle famiglie a reddito fisso, se aumenta la rata a tasso variabile è chiaro che si va in sofferenza».

    Per Catricalà la legge sulla portabilità dei mutui «è chiara e non prevede oneri a carico del consumatore. Sarò un vantaggio per i consumatori e creerà una maggiore mobilità tra le banche italiane». La portabilità, infatti, permette di adeguare il mutuo alle nuove esigenze, tempi e rate, di chi lo ha sottoscritto.

  • karalis 11 Giugno 2008 at 14:03

    Data la complessità dell’argomento in continua evoluzione, consiglio di aggiornarsi anche nella sezione mutui, dove troverà interessanti articoli sulla portabilità

    Un grazie al nostro simpaticissimo Pasquale Caterisano per la puntuale segnalazione!

    Ciao Pasquà …

  • carmelo 28 Maggio 2008 at 23:53

    Povero miliardario!!!!!!!!! lui è sceso in campo!!!!!!! e lo ha fatto per noi!!!!!!!!! Comunisti!!!!!!!!

  • karalis 28 Maggio 2008 at 00:30

    @Carmelo

    La c.d. legge Bersani non funziona di suo per situazioni lineari e chiare.

    Bisognerebbe riscriverla per prevedere sanzioni a fronte della sistematica elusione delle norma da parte di banche e notai.

    Mi sembra di averti risposto …. E poi lo sai, in Italia le leggi “ad personam” sono previste solo per Silvio Berlusconi.

  • Carmelo 28 Maggio 2008 at 00:01

    Salve. Io cerco un consiglio per risolvere il mio problema.
    4 anni fa ho stipulato un mutuo con il B di Sicilia. A quei tempi unica banca che dalle mie parti erogava un mutuo per l’acquisto di un immobile proveniente da asta giudiziaria. per un cavillo se ne uscirono gli ultimi 8 giorni che non potevano erogarmi il mutuo, mi misero con le spalle al muro e mi dissero che l’unico modo per risolvere il problema era quello di mettere in garanzia un immobile. Grazie ai miei suoceri, trovai l’immobile da mettere in garanzia ed ebbi il mio mutuo ma con condizioni ben diverse da quelle che prevedeva quello destinato per le aste giudiziarie, ebbi uno spreed del 2% ed altre condizioni a me sfavorevoli, ora poco importanti. Poco tempo fa chiedo alla banca di rinegoziare lo spreed e portarlo in linea a quello dei mutui erogati ad oggi, e previsto pure in caso di surroga, 1%, ma la banca se ne è uscita dicendomi che non è disposta a scendere oltre 1,5%.
    Provo ad effettuare la surroga con un’altro istituto ma mi riferiscono che il decreto bersani prevede che chi subentra deve lasciare l’ipoteca li dove si trova e che contemporaneamente l’immobile dove è stata accesa l’ipoteca deve essere la prima casa.
    Ora svelato il mio problema. Ho acquistato la mia prima casa ma avendo dovuto mettere in garanzia un’altro immobile, dove è stata messa l’ipoteca, mi dicono che non posso effettuare la surroga a costo zero, come è previsto per gli altri casi.
    E’ possibile che la legge bersani non abbia previsto i casi limite come il mio?
    Se non vi è altra possibilità, si può indirizzare la mia problematica a qualcuno che possa cambiare le regole? dopo aver constatato la legittimità della mia richiesta?
    Grazie a chiunque mi dia un valido consiglio.

  • karalis 14 Maggio 2008 at 15:14

    La normativa sulla portabilita’ dei mutui “e’ rimasta inattuata” e l’Antitrust, sulla base di denunce verificate e delle prove raccolte, ha aperto dieci istruttorie su altrettanti istituti di credito per “pratica commerciale scorretta”. E’ quanto ha annunciato il presidente dell’Autorita’, Antonio Catricala’, conversando con i giornalisti durante il forum della pubblica amministrazione. “Questa legge – ha detto – e’ rimasta inattuata perche’ abbiamo segnalazione di rinunce a cambiare solo per i costi e abbiamo denunce di cittadini perche’ le banche negano la surrogazione e propongono un contratto analogo ma con costi insopportabili. Abbiamo evidenza – ha aggiunto Catricala’ – che questo sia vero e abbiamo raccolto prove sufficienti su dieci banche e abbiamo aperto dieci istruttorie. Le pratiche sono state aperte perche’ riteniamo sia scorretto il loro modo di agire e riguardano quindi, non un’intesa tra banche, ma pratica commerciale scorretta”.