Pignoramento della casa - continuare ad occuparla dopo vendita asta

Sei in attesa del pignoramento della casa e ti riconosci in una o più delle seguenti situazioni

  1. La banca ti ha inviato la famigerata comunicazione di DBT - ovvero di Decadenza del Beneficio del termine, anticamera del pignoramento della casa - perchè ormai non paghi le rate del mutuo da mesi e non hai potuto chiederne la sospensione dal momento che la fortuna non ha baciato i tuoi congiunti con un tuo decesso, o almeno una malattia terminale per te - che sei l'unico percettore di reddito familiare - o, peggio, il datore di lavoro non ha ancora deciso di licenziarti o collocarti in cassa integrazione guadagni. E, dunque, la banca si appresta ad effettuare il pignoramento della casa per procedere poi alla sua vendita all'asta.
  2. Prima che i creditori procedano al pignoramento della casa ed alla successiva espropriazione, hai tentato inutilmente di venderla, per evitare l'asta ed ottenere un prezzo di mercato; ma in questo periodo di crisi ti offrono quattro soldi, ed anche se riuscissi a vendere il creditore si mangerebbe quasi tutto il ricavato.
  3. La notte, ormai, non dormi più in attesa del pignoramento della casa, perchè non sai dove sistemare moglie, figli, suocera e cane. Non hai più un euro per poter pagare un affitto e sai che dalla vendita all'asta della casa - frutto dei tuoi risparmi di una vita - non ti resterà niente. Gli avvoltoi che svolazzano nelle cancellerie dei tribunali, si accorderanno su chi dovrà aggiudicarsi la tua casa a prezzo di saldi. Già fiutano l'odore del sangue: il tuo!

Tranquillo, non tutto è perduto - Ma devi muoverti in fretta ... possibilmente prima del pignoramento della casa

Se hai già deciso di separarti legalmente dal coniuge, questo è il momento giusto per compiere il grande passo. Se, invece, il tuo matrimonio procede senza intoppi verso le nozze d'oro o d'argento, allora mi spiace, ma è inutile, per te, continuare a leggere. Prima però accetta tutta  la mia solidarietà per un futuro che immagino triste ed in condizioni di indigenza, senza un tetto sotto il quale  riparare la tua famiglia, ancora unita anche se senza fissa dimora, quando pioverà e farà freddo: pazienza, ti riscalderanno il cuore di tua moglie ed i sorrisi dei tuoi figli. Solo in un primo tempo, però: perché è statisticamente provato che se i problemi di convivenza non erano sorti prima, verranno immancabilmente fuori con le ristrettezze economiche ...

Se invece, di fatto, hai già deciso di rescindere il legame coniugale, allora devi subito separarti legalmente da tua moglie, con un accordo consensuale omologato in Tribunale, meglio se giudiziale con addebito per colpa. A tua moglie, come sempre accade in quanto parte "debole", sarà riconosciuta,  in sede di separazione, l'assegnazione della casa coniugale, ancora di tua proprietà.

La separazione legale capiterà a fagiolo, o come si dice, potrai prendere due piccioni con una fava. La separazione legale, appunto, è la  soluzione per limitare i danni derivanti dal pignoramento della casa e dalla successiva vendita all'asta ed espropriazione.

Infatti, il provvedimento di assegnazione della casa coniugale, in sede di separazione personale o divorzio, pur non idoneo a costituire un diritto reale di uso o di abitazione a favore dell'assegnatario, integra un diritto di natura personale (Corte Costituzionale, sentenza numero 454/1989; Cassazione, sentenza del 23 marzo 2006, numero 4719; Cassazione, Sezioni Unite, 29 luglio 2002, numero 11096).

Il diritto di natura personale è praticamente equivalente ad un diritto reale salvo il fatto che si estingue qualora l'assegnatario non vi abiti o cessi di abitarvi stabilmente, oppure conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio.

E' evidente che una volta assegnata la casa coniugale al coniuge il valore dell'immobile subirà un brusco deprezzamento, anche in sede di vendita all'asta (sempre ammesso che, in queste condizioni, si riesca a trovare un compratore). A te, di conseguenza, rimarranno più debiti di quanti ne potrebbero rimanere nel caso in cui la casa fosse coattivamente venduta libera da assegnazione. Ma questo è per te un problema? Intanto tua moglie ed i figli, soprattutto, avranno diritto ad occuparla ed anche tu, in attesa di trovare una sistemazione adeguata, potresti essere ospitato. La legge non vieta la coabitazione di coniugi separati legalmente, soprattutto in questi tempi tristi in cui uno stipendio non basta per affittare una camera ammobiliata, specie nelle grandi città. Non resta che sperare nello spirito di ospitalità della tua ex.



Quadro riassuntivo dei vantaggi connessi

  1. alta probabilità che la vendita all'asta vada deserta, in presenza di un diritto personale di godimento per il coniuge del proprietario sottoposto ad esecuzione;
  2. in caso di vendita il coniuge del proprietario sottoposto ad esecuzione mantiene il diritto personale di godimento sulla casa, acquisito in sede di separazione legale; sarà un bel vedere come l'eventuale nuovo acquirente riuscirà a scardinare tale diritto per vie legali;

Visto che ci siamo, un altro consiglio: calcola bene l'importo da destinare all'assegno di mantenimento. E' vero che potrai sottrarre quella somma ad un eventuale pignoramento presso terzi di stipendio, pensione, parcelle professionali e potrai detrarla dalle tasse. L'assegno di mantenimento al coniuge separato diventa, infatti, un credito alimentare e come tale non pignorabile e deducibile dall'Irpef.

Ma è anche vero che non devi far superare al nucleo familiare, costituito da moglie e figli affidati, la soglia di reddito (ISEE) al di sotto della quale è possibile fruire di benefici quali la riduzione delle tasse scolastiche, dei costi per le utenze domestiche, delle rette per asilo nido, mense scolastiche ed altri bonus.

12 novembre 2011 · Rosaria Proietti

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Stai leggendo Pignoramento della casa - continuare ad occuparla dopo vendita asta Autore Rosaria Proietti Articolo pubblicato il giorno 12 novembre 2011 Ultima modifica effettuata il giorno 19 settembre 2017 Classificato nella categoria pignoramento ed espropriazione della casa - procedura ordinaria Inserito nella sezione pignoramento del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

Commenti e domande

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  • Cosedapaz 28 gennaio 2016 at 18:15

    Io sono fideiussore della mia società.

    La banca ha ottenuto un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e dopo 5 giorni ha iscritto ipoteca sulla mia casa, intestata esclusivamente a me e in regime di separazione dei beni.

    Dopo un mese e mezzo dall’iscrizione ipotecaria mi sono separato da mia moglie e la casa ipotecata è andata a lei e a mio figlio (13 anni). L’omologa della separazione non è stata trascritta.

    Ho proposto opposizione a decreto ingiuntivo con istanza di sospensione della provvisoria esecuzione, ma il giudice l’ha rigettata.

    • Simone di Saintjust 28 gennaio 2016 at 19:37

      L’iscrizione di ipoteca, a garanzia del rimborso della somma portata dal decreto ingiuntivo, non può essere negata al creditore, trattandosi di misura cautelare. Per quanto riguarda l’espropriazione della casa, il diritto di abitazione conseguito dall’altro coniuge non proprietario in forza dell’assegnazione della casa coniugale in seguito a separazione personale, se conseguito successivamente all’iscrizione ipotecaria, non e’ opponibile allo stesso creditore ipotecario e, quindi, all’acquirente dell’immobile in sede esecutiva (Cassazione sentenza numero 15855/14). Mi spiace.

  • Marilena Bianchi 27 febbraio 2015 at 12:11

    Sono interessata a conoscere informazioni sul pignoramento della casa, perderne la proprietà, ma continuare ad occuparla. Grazie,

    • Annapaola Ferri 27 febbraio 2015 at 15:55

      Le informazioni sono quelle contenute nell’articolo e nelle sentenze ivi citate, la cui massima è di seguito riportata: E’ invero giurisprudenza consolidata di questa Corte, dalla quale non v’e’ ragione di discostarsi, che, ai sensi dell’articolo 6, comma 6, della legge 1 dicembre 1970, n. 898 (nel testo sostituito dall’articolo 11 della legge 6 marzo 1937, n. 74), applicabile anche in tema di separazione personale, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, e’ opponibile, ancorche’ non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell’assegnazione, ovvero – ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto – anche oltre i nove anni (confr. Cass. civ. sez. un. 26 luglio 2002, n. 11096; Cass. civ. 10 giugno 2006, n. 12296).

      Va, inoltre, ricordato che il diritto vantato dall’assegnataria, opponibile a terzo acquirente, non paralizza tuttavia quello del creditore di procedere in esecuzione sul bene oggetto dell’assegnazione, pignorandolo e facendolo vendere coattivamente.

      In altre parole, se il creditore vende sul mercato il bene immobile (ipotecato o non) il diritto di abitazione può essere fatto valere nei confronti del terzo acquirente. Il creditore, tuttavia può scegliere di procedere coattivamente tramite vendita all’asta : in un tale contesto il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario non può essere opposto.

  • Davidex1234 27 marzo 2013 at 14:52

    Salve, due anni fa’ ho venduto con atto notarile ai miei genitori la nuda proprieta’ della casa in cui vivono con diritto di usufrutto, casa aquistata 5 anni prima ed intestata a me la nuda proprieta’ per usufruire del vantaggio prima casa.
    Nel frattempo avevo aperto una sociota’ snc dalla quale sono uscito 3 anni fa’ lasciando il socio il socio che e’ andato avanti con l’attivita’, il problema e’ che anche prima della mia uscita e poi chiaramente dopo si sono formati dei debiti causa crisi con fornitori.Fino ad oggi tutti fanno riferimento al socio rimasto in societa’ per la riscossione, il quale nel frattempo ha messo in liquidazione il tutto.Ho timore che qualcuno possa venire a rifarsi sulla nuda proprieta’ che ho ceduto,
    potete darmi un aiuto, non sono piu’ sereno da mesi,
    grazie mille della disponibilita’

  • marisadi 6 febbraio 2013 at 13:38

    Spiego il mio problema:
    sono in cattive acque. Avevo un’attività commerciale in un locale di mia proprietà, come pure un’abitazione di mia proprietà. In attesa del pignoramento da parte di una banca mi son tenuta la nuda proprietà dell’appartamento nel quale vivo dandolo in usufrutto a mia madre 80enne. Ora che la casa andrà all’asta il tribunale può mettere mia madre in condizioni di lasciare la casa? E a mia madre conviene “affittarla” con un titolo registrato al mio compagno con un contratto di 10 anni? C’è un altro metodo per rimanere ad abitare in quella che è casa “mia” ? Questo nella malaugurata ipotesi che a mia madre possa succedere qualcosa.
    In ultimo siamo morosi verso il condominio; è vero che con la legge che sta per entrare in vigore ci potrà arrivare un ingiunzione di pagamento da parte dell’amministratore se non saldiamo il debito ? Che consigli mi può dare ?
    Marisadi

    • Annapaola Ferri 6 febbraio 2013 at 14:49

      In generale, ove risulti che il debitore è nudo proprietario dell’immobile si procede ugualmente alla vendita forzata del diritto di proprietà, il quale risulterà gravato dal diritto reale di godimento dell’usufrutto.

      Nel caso specifico il creditore, tuttavia, potrebbe chiedere la revocatoria dell’atto di trasferimento dell’usufrutto (o della donazione) a sua madre e la riunione di usufrutto e nuda proprietà in capo a lei, debitrice, sempre che non siano trascorsi più di cinque anni.

      Non conosco esattamente le norme della riforma del condominio già in vigore: tuttavia, da sempre, l’amministratore, su delibera condominiale, può procedere ad attivare le procedure di recupero delle quote non corrisposte dai condomini morosi.

      Difficile dare consigli su una situazione inevitabilmente compromessa. Ed è inutile, oltre che inopportuno, elencare con il “senno di poi” cosa si sarebbe potuto fare agendo per tempo. Quel che è certa è l’improponibilità di qualsiasi atto di trasferimento dei diritti di proprietà, di godimento o di semplice locazione insistenti su di un bene una volta che siano state attivate le procedure di pignoramento ed espropriazione del bene stesso.

  • valerio baseball 1 agosto 2012 at 10:31

    ho letto il vostri consigli,una cosa volevo chiedere, la mia casa è stata pignorata, sono in fase di separazione da una settimana, un mese fa e stata depositata una perizia di stima del l’immobile in tribunale, sono ancora in tempore fare qualcosa? grazie

    • Genny Manfredi 1 agosto 2012 at 11:03

      La separazione e l’assegnazione della casa coniugale all’ex-coniuge devono avere data antecedente al pignoramento.

    • valerio baseball 2 agosto 2012 at 10:19

      egregio avvocato io personalmente circa 18 mesi fa ho fatto una scrittura privata dove ho rilasciato il diritto di abitazione a mia moglie con timbro di data certa presso l’ufficio postale della mia città. Per quanto concerne la separazione abbiamo appena iniziato la faremo nel settembre 2012.
      Distinti saluti

    • valerio baseball 10 agosto 2012 at 08:04

      Egregio avvocato io personalmente circa 18 mesi fa ho fatto una scrittura privata dove ho rilasciato il diritto di abitazione a mia moglie con timbro di data certa presso l’ufficio postale della mia città. Per quanto concerne la separazione abbiamo appena iniziato la faremo nel settembre 2012.
      Distinti saluti

    • Ludmilla Karadzic 10 agosto 2012 at 09:15

      Lo ha già riferito in altri commenti. Le assicuro che abbiamo ben compreso. E, continuiamo ad essere del parere che i diritti contrattualmente acquisiti su una proprietà, per essere opponibili a terzi, devono essere trascritti nei registri dell’Agenzia del Territorio. Non è sufficiente la data certa apposta con un timbro postale (che qui a Roma, peraltro, si vendono anche al mercato domenicale di Porta Portese).

  • Consulenza debiti 28 luglio 2012 at 18:50

    Ottimo, veramente ottimo articolo e soprattutto vero!
    La gente deve sapere , e questa è una vera e utile soluzione!
    Come dice nella bellissima citazione il sign.Antonio Iuri Donati, il debito è Aggirabile.

    Saluti

  • Ornella De Bellis 27 giugno 2012 at 17:32

    Credo che sia importante approvare una legge che modifichi i modi e i metodi di pignoramento soprattutto in un periodo di crisi come questo. Troverei logico impedire il pignoramento della prima casa e dei beni con un valore inferiore almeno ai 3000 Euro almeno per i casi di constata difficoltà economica. E’ inconcepibile che mentre da un lato lo Stato cerca di dare sistemazioni ai meno abbienti (case popolari e ammortizzatori sociali) dall’altra si tolgano le case a chi , magari per perdita di occupazione, non è più in grado di pagare mutui e tasse.Case che poi vengono svendute per favorire i soliti facoltosi speculatori mentre contestualmente si mettono in mezzo alla strada numerose famiglie.

    E’ allucinante inoltre che si pignorino alle volte beni di insignificante valore: basta andare alle aste giudiziarie per rendersi conto che vengono messi all’incanto oggetti che non prenderemmo neanche gratis (tv in bianco e nero, computer aubsoleti, automobili “d’epoca”, mobili in pessime condizioni, ecc.). Che senso ha togliere questi beni che non servono ad abbattere i debiti ma anzi a crearne di nuovi, visti i costi di pignoramento, quando alle famiglie a cui vengono tolti servirebbero per lo meno a sopravvivere? Quante auto di valore quasi zero vengono colpite da blocco amministrativo o sequestro per mancati pagamenti? Mezzi che a qualcuno servono esclusivamente per continuare a recarsi al lavoro.

    Le tasse vanno pagate ma bisogna dare modo alla gente di pagarle. Questo sistema di recupero crediti non è giustizia è mattanza pura. Se chi vanta crediti dallo Stato (rimborsi Iva e appalti pubblici) applicasse lo stesso metodo i beni che lo stato vuole sboccare mettendoli in vendita con la nuova manovra sarebbero già pignorati dai cittadini.

  • anna255 10 giugno 2012 at 15:34

    mio marito mi ha concesso in comodato d’uso gratuito (circa un anno fa) un mini locale ACCATASTATO come UFFICIO.
    Purtroppo per motivi finanziari evidenti siamo stati costretti a trasferici in questo Ufficio. La situazione poi è degenerata in quanto socio di una S.N.C. in difficoltà con equitalia e creditori non dormiamo sonni tranquilli. Questo ufficio è stato finanziato con un mutuo che paghiamo regolarmente senza problemi. (intestato a mio marito – mutuo e casa).
    Ora il problema è che mio marito sta rientrando con equitalia ma il socio e l’azienda NO.
    Non vorremo che questa unica forma di abitazione ci sia sottratta anche se non conforme in quanto ufficio. LA MIA DOMANDA E’ LA SEGUENTE: PUO’ ESSERE PIGNORATA ? POSSIAMO ABITARLA EVENTUALMENTE ANCHE DOPO LA VENDITA ALL’ASTA ? FINO ALLA FINE DEL COMODATO. ? O CI SONO ALTRE POSSIBILITA’ PER SALVARLA. grazie

    • Annapaola Ferri 10 giugno 2012 at 19:20

      Purtroppo, in una società in nome collettivo i soci si assumono una responsabilità illimitata e solidale.

    • anna255 11 giugno 2012 at 13:04

      Grazie Annapaola ……….quindi è tutto inutile ? mi sfatteranno e venderanno l’immobile ? e pensare che avevo sentito che un comodato d’uso gratuito era un contratto che non si poteva interrompere se non dal comodante !!!
      :-((

    • Ornella De Bellis 11 giugno 2012 at 15:07

      Si tratta di un atto che può essere oggetto di revocatoria, perchè finalizzato ad evitare che il creditore possa entrare nella disponibilità del bene pignorato al debitore.

    • anna255 11 giugno 2012 at 20:18

      Grazie Ornella, certo che un immobile dove c’è un mutuo in corso con ipoteca della banca e con un contratto di comodato quando andrà all’asta servirà solo ad estinguere il mutuo della banca !!! non penso convenga ad equitalia …. e agli altri poi non resta più nulla !!! a me mi hanno detto che sarà difficile che affrontino una risoluzione con poco ritorno ….cosa ne pensi ?

    • Annapaola Ferri 11 giugno 2012 at 23:03

      Sono pienamente d’accordo con chi ti dice che adesso è improponibile un’azione esecutiva sull’immobile. Ma in prospettiva, con il passare del tempo il credito della banca diminuisce ed anche se il valore della casa resta fermo, si forma valore per il “ritorno” e la convenienza di Equitalia.

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