Pignoramento immobile dopo trasferimento residenza: Gli scenari
Pignoramento immobiliare dopo trasferimento residenza del debitore » Ecco quando non è più possibile
Per un proprietario di più immobili, titolare di debiti pregressi con Equitalia, è possibile, in caso di vendita di un'abitazione con trasferimento di residenza verso l'altra, sfuggire al pignoramento della casa?
Nell'ipotesi in cui, un debitore, proprietario di due case (la prima, un'abitazione di lusso dove c'è l'effettiva residenza, mentre l'altra, non di lusso, in affitto a parenti) avesse debiti pregressi per cartelle esattoriali notificate da Equitalia, per circa 100.000 euro (in difetto) con preavviso di ipoteca, vendesse la casa dove risiede e spostasse la residenza nell'altra, Equitalia potrebbe effettuare il pignoramento dell'immobile?
Scopriamolo nel prosieguo dell'articolo.
Quando è possibile il pignoramento immobiliare da parte di Equitalia
Come noto, nel nostro ordinamento normativo, è stabilita l'impossibilità del pignoramento dell'unica casa di residenza del debitore, in alcuni casi.
In particolare, Equitalia non può procedere all'espropriazione se l'immobile:
- è l'unico di proprietà del contribuente;
- è adibito ad uso abitativo (esclusi, quindi, gli studi e gli usi aziendali);
- costituisce la residenza anagrafica del debitore;
- non si tratta di abitazione di lusso: non deve cioè rientrare nelle categorie catastali A/8 e A/9.
Negli altri casi si può procedere al pignoramento dell'immobile e all'esecuzione del procedimento (vendita all'asta) solo se:
- l'importo del debito iscritto a ruolo è superiore a 120.000 euro;
- sono passati almeno sei mesi dall'iscrizione di ipoteca e il debitore non ha pagato.
Pertanto, il contribuente che, titolare di due immobili e vendendone uno, vada a vivere nell'altro (che resta, quindi, l'unico di proprietà) e vi fissi la residenza, non potrà subire il pignoramento di Equitalia (non si deve comunque trattare di immobile di lusso).
Anche se viene trasferita la residenza sull'immobile equitalia può comunque iscrivere ipoteca per debiti superiori a 20.000 euro
Nel caso appena citato, Equitalia resta, però, libera di iscrivere ipoteca sull'immobile, poiché la soglia minima di debito per poter iscrivere ipoteca per crediti esattoriali è di 20.000 euro.
Va anche detto, inoltre che, qualora siano esistenti, nulla toglie ad eventuali creditori privati (ad esempio istituti di credito) la possibilità di mettere in vendita, con un'esecuzione forzata, la casa di proprietà dove si ha la residenza.
In quel caso, Equitalia potrà concorrere normalmente alla ripartizione del ricavato.
Chiarimenti sul trasferimento della residenza ed il pignoramento immobiliare di Equitalia
In parole povere, Equitalia non può iniziare procedure di esecuzione forzata sulla prima casa, ferma restando la possibilità di iscrivere ipoteca e di partecipare all'esecuzione forzata avviata da altri creditori.
Resta fermo il divieto di pignoramento, comunque, per chi ha una sola casa di residenza.
Da ciò ne deriva che, quando il debito supera i 20.000 euro ma non i 120.000 euro, l'iscrizione di ipoteca ha esclusiva funzione di deterrente e garanzia, perché non sarà comunque possibile procedere al pignoramento e alla successiva vendita forzata.
Le problematiche a cui si potrebbe andare incontro con il trasferimento di residenza per sfuggire al pignoramento immobiliare di Equitalia
In caso di vendita della casa, Equitalia può sempre esercitare l'azione revocatoria, nei cinque anni successivi all'atto di vendita, quando dimostra che la cessione è avvenuta per frodare le ragioni del creditore.
È sufficiente dimostrare che il contribuente non abbia altri beni facilmente aggredibili come quello alienato, per poter rendere inefficace l'atto di compravendita e consentire a Equitalia di aggredire detto immobile.
Col risultato che il contribuente dovrà restituire i soldi ottenuti dall'acquirente del bene e perderà anche l'immobile.
Le cose non cambiano in caso di donazione dell'immobile medesimo, anzi, in tal caso, l'onere della prova per Equitalia è anche più agevole.
Comunque, il rischio di una revocatoria dell'atto di compravendita, per l'intero immobile o per quote di esso, è escluso solo quando siano contemporaneamente verificate tutte le seguenti condizioni:
- l'acquirente è un soggetto terzo (non parente o affine del venditore);
- il prezzo della transazione è quello di mercato;
- l'immobile viene destinato dal compratore ad abitazione principale (luogo in cui eleggono residenza e vivono l'acquirente stesso o suoi parenti o affini).
26 giugno 2015 · Andrea Ricciardi
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Il mio diritto di proprietà é scritto sull’atto notarile con cui ho donato la casa a mia figlia, quindi dovrei essere tranquilla. A volte mia figlia mi minaccia di prendere lei il possesso della casa perché nei mesi invernali, per evitare le spese di riscaldamento, vado in Tunisia….c’é questo rischio?
Siccome non andiamo d’accordo e lei, pur se disoccupata, ha già 37 anni potrei essere comunque obbligata dal Giudice ad abitarci insieme a lei? Mia figlia dice che il diritto di abitazione, a differenza dell’usufrutto mi permette di abitarci, ma non in esclusiva (cioé anche lei può avanzare il diritto di coabitare).
A meno che nell’atto notarile di costituzione non sia pattuito diversamente, il proprietario dell’immobile non può esigere la coabitazione con il soggetto che detiene il diritto di abitazione, contro la volontà di quest’ultimo; tuttavia sua figlia, non essendo economicamente autosufficiente, può invocare il proprio diritto al mantenimento da parte della madre.
Un po’ di anni fa ho donato la casa a mia figlia, riservandomi il diritto di abitazione.Ora mia figlia, in fase di separazione é stata minacciata dal giudice, qualora risultasse la parte soccombente, del pignoramento della casa che io le ho donato. Qualora la casa venisse venduta all’asta, io verrei sbattuta fuori o gli acquirenti dovrebbero aspettare la mia morte per entrare in casa? Se ci fosse il rischio di essere buttata fuori, ci sarebbe un modo per riprendere il possesso totale della casa (col consenso ovviamente di mia figlia) e quali sarebbero i costi?
Grazie mille
Il diritto di abitazione è sicuramente opponibile ai terzi eventuali acquirenti dell’immobile espropriato ed assegnato tramite vendita all’asta. E’ tuttavia necessario che il diritto di abitazione sia stato attribuito con atto notarile e trascritto nei registri immobiliari in data anteriore al pignoramento.
Insomma, prima di un eventuale pignoramento della casa, è necessario che lei verifichi che il diritto di abitazione di cui è titolare risponda ai requisiti di atto pubblico trascritto nei RRII. Non si limiti cioè ad una semplice scrittura privata.
L’acquirente di un immobile su cui grava il diritto di abitazione regolarmente trascritto prima del trasferimento di proprietà, per prendere pieno possesso dell’immobile, deve attendere che il titolare rinunci al diritto, cambi residenza oppure muoia.