Quando Equitalia può prendersi la vostra casa all'asta

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Equitalia ed esecuzione forzata immobiliare: quando la casa non viene venduta nemmeno al terzo incanto, lo Stato può chiedere l'assegnazione diretta dell'immobile.

Non tutti ne sono a conoscenza ma, come disposto dall'articolo 85 del DPR 602/1973, all'Agente della Riscossione è concesso prendere con la forza gli immobili degli evasori qualora l'asta andasse più volte deserta.

Come noto, Equitalia ha forti limiti nel pignoramento dell'unica casa di proprietà e residenza del contribuente.

In base alle ultime disposizioni legislative, l'agente della riscossione non può effettuare il pignoramento se l'immobile è l'unico di proprietà del debitore, se è adibito ad uso abitativo e se il debitore vi risiede anagraficamente. Naturalmente, l'immobile di proprietà del debitore non deve essere un'abitazione di lusso (avente, cioè, le caratteristiche individuate dalla legge).

Negli altri casi si può procedere all'espropriazione se l'importo del debito iscritto a ruolo è superiore a 120 mila euro e non prima di sei mesi dall'iscrizione di ipoteca.

In particolare, il pignoramento immobiliare non può essere effettuato se l'immobile ha tutte le seguenti caratteristiche:

Negli altri casi si può procedere al pignoramento dell'immobile solo se:

A parte le situazioni appena indicate, qualora sia in corso un pignoramento immobiliare, e il creditore sia lo Stato, Equitalia può procedere direttamente alla vendita dell'immobile pignorato.

Ciò è possibile esclusivamente attuando una procedura, detta di pubblico incanto. Con la suddetta operazione, non vi è alcuna necessità che intervenga l'autorizzazione di un giudice.

L'incanto, infatti, è tenuto e verbalizzato dall'ufficiale della riscossione, come una sorta di procedimento interno. Insomma, tutto molto diverso da come accade, invece, nelle normali esecuzioni forzate di immobili dove la procedura si svolge innanzi a un Tribunale e a un giudice dell'esecuzione.

Inoltre, nell'esecuzione esattoriale non viene nominato alcun consulente tecnico del giudice per determinare il valore dell'immobile: infatti, il prezzo base al quale viene battuto l'immobile viene determinato, in caso di fabbricati, in base al valore automatico determinato attraverso i dati catastali: l'obbligo di perizia resta solo in caso di vendita di terreni edificabili.

Vediamo come si svolge, poi, la procedura del pubblico incanto.

La procedura del pubblico incanto con cui Equitalia può assegnare la vostra casa allo Stato

Innanzitutto, l'Agente della riscossione deve effettuare il primo incanto, ovvero l'asta, entro 200 giorni dal pignoramento e gli incanti successivi entro un intervallo minimo di 20 giorni.

Se con il primo incanto non si riesce a vendere l'immobile pignorato per mancanza di offerte valide, si procede al secondo incanto nel giorno fissato dall'avviso di vendita e con un prezzo base inferiore di un terzo rispetto a quello precedente.

Qualora si debba procedere a un terzo incanto, il prezzo base sarà inferiore, ancora, di un terzo rispetto a quello del precedente incanto.

Dopodiché, in caso di mancata vendita anche al terzo incanto, Equitalia, sempre (ed esclusivamente) se procede per entrate tributarie dello Stato, nei 10 giorni successivi, può chiedere al giudice dell'esecuzione l'assegnazione diretta dell'immobile allo Stato per il prezzo base del terzo incanto.

In pratica, con questa richiesta la casa del contribuente passa automaticamente in proprietà dello Stato. Risultato: il debitore dovrà fare le valigie e andare via al più presto. Unica consolazione, se il valore del terzo incanto è superiore rispetto al debito maturato dal contribuente, a quest’ultimo sarà dovuto il pagamento della differenza.

Da notare, però, come noto, che i valori catastali degli immobili non rispecchiano mai il loro effettivo valore di mercato: ciò vuol dire che il prezzo di base dell'asta parte già ridotto rispetto a quello effettivo del bene. Se poi si sommano i successivi ribassi di due terzi, lo Stato ha sicuramente la possibilità di acquisire un immobile a buon mercato.

In questa fase, ormai, l'ufficiale della riscossione non può che prenderne atto e dispone l'assegnazione della casa allo Stato, fissando un termine per il versamento del prezzo, non inferiore a sei mesi.

In caso di mancato versamento del prezzo di assegnazione nel termine, il processo esecutivo si estingue salvo che Equitalia, entro i 30 giorni dopo la scadenza di tale termine, non dichiara di voler procedere a un quarto incanto per un prezzo base inferiore di un terzo rispetto a quello dell'ultimo incanto. Ma se neanche a tale incanto vengono formulate nuove offerte, il processo esecutivo si estingue definitivamente.

In parole povere, a meno che Equitalia chieda l'assegnazione della casa pignorata dopo il terzo incanto, si può procedere al massimo ad un quarto incanto. Se neanche in tale caso si presentano offerenti, il pignoramento si chiude e il debitore viene liberato.

Ricordiamo ancora una volta che la possibilità per Equitalia di chiedere l'assegnazione della casa non è prevista nel caso in cui proceda per somme che non sono entrate tributarie dello Stato.

22 gennaio 2015 · Andrea Ricciardi


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Stai leggendo Quando Equitalia può prendersi la vostra casa all'asta Autore Andrea Ricciardi Articolo pubblicato il giorno 22 gennaio 2015 Ultima modifica effettuata il giorno 19 settembre 2017 Classificato nella categoria pignoramento ed espropriazione della casa - procedura esattoriale Inserito nella sezione pignoramento.

Commenti e domande

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  • Anonimo 13 novembre 2018 at 15:30

    No sono debiti con il fisco di 110 mila euro IRPEF 2000 (75 mila più aggiornato equitalia e interessi ugale 110 mila euro rischio?

    • Simone di Saintjust 13 novembre 2018 at 16:18

      No! I settantacinquemila euro sono sotto la soglia oltre la quale scatta il penale.

      In riferimento all’IRPEF e all’imposta dovuta e non versata (in base alla dichiarazione presentata non infedele), il reato si configura solo per l’omesso versamento delle ritenute d’acconto, con soglia di punibilità pari a 150 mila euro e comporta una pena detentiva che varia da un minimo di sei mesi ad un massimo di 24 mesi.

      Venendo alle dichiarazioni presentate, ma infedeli, di IVA e IRPEF (in pratica, quando sono stati riportati elementi attivi inferiori a quelli effettivi e/o elementi passivi superiori a quelli effettivi o addirittura inesistenti) la soglia di punibilità scatta se l’imposta evasa supera i 150 mila euro; la pena detentiva varia da 1 a 3 anni.

  • Anonimo 13 novembre 2018 at 15:07

    No, ho venduto casa a mio nipote a prezzo dimezzato 6 anni fa, ma avevo dei debiti che non ho pagato con la vendita questo risale a 6 anni fa quindi azione revocatoria non rischio più visto che sono passati 5 anni, ma non so se rischio azione revocatoria penale per questo fatto. Non so é in prescrizione pure questo?dato che mi sono messo i soldi in tasca e non ho pagato ne la banca e ne il fisco

    • Simone di Saintjust 13 novembre 2018 at 15:25

      Per debiti con privati non c’è penale. Lo stesso per debiti non saldati al fisco: a meno che non si superino soglie molto alte (e non credo sia il suo caso se si tratta di imposte non pagate legate ad una compravendita di un appartamento).

  • Anonimo 12 novembre 2018 at 20:51

    Dopo 6 anni di una vendita immobile non rischio più un’azione di revocatoria ma posso rischiare un azione di revocatoria penale? La prescrizione dell’azione revocatoria penale e pure 5 anni dalla vendita della casa oppure no

    • Annapaola Ferri 13 novembre 2018 at 10:16

      Gli atti a titolo gratuito, compiuti dal colpevole dopo il reato, non hanno efficacia rispetto all’azione statale sui beni di proprietà dell’imputato (articolo 192 del codice penale). Prima della donazione ha commesso un reato per il quale successivamente è stato imputato e ora rischia una condanna al risarcimento danni della parte lesa e/o di quella civile? Il termine di prescrizione di un reato varia in funzione del tipo di reato: per l’omicidio non c’è prescrizione.

  • Anonimo 27 settembre 2018 at 13:59

    E se la contestazione arriva dopo l’esecuzione dei lavori che fa mia nuora: fa vedere le fatture e i bonifici dei lavori?

    • Simone di Saintjust 27 settembre 2018 at 14:10

      Certamente: l’importante è che il prezzo di acquisto dell’immobile, sommato all’importo sostenuto per effettuare i lavori di manutenzione ordinaria, si avvicini al valore di mercato di un immobile simile, di nuova costruzione.

  • Anonimo 27 settembre 2018 at 13:18

    Quindi potrò vendere a costo dimezzato e poi quando mia nuora farà i lavori anche dopo 2 anni potrà documentare lei con le fatture i lavori eseguiti pertanto ha acquistato la casa a prezzo inferiore visto i lavori che doveva fare: cosicché prima che intervenga la prescrizione quinquennale dell’azione revocatoria, nessuno potrà dir niente a mia nuora, vero? Che il prezzo di vendita era inferiore visto che la casa non valeva il prezzo di mercato.

    • Simone di Saintjust 27 settembre 2018 at 13:52

      Perfetto: se la contestazione sull’abbattimento del prezzo di mercato praticato dal debitore arrivasse prima dell’esecuzione dei lavori, l’acquirente può sempre chiedere una perizia per valutare il costo degli interventi e risalire, in questo modo, all’effettivo prezzo pagato.

  • Anonimo 27 settembre 2018 at 11:35

    Non volevo innescare una polemica ma sapevo che bisogna vendere al prezzo di mercato per questo dico che acquisteranno sotto il prezzo di mercato, visto che in questo momento è con la struttura che mi ritrovo da fare lavori non potrei mai chiedere ne a chiunque e né a mia nuora un prezzo più alto visto le condizioni della casa….trovo assurdo che la legge imponga di vendere ad un prezzo non tenendo conto della struttura della casa e del periodo di crisi…solo questo ….quindi se io ho una casa vecchia sono costretto a vendere al prezzo che mi impongono loro, se no rischio un accertamento o revocatoria.grazie parlerò con mia nuora ma dubbio che sia d’accordo di uscire più soldi di quanto effettivamente vale la casa …a questo punto sarò costretto a non vendere una casa libera da vincoli

    • Simone di Saintjust 27 settembre 2018 at 12:38

      Non si tratta di una legge che impone di vendere a prezzo di mercato, ma di un nostro consiglio (evidentemente mutuato da giurisprudenza consolidata) finalizzato ad evitare che il terzo acquirente resti coinvolto nelle conseguenze dell’accoglimento di un’azione revocatoria dell’atto di compravendita.

      Comunque, per un immobile in condizioni di vetustà e bisognoso di manutenzione straordinaria, il valore di mercato, all’atto della compravendita, è dato dal valore di un immobile di nuova costruzione simile (per ubicazione, servizi disponibili in zona e classamento) diminuito delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione eseguiti successivamente (e documentabili). La sua futura nuora potrà sostenere il costo degli interventi (ed eventualmente fruire delle correlate detrazioni fiscali).

  • Anonimo 27 settembre 2018 at 11:10

    Chi stabilisce il prezzo di mercato? I valori di mercato non fanno riferimento al reale stato della casa che é una casa di 40 anni con tubazione ormai da rifare e impianto elettrico di 40 anni fa per non parlare della struttura. Poi nelle valutazioni non si tiene conto neanche della crisi che vive il meridione e le case in questo momento si vendono quelle poche che si vendono a prezzo se non dimezzato ma quasi;quindi anche se io dovessi vendere ad un terzo mica potrei chiedere il valore di mercato.

    • Simone di Saintjust 27 settembre 2018 at 11:18

      Lei può pensarla come crede: non è proprio il caso di innescare una polemica con noi sul chi decida quale sia il prezzo di mercato. Il valore di mercato di un immobile è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e liberamente consapevoli. Peraltro, basterebbe solo farle notare che lei stesso scrive … Loro hanno deciso di sposarsi e così hanno deciso di abitare in quella casa, pagheranno la vendita con regolare denaro tracciato ma non a prezzo di mercato (-40% al prezzo di mercato) … . Mi sembra che si sia risposto da solo.

  • Anonimo 27 settembre 2018 at 08:00

    L’azione giudiziale di revocazione dell’atto di vendita va in prescrizione? Se vendo alla fidanzata di mio figlio e poi si sposano rischio azione revocatoria? Loro hanno deciso di sposarsi e così hanno deciso di abitare in quella casa, pagheranno la vendita con regolare denaro tracciato ma non a prezzo di mercato (-40% al prezzo di mercato), visto che la mia futura nuora non avrebbe tutti quei soldi da potersi giustificare nel caso di controllo del fisco. Quindi se vendo ora a lei visto che per ora non fa parte della famiglia ed é un terzo quando si sposeranno con separazione dei beni rischia che é diventata una della famiglia? E se dopo 10 anni mi faranno azione di revocazione rischiano la casa? Nonostante abbia comprato una casa che allora era libera e con denaro tracciabile ed era allora un terzo rispetto alla famiglia.grazie

    • Simone di Saintjust 27 settembre 2018 at 08:57

      L’azione revocatoria si prescrive in cinque anni decorrenti dalla data in cui l’atto di alienazione dell’immobile di proprietà del debitore viene iscritto nei Pubblici Registri. Il fatto che al momento della vendita l’acquirente sia terzo, ma poi convoli a nozze con il figlio del debitore, potrebbe far presumere un piano preordinato ai danni del creditore. Il valore della transazione deve poi essere assolutamente quello di mercato: altrimenti è possibile presumere che il compratore conoscesse l’esposizione debitoria del venditore e con questi abbia raggiunto, consapevolmente, un accordo basato sullo sconto di prezzo. In caso di accoglimento dell’istanza di revocazione, la casa viene espropriata al terzo e venduta all’asta, come se il terzo fosse l’effettivo debitore. La fidanzata di suo figlio può chiedere un mutuo ipotecario, dal momento che la casa da acquistare è attualmente non gravata da altri vincoli.

  • Anonimo 26 settembre 2018 at 23:21

    Nonostante abbia ancora debiti con Equitalia, mi cancella pignoramento ed estingue ex art 53, ora mi ritrovo con la casa libera da vincoli nonostante i debiti, posso vendere la casa che Equitalia mi ha liberato?

    • Simone di Saintjust 27 settembre 2018 at 07:06

      Può vendere la casa, liberata da vincoli e gravami, senza alcun dubbio: rischia, tuttavia, una azione giudiziale di revocazione dell’atto di vendita, in quanto atto dispositivo comunque finalizzato ad ostacolare il recupero coattivo, da parte del creditore, dei debiti residui. Per minimizzare o annullare tale deprecabile situazione (dannosa anche per l’eventuale acquirente), la transazione deve avvenire con passaggio effettivo di denaro tracciabile, a prezzo di mercato, ad un terzo che non deve essere parente o affine del debitore, e l’acquirente deve adibire l’immobile ad abitazione principale (egli, cioè, deve stabilirvi la residenza per sé e/o peri i propri familiari).



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